房地产律师 解答“借名买房”被认定无效如何维权

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告戴婷诉称：原被告经协商达成一致后，由原告出资，借被告名义购买了华宇小区303号房屋，登记在被告名下，该经济适用住房实际所有权人为原告，待原告符合政策条件可以过户时，被告无条件配合将暂时登记在被告名下的前述房产过户给原告。针对前述事实被告曾亲自出具一份证明。但现在被告严重违反承诺，侵犯原告合法权益，故诉至法院要求：1、确认原告借用被告名义买房的民事法律行为无效;2、判令被告返还原告购房款、购房费用(其中包括契税、印花税、公共维修基金、保险费、登记费)、购房利息;3、判令被告赔偿原告装修损失;4、判令被告全额赔偿原告房屋差价损失;5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告白宁辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原被告之间不存在“借名买房”。2002年购买房屋，原告所提到的证明是在5年后，其间隔时间之长，不符合常理。2、所有与涉案房屋有关的手续、资金都系被告所有，原告从未出资。

　　三、审理查明

　　经审理查明：2002年，被告与北京顺利房地产开发有限责任公司签订购房合同，合同中明确约定被告系买方，并且被告以自己名义办理了房屋贷款手续，所有权证书中登记的所有权人为被告。因购买该房屋交纳的各项税费包括契税、手续费、印花税、公共维修基金、保险费、登记费。经本院调查，涉案房屋的贷款一直系由原告负责归还，至此该笔贷款全部结清。购买涉案房屋后，便由戴婷对其进行装修并居住。本院依申请指定专业机构对涉案房屋的价值进行评估，评估价值为400万元。

　　四、北京市昌平区人民法院判决

　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：

　　(1)被告支付原告购房款及贷款利息;

　　(2)被告支付原告房屋增值差价;

　　(3)案件受理费由原告负担四千元，由被告负担二万;

　　(4)评估费由原告负担一千元，由被告负担六千元。

　　五、北京房地产律师靳双权点评

　　依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当被认定为无效合同，且该无效为确定当然自始无效。原被告双方借名购买经济适用房的行为构成无效事由，且该行为已经经过生效民事判决书认定为无效，根据一事不再理原则，原告再次提起该主张的，法院不予支持。本案中，原被告双方对于涉案房屋由谁出资购买存有争议，对于原被告各自的主张，原告向法院提供了证明其主张的相关证据，包括1、原告自始至终一直在涉案房屋居住。2、原告一直持有涉案房屋购买时手续资料的原件。3、被告亲自书写的相关证明文件。4、原告为涉案房屋还贷的银行证明。被告对其主张的事实并未向法院提供任何有效证明，根据证据规则原则，被告应当承担举证不能的不利后果。因此，法院有理由相信涉案房屋系原告出资，可以支持原告的这一主张，原被告双方之间存在“借名买房”关系。由于在前几个诉讼中，原被告的“借名买房”行为已经被确认无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿因该合同取得的财产应当予以返还，在原被告之前的诉讼中已经作出生效判决要求原告将涉案房屋，所以根据公平原则，被告应当返还原告房款及其他购房费用，并弥补原告相应的损失，故原告在诉讼请求中的合理部分应当得到法院的支持。关于原告所要求的被告返还装修款一事，因原告自装修完成后就一直居住在涉案房屋内，被告从未实际使用过涉案房屋，根据公平公正原则，原告可以向法院申请鉴定房屋装修价值，以使法院以此来判断返还装修款的额度，但由于原告拒绝申请鉴定，故其主张中涉及装修款部分无法得到法院的支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同归于无效后，有过错的乙方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原被告双方之间的无效合同，系双方的过错，本应各自承担相应责任，但是法院可以结合本案的实际情况，酌情认定被告方应当承担主要责任，综前所述，原告要求的房屋增值补偿款，被告应当依照其过错程度予以补偿。

　　综上所述，法院的判决是正确的。