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北京房地产律师靳双权点评借名买房后的房屋继承问题

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-08 17:10

  为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。

  案件介绍:

  石某和王某在1981年2月17日登记结婚,在2005年4月17日离婚,双方在2014年3月11日复婚。王某任系双方之独生女。石某在2014年6月11日去世,其曾于2014年6月1日立下遗嘱,由王某任继承本案的诉争房屋所有财产权益。王某提出书面放弃继承诉争房屋财产权益的声明并将诉争房屋中属于夫妻共同财产部分赠予王某任。石某芳系石某之姐,胡某系石某芳之子。

  本案的诉争房屋位于北京市通州区402号,房屋所有权人登记为胡某,登记日期系2005年11月2日,目前该房屋仍有按揭贷款和抵押权,抵押权人系建设银行,截至2015年3月9日,按揭贷款的本金余额仍剩15.5万元未还。

  诉争房屋系于2005年7月6日由胡某和北京某房产公司签订房屋买卖合同购买,该房屋总房价款为35万元,其中11万为首付款,剩下24万办理按揭贷款。2005年7月30日,胡某和建设银行签订了借款合同,向建设银行借款24万元,贷款时间20年,抵押物系上述房屋。

  2005年7月31日诉争房屋交付使用之后,石某一家和石某的母亲孙玉容居住在该房屋内,后孙玉容在2010年5月去世,其去世前一直和石某一家同住。

  2014年3月14日,胡某曾将石某起诉至法院,要求其返还房屋,后胡某撤诉。

  2015年3月,王某任将胡某起诉至法院,诉求法院判令胡某协助办理诉争房屋购房贷款的银行还款手续及协助办理抵押权注销手续,期间的税费均由王某任承担;胡某将上述房屋过户至王某任名下。

  建设银行作为本案件第三人参与了诉讼。

  庭审过程:

  双方在本案件庭审中就上述房屋的出资问题进行了激烈的辩证,王某任在庭审中主张首付款系石某向石某芳所借,2013年曾经表示偿还给石某芳,石某芳当时表示以后再换亦可,所以就没有将该借款偿还给石某芳。胡某则主张双方之间不存在借名买房关系,首付款就是石某芳为胡某购房所支付。

  其二关于偿还贷款的问题,王某任主张从购房至现今,所有贷款均系石某和王某任偿还,胡某主张因诉争房屋由石某一家居住,所以石某和王某任偿还贷款,实际上是变相的支付了房屋使用费。

  庭审中,王某任除提出诉讼主张和进行质证外,还向法院提交了诉争房屋的物业费票据、供暖费票据及还贷材料并提供了其父母的结婚证和离婚证以及贷款账户的基本信息及相应的交易明细等证据加以证明双方之间存在口头借名买房协议。

  庭审中,建设银行表示若变更借款人需偿还相应的本金后才予变更。而借款人尚欠的银行贷款本金余额以银行提交的证据为准。

  审判结果:

  本案一审法院经审理后判决:

  一、判决生效之后7日内,胡某协助王某任到第三人建设银行处办理胡某名下诉争房屋的还款手续,由王某任偿还该房屋的银行按揭贷款剩余本息,具体数额以银行核定金额为准。

  二、在判决第一项履行完毕后7日内,胡某协助王某任办理诉争房屋的抵押权登记的注销手续。

  三、在判决第二项履行完毕后7日内,胡某协助王某任办理诉争房屋的过户手续,将诉争房屋过户至王某任名下。

  一审判决后,胡某不服一审判决上诉至二审法院,二审法院经审理后判决:

  撤销一审法院判决,改判驳回王某任诉讼请求。

  北京房地产律师靳双权案件点评:

  北京房地产律师靳双权认为,本案的一审法院在审理后曾认为双方之间没有直接的书面协议来证明双方之间存在借名买房合同,因而依照双方当事人提供的证据的证明力大小来确定双方之间那一方的主张成立,一审法院认为在本案中诉争房屋的出资系首付款和按揭贷款的方式,其中首付款部分源于胡某的母亲,部分按揭贷款系王某任偿还。

  关于首付款,一审法院审理中王某任主张首付款系向胡某母亲的借款,胡某则认为是石某芳支付。依照民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则,王某任应当就其主张进行举证,但其没有足够证据证明首付款为向胡某母亲的借款,因而其诉讼主张法院应不予支持。

  若依照王某任所称首付款系借款,但实际上该借款从购房至诉争发生后仍未偿还,此举有悖常理,且被告胡某对借款的主张不予认可,因而王某任关于首付款是石某向石某芳所借的主张,法院不应采纳,一审法院认定事实错误。

  诉争房屋自交付之后一直由石某一家居住至今,在居住期间诉争房屋贷款由石某和王某任偿还的事实并不足以证明双方存在借名买房的事实,因此王某任要求胡某协助办理诉争房屋抵押贷款的还款手续及抵押权的注销手续并将诉争房屋过户给王某任的诉讼请求,法院不应予以支持,一审法院在事实认定上有误,二审法院予以纠正,于法有据,综上,二审法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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