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房屋委托买卖关系和居间服务关系的认定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-05 16:17

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告李芳诉称:2009年12月25日,我委托代理人杨××与毛平代理人周谦、居间方庭松公司签署了两份《房屋买卖合同》,约定毛平将其所有的北京市朝阳区1804号房屋以5017680元的价格转让与我;如毛平未按约定将房屋过户至我名下,则应支付合同价款的20%作为违约金。签署合同后,毛平未如约办理房屋产权过户手续。我多次催促,毛平避而不见致使我无法取得1804号房屋,而且丧失了其他交易机会。现合同履行期限已过,毛平仍拒绝履约,构成实质违约。由于毛平已将1804号房屋另行转让他人,我与毛平所签的《房屋买卖合同》已无履行可能。故诉至法院,要求毛平支付违约金1003536元。

  二、被告辩称

  被告毛平辩称:我与李芳从未签订过任何合同,双方素不相识,从未见过面,亦无任何款项往来。我并未授权周谦作为代理人与任何第三方签署房屋买卖合同,仅是同意周谦在市场上寻找买房人提供居间服务,并未出具委托书授权周谦为代理人。周谦与李芳所签价款为5017680元的《房屋买卖合同》与我无关,此合同是周谦以自己为房屋产权人出售自有房产而与买房人签订的购房合同,与我无关,对我不具有任何约束力,应属无效合同,根本无法实际履行。另一份价款为387万元的《房屋买卖合同》虽然形式上是周谦代理我签订的,但根据三方协议约定,1804号房屋的销售净价为410万元,该合同价格明显低于约定净价,不符合三方协议约定,因此我不存在应当履约的问题。而且李芳称387万元是为了逃税,此行为违法,如果我承认并配合履行该合同,就等于帮助购房人逃税,后果只能是周谦和李芳单方获得逃避税收的利益,我却承担逃税的法律责任。所以即便周谦代理人身份被认定,对明显违法的代理行为,我同样有权拒绝履行。李芳未提供实际损失为证据,20%违约金明显过高。综上,周谦与李芳签订的两份房屋买卖居间合同,均对我没有法律效力,是周谦不当履行协议造成的,不同意李芳的诉讼请求。

  周谦述称:2009年12月10日,我与毛平、案外人杨×1三方签订协议书一份,约定毛平将其所有的1804号房屋及北京市丰台区××2005号房屋(以下简称2005号房屋)委托我代为进行市场销售,并约定了两套房屋销售净价,实际售价超出部分由我获得。上述协议签订后,我已将2005号房屋出售,但毛平尚欠23万元超出部分未给付我。我于2009年12月25日与李芳就1804号房屋签订《房屋买卖居间合同》,转让价格为5017680元。而我与毛平约定1804号房屋销售净价为410万元。签约后,毛平避而不见,拒绝履行买卖合同。毛平的行为已经违反了协议约定,给我造成了损失。

  三、审理查明

  经审理查明:2009年8月31日,周谦、毛平及杨×1三方一致同意由周谦将毛平上述两套房产进行市场销售,毛平积极配合,销售款由购房户交付毛平。三方设定上述两套房产净销售价为510万元(其中1804号房屋为410万元,2005号房屋为100万元),办理房产转移手续的税费全部由购房户承担。售房款中超过510万元的款项归周谦所有,由毛平在购房户取得受理回执当日(或取得房产证次日)直接支付周谦(两套房产可单独计算)。如毛平未能按时如数支付周谦该款,毛平承担一切法律责任和周谦的经济损失。三方约定,周谦销售1804号房屋、2005号房屋的终止时间为2010年1月15日。

  2009年12月25日,甲方周谦(卖方)、乙方李芳(买方)与丙方庭松公司(居间方)签署《房屋买卖居间合同》,约定甲方将自有5套房屋有偿转让给乙方。5套房产包括1804号房屋(京房权证市朝私字第×1号)。合同约定按照甲方要求该房屋由甲方通过间接方式就产权过户给乙方(即:甲方首先将该房屋过户到其指定的间接方名下,再由间接方过户到乙方名下)。

  同日,甲方(卖方)毛平代理人周谦、乙方(买方)李芳代理人杨××、丙方居间方庭松公司签署《房屋买卖居间合同》,甲方将可支配出售的1804号房屋有偿转让给乙方,总支付价款为412万元,其中房产净得价为387万元,物业管理费为25万元。甲乙双方签署买卖合同当日后二十日内进行1804号房屋产权过户事宜,房产过户后五日内进行房屋交付事宜。

  2010年1月8日,周谦经北京市长安公证处公证前往北京比如教育科技有限公司前台询问毛平是否在场并要将《告知书》交付毛平,前台人员答复毛平不在并同意将《告知书》转交毛平。周谦于《告知书》表述其已与李芳签订《房屋买卖居间合同》,由于从2009年12月25日至2010年1月6日与毛平多次电话短信联络,均未回信,无法沟通之下以《告知书》正式通知毛平于2010年1月8日下午6时与其联系,并依据《协议》内容履行出具房产过户相关手续等义务,积极配合办理1804号房屋过户手续。否则,逾期法律后果及经济损失由毛平承担。经询,毛平表示收到上述《告知函》后积极与周谦联系,并非避而不见。

  另查,1804号房屋于2009年11月11日完成房屋权属转移登记手续,登记为毛平所有,产权证号为X京房权证朝字第×2号。经询,毛平表示其于2010年4月将1804号房屋以480万元价格出售给案外人陈××。

  关于周谦身份一节,周谦表示协议约定房屋价款超出债务部分归其所有,毛平授权其代为出售1804号房屋。李芳认为经庭松公司审核,三方协议及房产证原件可以作为周谦系毛平代理人的依据。在明确知晓周谦代毛平出售1804号房屋的情况下签署了《房屋买卖居间合同》。毛平认为协议约定周谦在市场上寻找买主,提供居间服务而非委托代理。

  关于两份《房屋买卖居间合同》,李芳表示先签署价款为501万的合同,购买房屋及房款支付方式均遵照此合同履行。在周谦和庭松公司要求避税情况下签署了价款为387万元的合同用于具体执行。周谦对李芳所述予以认可。毛平则认为价款为501万的合同是以周谦为出卖人,在1804号房屋尚未过户给毛平之前就已经签署,合同买卖双方为李芳和周谦,对毛平不具有约束力。价款为387万元的合同是周谦代理毛平签订的,但价款未达协议约定的净价。周谦越权代理,毛平拒绝追认,合同不能成立。对此,庭松公司出具说明,内容为:因李芳有意购买现代城的房屋并委托杨××到我公司委托我们代为寻找卖主。2009年11月初,我公司找到周谦,三方磋商后,同意将包括1804房屋在内的5套房屋转让给李芳。但由于周谦表示这些房屋均要先转让给间接方,由间接方转让给李芳,所以当时仅确定了意向。2009年12月,周谦表示可以转让1804房屋了,我们就按原来的约定在12月25日签署了5套房屋的房屋买卖居间合同,既然1804房的间接方毛平委托周谦卖房,所以在该合同上直接写的周谦的名字。同日,为了办理过户的需要,我们三方单独就1804房签署了《房屋买卖居间合同》,其中的价款是因买卖双方要求调低税金,合理避税的约定,实际交易价款应是5套房合同约定的5017680元。后来,由于李芳要办理过户,但毛平始终不接电话,我们和杨××也在催周谦,周谦很着急。事情就是这样。

  四、法院判决

  北京市朝阳区人民法院判决如下:

  1、毛平于判决生效之日起十五日内支付李芳违约金四十万元。

  2、驳回李芳的其他诉讼请求。

  五、资深房产律师靳双权点评

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。法院应当依照法定程序全面、客观的审核证据,运用逻辑推理及日常生活经验,对证据有无证明力和证明力的大小进行判断,并以证据能够证明之事实作为裁判依据。

  本案双方争议焦点之一在于周谦与毛平就出售1804号房屋确立之法律关系认定问题。自协议约定看,由周谦将毛平的1804号房屋进行市场销售,毛平积极配合,销售款由购房户交付毛平,且限定了1804号房屋销售净价为410万元。此内容更符合委托合同即由受托人处理委托人事务的法律关系,而不仅限于报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。自1804号房屋来源看,其原即属周谦所有,因抵债协议过户至毛平名下。两套房屋约定净价之和与抵债金额相当,出售房屋价格超过协议约定的部分归属周谦所有,此实为补偿周谦因房屋市场价值高于抵债金额所造成的损失。有鉴于此,周谦就1804号房屋市场销售行为中占据较大的主动权,具备委托身份的基础,亦印证了毛平积极配合的三方约定。故此,毛平与周谦就出售1804号房屋应系委托关系。依据法律规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。结合李芳及庭松公司所述,签约前各方均明确知晓1804号房屋出卖人系毛平,故周谦与李芳签署的买卖合同对毛平具有法律约束力。

  关于两份《房屋买卖居间合同》,两份合同于同一天相继签订,且均于1804号房屋转移登记至毛平之后,由此排除了以周谦为出卖人出售自有房屋的情况,此亦与李芳与庭松公司表示知悉毛平为出卖人之陈述相符。就交易真实价款,李芳、周谦及庭松公司均表述系因避税将房价作低至387万元,此与两份合同中关于税费的约定相印证,亦与周谦在1804号房屋约定净价基础上逐利之常情相符。由此可知,李芳、周谦与庭松公司表述501万余元合同为各方真实意思表示,387万元合同为实践操作中的执行合同之说符合在案证据指向,对此应当采信。据公证书显示周谦就签约情况告知毛平,应推定毛平对李芳及周谦签订房屋出售合同属明知,且时间发生在协议约定的最后出售期限之前,故毛平应积极配合协助履行。现由于毛平拒不配合,导致《房屋买卖居间合同》未能履行,应当承担相应的违约责任。李芳要求毛平支付违约金有事实及法律依据,应当支持。另违约金数额应比照实际损失予以考量,考虑到李芳并未实际支付购房款的履约情节以及毛平另售房屋的获利情况,应当对于违约金数额酌情予以降低。

  综上所述,法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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