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“借名买房”安全吗

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-06 15:59

  高房价和限购政策背后,催生出一批钻政策漏洞的买房套路。通过这些手段,“拼房一族”虽然圆了自己的买房梦、投资梦,但其中隐藏着风险。接下请房产专业律师靳双权为大家解答一些关于借名买房的知识。

  为什么会有借名购房的套路存在?

  出钱的人有什么风险?

  出名的人又有哪些风险?

  普遍认可的用孩子名义买房可不可行?

  为什么要借他人名买房?

  借名,顾名思义,就是真正的购房人出资借用他人名义来购买房屋,并且以他人的名义进行房屋登记所有权。

  第一,投资需要。主要是为了规避限购政策,很多购房人想投资房地产,不过由于购房资格所限没有办法进行投资,所以看亲戚朋友当中是不是有购房资格的,然后由他来出名规避限购令,达到投资房产的目的。

  第二,可以享受一些本来享受不到的优惠。比如说,自己只能用商业贷款买房,可是他的朋友当中有可以用公积金贷款的,然后他就用他朋友的名字来用公积金贷款买房。还有比如像单位集资建房的,还有包括一些经济适用房的购房人,包括拆迁安置房等。

  还有一种是逃避债务。一个债务人,如果他把房屋买了,登记在自己的名下,那对他来说,风险很大。他的债权人发现以后很快就会查封,然后通过司法拍卖卖掉。在这种情况下,可以用自己亲友的名义去购买,这样就可以逃避债务,这是种比较恶意的情况。

  最后一种,考虑将来国家开征遗产税。对于家庭财产比较丰厚的人来说,出于规避遗产税的考虑,提前做一些资产的安排,等于用孩子的名义购房,把房屋登记在孩子名下。

  出钱的人有什么风险?

  第一点,名义购房者反悔。如果你借名的人反悔,然后你作为实际出资人又不能证明双方之间的这个借名关系和你支付购房款的事实,那么,你要想取回房屋的所有权,或者你拿回你的购房款都有些困难。因为一旦发生纠纷的时候,法律还是先保护产权人。

  第二个是债务风险。如果名义购房人他对外负有债务,那债权人可以要求法院查封和拍卖这个名义购房人名下的资产。虽然这套房钱是你出的,但是还是有可能面临被执行法院或者债权人视为是名义购房人名下的资产进行处置。当然,你作为实际出资人,你也可以去提议,但是会增添很多困扰。

  第三个出现意外。就是如果名义购房人遭遇意外或者不测,那房产很有可能成为名义购房人的遗产,被他的继承人继承。

  第四个风险是银行解除贷款。如果采用贷款方式购房,然后被银行查出来,实际买房人和借款人不是同一个人,银行就有可能要提前解除掉这个贷款合同。

  第五点是税费。因为首先房子登记在名义购房人名下,要交一道税。然后如果哪天你要把房屋从名义购房人的名下转回到自己名下,这时又要产生税费,而且现在交易环节的税费是比较多的,涉及到卖方应交的营业税、土增税、个人所得税,还有这种买方所交的契税、印花税等等,这些税费总额还是比较高的。

  出名的人又有哪些风险?

  首先,名义购房人会丧失自己的购房资格或者是享受购房贷款优惠的资格。特别是在北上广深这些一线地区,对以家庭为单位的购房套数进行严格审核的地区,这个购房资格应该说还是很宝贵的。

  第二个是征信可能会受影响。把名字借给其他人来购房,如果实际购房人的经济状况生变,比如月供款还不上,那对于名义购房人来说就很麻烦。等于这种银行不良的记录最后轮到借名人来承担,因为银行的不良记录需要相当长的一段时间才能去除,最短应该是5年。如果在这5年之内,名义购房人真实需要去贷款,或者再搞其他经济活动都会受到影响。

  还有一种极端情况下是,如果名义购房人对外欠的债务很多,法院来执行没收财产,但是因为这些房产都登记在名义购房人名下,法院是不太会区分哪套房真正是你的,所以可能法院把真正属于名义购房人名下的财产执行走了,然后把借名买的这套房作为唯一住房留下。

  登记在小孩名下会有什么风险?

  第一孩子资格受影响。如果把房屋登记在孩子的名下,等小孩将来成年之后,如果购房的区域还在实行限购政策的话,那么孩子买房的资格会受到影响。

  第二资金要求 高。如果登记在小孩名下,特别是未成年的子女,还没有独立的生活来源,那买房不能够贷款,只能通过父母一次性支付购房款来购房。

  而且登记在小孩名下,对父母来说,作为监护人只有监护权,有保护自己小孩合法权益的义务,但是想处置他名下的房屋,就会变得很困难,手续会比较麻烦。

  还有极端情况下,比如父母双方感情发生破裂,但房子是登记在小孩名下,那么在财产分割方面也会增加很多困扰。

  还有一个就是如果孩子成年也结婚了,如果孩子发生了一些不测,那这个房屋就可能要作为孩子的一个财产,被第一顺位继承人进行均等分配,包括作为出资的父母,还包括他的配偶啊。

  怎么有效降低借名买房的风险?

  从律师的观点来说,实际出资人和名义购房人一定要签好书面协议,用书面的方式把借名的事实给固化下来。

  因为借名的事实固化下来之后,如果发生纠纷的情况,就可以寻求到法律的支持,特别是对于实际出资人来说,最高人民法院不久前公布的关于适用物权法的司法解释,当中第二条有明确的约定,当事人有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符,该不动产物权的真实权利人请求确认去享有物权的,应予支持。

  就是说如果你有充分的证据,证明这个不动产的实际持有人,那么你可以请求法院去确认这个事实,然后去做相应的变更登记,这个权利是受保护的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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