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借名买房纠纷应如何处理

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-07 15:21

  借名买房不知什么时候成为了房屋买卖纠纷的一个热点问题,借名人和出名人在房屋价值快速上涨的时期往往失去了当时允诺的诚信,在巨额金钱面前屈服。既然借名买房的事实因种种客观原因不能消除,那么当可能面临或者已经面临借名买房纠纷时候,应该如何处理和应对呢?

  一、什么是借名买房

  自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。

  购房合同由出名人签署,购房款由借名人支付,房子由借名人居住使用。在物权登记的角度,出名人是房屋的法律权利人,即产权人。借名人出资却不是登记的产权人。出现是使用人和产权人分离的情况。

  二、借名买房的法律风险

  1、对出名人的主要法律风险:

  a、根据北京的限购政策,部分有购房需求的人失去了购房资格;

  b、出名人名下登记了房屋,被取消经济适用房资格;

  c、贷款买房情况下,借名人不按时偿还贷款,出名人还觉得亏,不还影响自己信用记录;

  d、其他风险

  2、对借名人的主要法律风险:

  a、因为出名人是房产权利登记人,其可以去房管部门挂失房产证,随后将房屋抵押;

  b、出名人在挂失房产证后将房屋出卖;

  c、出名人欠有债务,房屋被债权人诉讼后,被法院查封等司法措施;

  d、出名人离婚,房屋算共同财产被分割;

  e、出名人死亡,房屋算遗产被继承。

  三、借名买房应注意保存如下证据

  鉴于借名买房的诸多风险,消费者应尽量通过正规方式购房,若不得已需要借名买房时,应注意以下几个方面,力求将风险降至最低:

  1、签订书面协议。为与借款合同相区分,书面协议中应明确双方的借名买房合同关系,可以请第三方见证合同。书面协议由其重要,有了书面协议可以减少借名人很多的举证责任。不管是亲戚还是多么亲密的朋友,书面协议都是必要的。

  2、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

  3、注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等),购房发票,房产证书等书面证据材料。付款证明是出资的证明,也是借名人能够享有权利的基础,必须要留存出资证明。

  4、房屋装修、居住情况的证明。

  这方面的证明是和出资证明一起来证实借名买房情况的。

  四、借名买房纠纷法院处理的一般情况

  根据房屋的性质及证据情况,法院会有如下两种判决:

  1、出名人取得房屋所有权----既出名人要回了房产

  这个情况大多发生在政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋借名买房中。众所周知,政策性保障住房在性质上属于向低收入困难家庭出售的具有保障性质的住房,与市场上任意交易的商品房有本质的不同。对于购买人是否具备购买资格具有严格的审查和公示程序,在限制上市交易期间属于限制流通物。如果允许未取得政策性保障住房资格的当事人受让购买资格,即与国家制定和推行的保障性住房的政策目的相悖,也损害了广大潜在符合购买保障性质住房的群众的利益。不符合条件的人购买或使用政策性保障住房,客观上损害了其他符合购买资格的人的购买权,是损害社会公共利益的行为,因此法院会认定双方针对经适房的借名买房协议是的无效的。

  所以在此种情况中,双方发生纠纷,诉讼至法院的时候,法院一般会判决借名买房协议无效,房屋由出名人所有。

  2、借名人取得房屋所有权----既借名人变成了房屋产权登记人

  这个情况发生在拆迁安置用房、商品房或者单位房改房的借名买房中。2010年9月29日,中国政府网站公布了 “国十条”,其中对于“购买首套住房首付款比例调整到30及以上”、“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 ”随后京十二条更加严格,对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民,暂停发放购买住房贷款。自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。2011年“京15条”中规定,外地人购房需要提供连续5年以上社保或者纳税证明。 种种限制,让很多来京打工、生活的“外地人”没办法、没资格买房,这时候亲戚、朋友的购房资格就成为双方借名买房的基础。

  这种情况下,因为所购房屋没有国家政策性福利性质,法院在查明借名买房的事实后,一般会认定借名买房的事实。

  五、借名买房的认定和处理

  1、出名人如何要回房产呢?

  这个情况要具体分析,当双方借名买房是政策性保障用房时,和借名人无法满足过户条件时候,出名人还是可以要回房产的。怎么做?

  首先,必须通过法院诉讼。只有经过法院生效的裁判文书确定,才能真正的将房产要回来,真正的成为名副其实的产权人。

  其次,很多出名人,认为既然房屋产权登记是我,那么我起诉至法院要求借名人腾退房屋或者要求对方返还房屋。其实不然,这样的诉讼策略十有八九会败诉,而且出名人会将自己陷入长期的,无谓的法院诉讼程序中,曾经有一个当事人历时三年经过一审、二审、再审还是败诉,就是因为他坚信起诉返还房屋,事实,证据都一样,但诉讼策略失败了,所以导致不能达到起诉目的。

  最后,需要找专业的,有经验的房产律师根据双方的证据情况,来确定能够取得诉讼目的的起诉策略。专业的事要给专业的人来做。

  2、出名人取得了房屋所有权,实际购买人怎么挽回自己在借名买房中的损失?

  借名买房,出名人只是出了名而没有出钱。那法院一旦认定双方签署的借名买房协议无效,将房子判给出名人,那借名人不就是钱房两空?

  首先,借名人一定要拿出借名买房的书面协议,出资证明,居住证明来证实双方的确是借名的买房的事实。如果没有这些证据,被法院认定为借款,债权债务关系,那就无从谈起损失的问题了。

  其次、当证实了借名买房的事实后,是考验要求出名人返还房款并赔偿损失的。曾经有法院支持出名人赔偿二百多万、三百多万的损失案例。

  虽然借名买房协议被认定为无效合同,但法院会考虑到借名人支付了全部购房款,并根据双方过错情况来认定损失承担。

  3、借名人应该如何要回房产呢?

  首先,如果借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院一般是不予支持的。

  其次,借名人必须掌握双方书面协议及出资证明和居住情况的证明。

  由于种种的原因,借名买房这一现在至少在短时间内无法消除,那么不管是借名人还是出名人,在当初能够达成一致意见的时候,肯定是没有想着去法院解决分歧的。即使是这样,在一些关键的问题上还是需要保存证据。当一旦出现了纠纷的时候,千万不要自行去处理,一定要请专业的律师,以专业的策略维护您合法权益,达到真正的诉讼目的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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