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房地产律师靳双权解答“借名买房”被认定无效如何维权

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-07 15:11

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告戴婷诉称:原被告经协商达成一致后,由原告出资,借被告名义购买了华宇小区303号房屋,登记在被告名下,该经济适用住房实际所有权人为原告,待原告符合政策条件可以过户时,被告无条件配合将暂时登记在被告名下的前述房产过户给原告。针对前述事实被告曾亲自出具一份证明。但现在被告严重违反承诺,侵犯原告合法权益,故诉至法院要求:1、确认原告借用被告名义买房的民事法律行为无效;2、判令被告返还原告购房款、购房费用(其中包括契税、印花税、公共维修基金、保险费、登记费)、购房利息;3、判令被告赔偿原告装修损失;4、判令被告全额赔偿原告房屋差价损失;5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告白宁辩称:不同意原告的诉讼请求。1、原被告之间不存在“借名买房”。2002年购买房屋,原告所提到的证明是在5年后,其间隔时间之长,不符合常理。2、所有与涉案房屋有关的手续、资金都系被告所有,原告从未出资。

  三、审理查明

  经审理查明:2002年,被告与北京顺利房地产开发有限责任公司签订购房合同,合同中明确约定被告系买方,并且被告以自己名义办理了房屋贷款手续,所有权证书中登记的所有权人为被告。因购买该房屋交纳的各项税费包括契税、手续费、印花税、公共维修基金、保险费、登记费。经本院调查,涉案房屋的贷款一直系由原告负责归还,至此该笔贷款全部结清。购买涉案房屋后,便由戴婷对其进行装修并居住。本院依申请指定专业机构对涉案房屋的价值进行评估,评估价值为400万元。

  四、北京市昌平区人民法院判决

  北京市昌平区人民法院经审理后判决:

  (1)被告支付原告购房款及贷款利息;

  (2)被告支付原告房屋增值差价;

  (3)案件受理费由原告负担四千元,由被告负担二万;

  (4)评估费由原告负担一千元,由被告负担六千元。

  五、北京房地产律师靳双权点评

  依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当被认定为无效合同,且该无效为确定当然自始无效。原被告双方借名购买经济适用房的行为构成无效事由,且该行为已经经过生效民事判决书认定为无效,根据一事不再理原则,原告再次提起该主张的,法院不予支持。本案中,原被告双方对于涉案房屋由谁出资购买存有争议,对于原被告各自的主张,原告向法院提供了证明其主张的相关证据,包括1、原告自始至终一直在涉案房屋居住。2、原告一直持有涉案房屋购买时手续资料的原件。3、被告亲自书写的相关证明文件。4、原告为涉案房屋还贷的银行证明。被告对其主张的事实并未向法院提供任何有效证明,根据证据规则原则,被告应当承担举证不能的不利后果。因此,法院有理由相信涉案房屋系原告出资,可以支持原告的这一主张,原被告双方之间存在“借名买房”关系。由于在前几个诉讼中,原被告的“借名买房”行为已经被确认无效,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿因该合同取得的财产应当予以返还,在原被告之前的诉讼中已经作出生效判决要求原告将涉案房屋,所以根据公平原则,被告应当返还原告房款及其他购房费用,并弥补原告相应的损失,故原告在诉讼请求中的合理部分应当得到法院的支持。关于原告所要求的被告返还装修款一事,因原告自装修完成后就一直居住在涉案房屋内,被告从未实际使用过涉案房屋,根据公平公正原则,原告可以向法院申请鉴定房屋装修价值,以使法院以此来判断返还装修款的额度,但由于原告拒绝申请鉴定,故其主张中涉及装修款部分无法得到法院的支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条,合同归于无效后,有过错的乙方应当赔偿对方因此遭受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任。原被告双方之间的无效合同,系双方的过错,本应各自承担相应责任,但是法院可以结合本案的实际情况,酌情认定被告方应当承担主要责任,综前所述,原告要求的房屋增值补偿款,被告应当依照其过错程度予以补偿。

  综上所述,法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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