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北京房产律师——亲属代签的拆迁补偿协议具有法律效力吗

来源:未知  作者:admin  时间:2021-09-04 21:03

 
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某强、李某丽、李某兰、李某芳、李某慧向本院提出诉讼请求:1、对李某国、李某刚签署拆迁安置协议获得的12套房屋和剩余货币确认属于李父、李母的遗产,并对该遗产依法进行分割;2、确认原告李某强析产份额。
事实和理由:李某强、李某丽、李某兰、李某芳、李某慧、李某刚、李某国均为李父、李母子女。X村1、2号属于祖产,宅基地面积797.5平方米。李父、李母在世时曾于1971年、1979年、1989年三次兴建或对房屋进行翻建。2007年该宅基地及其地上房屋被纳入拆迁范围。同年7月,李某刚、李某国瞒着老母亲李母和李某强、李某丽、李某兰、李某芳、李某慧与拆迁公司签署了拆迁货币补偿协议,在获得拆迁款、补助款的同时购买了12套回迁房,还有节余款项。我们认为李某刚、李某国签署拆迁协议并不能证明他们就是实际户主,仅仅是代表,如果按照农村人口才能获得安置利益,只有李母才有资格获得安置,故拆迁安置协议中的应安置人口实际只有李母一人。
拆迁所获得的利益应属于李父、李母的遗产。至于李某刚、李某国及我们投入部分可以按照建筑面积计算重置成本,并从拆迁安置利益中先行扣除,剩余部分应作为遗产。因李父、李母生前未立遗嘱,故按照《中华人民共和国继承法》相关规定,该遗产应由双方共同继承。
 
被告辩称
李某国辩称,不同意李某强等五人的诉讼请求。
李某国的房产即8号院的房产本身就不属于遗产,不属于李父和李母的财产,李某强等五人要求确认为遗产并进行分割,没有事实和法律依据。李某强等五人提交的证据材料中,自己的陈述也明确了8号院的财产是李某国个人的财产,而不是遗产。李某强等五人的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院驳回李某强等五人的诉讼请求。
李某刚辩称,李某强等五人的诉讼请求是矛盾的,李某强等五人要求确认拆迁所获利益是李父、李母的遗产,又要求确认李某强的析产份额,因此其请求是矛盾的。拆迁的房屋属于李某刚夫妻的共同财产,不是家庭共有财产,也不是李父、李母的财产,因此也就不存在遗产的问题,诉争的财产都是属于李某刚夫妻的共同财产。李某强等五人的诉讼请求没有任何事实和法律依据,请求法院驳回李某强等五人的诉讼请求。
李某山述称,与李某国意见一致。
 
本院查明
李父与李母系夫妻,该二人共生育七个子女,长子李某国、次子李某强、长女李某丽、三子李某刚、次女李某兰、三女李某芳、四女李某慧。李父与李母原在北京市海淀区X村居住。李某山、李某川系李某国之子。1996年9月16日,李父去世。2010年4月6日,李母去世。二人生前均未留有遗嘱。
1979年,李父提出建房申请,北京市海淀区四季青人民公社玉泉大队出具《四季青公社房屋建筑施工证》,批准同意李父一家将X村原有5间房屋原拆原建,该证载明李父为户主,全家人口包括李父与李母、李某强一家、李某刚一家、李某芳、李某慧。
1981年3月,李某国提出建房申请,北京市海淀区四季青人民公社玉泉大队出具《玉泉大队房屋建筑施工证》,批准同意李某国将小屯院内4间原有房屋进行翻建,该证载明李某国为户主,家庭人口情况为6人,包括李某国、赵某及四个子女。
1987年5月,李某山作为申请人提出建房申请,《X村政府审核批给社员建房户施工许可证》载明李某山在X村的6间住房留给李父等五口人住,同意李某山在黄庄村建房3间,李某山户口已落到远大大队,玉泉同意调出,远大同意调入,批住房3间。
1989年9月,李某刚作为申请人提出建房申请,《X村政府审核批给社员建房户施工许可证》载明北京市海淀区X村人民政府批准李某刚将X村原有6间房屋翻建为7间,施工许可证载明家庭成员包括李某刚一家、李某强一家以及李父与李母。房屋翻建后,李父与李母仍随李某刚一家在此居住。至2001年,李某刚一家对整体院落及房屋多次进行了改建、增建和装修。2007年年底,李某强自行将母亲李母从李某刚住处接走与其一起生活,直至老人去世。
1989年9月,李某国作为申请人提出建房申请,《X村政府审核批给社员建房户施工许可证》载明北京市海淀区X村人民政府批准李某国将X村原有9间房屋进行翻建,施工许可证载明家庭成员包括李某国、李某川夫妻二人。
2005年,Q公司等三单位就涉案院落所在地段的拆迁工程事宜发出拆迁通知书,载明补偿方法为货币补偿,本地区土地级别为五级,基准地价为每建筑平方米2500元,基准房价为每建筑平方米800元,本次拆迁人提供回购的楼房为期房,均价为每建筑平方米3600元。
2007年7月24日,李某刚作为被拆迁人就小屯8号房屋与拆迁人签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,载明拆迁建筑面积446.75平方米,用地面积453.75平方米,在册人口七人,分别是:李某刚、杜某、李某强0、李母、李某强、荣某、李某强1;李某刚取得拆迁补偿款、补助费等共计2750000.5元,其中房屋重置成新价格合计为830215.4元,被拆迁房屋补偿款共计2416178元,拆迁补助费共计333822.5元。
2007年9月,李某刚与Q公司签订购销合同,购买1号房屋,建筑面积102.7平方米。
2006年7月6日,李某国作为被拆迁人就小屯8号-2房屋与拆迁人签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》……李某国确认一共购置了6套房屋……
 
裁判结果
一、李某刚于本判决生效后三十日内给付李某强X村8号房屋被拆迁房屋补偿款80万元;
二、李某刚于本判决生效后三十日内给付李某丽、李某兰、李某慧X村8号房屋被拆迁房屋补偿款各15万元;
三、李某刚于本判决生效后三十日内给付李某芳X村8号房屋被拆迁房屋补偿款30万元。
四、驳回李某强、李某丽、李某兰、李某芳、李某慧的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始,继承人继承的遗产是被继承人死亡时遗留的个人合法财产。
根据本案查明的事实,李某强等五人向法院提交的落款日期为2010年3月4日的书面陈述材料中确认李某国已经继承了父母的后院房产(即8号院房产),在后院成为李某国房产后,1981年李某国给李某山盖了房子。同时,结合8号院由李某国一家实际使用的情况,可以视为在李父、李母与李某国分家,故8号院的房产应归李某国一家所有,该院落相应拆迁利益亦应归属李某国一家,故法院对李某强等五人要求分割8号院拆迁利益的诉讼请求不予支持。
就8号院,北京市海淀区X村人民政府同意李某刚翻建该院落房屋的决定是对翻建申请所作的处理,李某刚于1989年9月申请翻建房屋原系李父与李母的夫妻共同财产,该房产并不因进行翻建而使得性质改变。李某刚因225号院拆迁获得的2750000.5元补偿中,其中333822.5元拆迁补助费系对实际居住人的补偿项目,不属于分割范围。包含830215.4元房屋重置成新价格在内的共计2416178元被拆迁房屋补偿款应属李父与李母遗留的夫妻共同财产的转化形式,应在继承人之间进行分割。
考虑到法院确认李某国已经继承了8号院房产并因该院落拆迁而获得了相应补偿利益,故从公平原则出发,李某国不应再参与上述款项的分配。鉴此,上述2416178元被拆迁房屋补偿款应在李某强等五人及李某刚之间进行分配。对于分配的具体数额,法院将结合各当事人是否曾获得过拆迁补偿、对家庭的贡献予以综合考虑并确定。
对于李某强等五人要求分割李某刚购置安置房的诉讼请求,法院认为,拆迁通知书载明涉案院落所在地段的补偿方法为货币补偿。李某刚虽购置了安置房屋,但其系8号院实际居住人,且在房屋翻建后与父母共同居住,故得以购置安置房屋的签约权应属对于实际居住人的安置利益。鉴此,法院对李某强等五人的该项诉讼请求不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】