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借名买房产生纠纷后如何处理

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-05 16:14

  借名买房产生纠纷后如何处理? 房产限购的紧箍咒越念越紧,一些没有购房资格的购房者(借名人)采用“借名买房”的曲线购房方式,以具有相应购房资格的人(出名人或称被借名人)的名义购房,出名人签署购房合同,购房款项由借名人支付,房产则由借名人实际占有使用。 然而,看似美妙的借名买房的“双赢”游戏却隐含着极大的法律风险。对于出名人来说,因出名人名下已经登记有住房,很有可能被取消政策性购房资格;借名人若不能按时支付按揭款项,会严重影响出名人的社会信用。

  对于借名人来说,房产的法定权属登记人为出名人,出名人完全有权利对于房产进行抵押、变卖等法律处分;如果出名人对外负有债务,登记在出名人名下的房产极有可能因涉诉被查封、冻结、拍卖;如果出名人离婚或死亡,该房产可能被作为夫妻共同财产进行分割或作为遗产被继承。 因此,借名买房发生纠纷后,借名人想一厢情愿地“拿回”房产,却没有那么容易。在司法实践中,根据涉案房产和相关证据的具体情况,法院一般会做出如下两种截然不同的判决:

  一、借名人取得房产。如果有充分的证据证明诉争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付,则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质,房屋所有权归借名人所有。

  二、出名人取得房产。这个情况大多发生在经济适用住房、两限房、福利房、集资房等政策性保障住房购买过程中。 政策性保障住房在性质上与市场上任意交易的商品房有本质的不同,对于购买人是否具备相应的购买资格具有严格的要求。如果认定未取得相应购房资格的借名人取得此种房产,将会与国家保障性住房政策的目的相背离,也极大地损害社会公共利益。此种情况下,法院一般会依据合同法的相关规定判决借名买房协议无效,房屋由出名人所有。 房屋作为典型的不动产,不同于一般的动产仅仅进行物的直接交付就可以完成物权的变动。物权法第九条、第十四条明确规定,房产要实现权利变动,必须要到房地产主管部门进行登记,登记在不动产登记簿上的权利人一般会被认定为登记房产的法定权利人。

  据此,有人认为:在借名买房中,只要出名人与第三人之间的房屋买卖合同真实有效且已经完成了房屋产权登记,出名人就是法定的房屋所有权人,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。 但是,具体借名买房案件中,主张涉案房产权利的借名人如果能够提供购房款支付、房贷偿还、双方关于借名买房及所有权归属的约定等证据,能够证明在双方之间形成了借名买房关系,那么则可表明借名人与出名人对于借而买之的房产的权利归属的真实合意(真实合意是:借名人购买房屋并取得所有权,出名人只是让渡“名”而已)。虽然不动产登记簿上登载的权利人系出名人,但涉案房产的真实权利状态与登记权利状态严重不一致,主张权利的借名人可以提供相关证据证明不动产登记簿有误,从而通过诉讼诉请确权,将涉案房产的权利状态回归到真实。 在借名买房的案件中,很多主张诉争房屋所有权的当事人提供的证据仅能证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明其与出名人之间存在借名登记的约定。还有的借名人明知本身囿于住房限购政策的限制而不具备购买诉争房屋的资格,却和具备资格的出名人缔结借名买房的约定,此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房行为,从根本上损害了社会公共利益,应当属于无效的合同。合同无效或者被撤销后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  【法官提醒】借名买房,虽说是当事人之间的自由合意,但终归要在法律的框架内进行。否则,鸡飞蛋打,房财两空,一场游戏一场梦。因此,法官提醒如下:1、最好不要借名买房!!根据物权法的相关规定,不动产登记簿是不动产物权法定依据。借名人若想推翻出名人的登记效力,对于证据的要求极高极高!! 2、要借名,先借力。求助于专业的法律帮助,一定要签订详实的借名买房协议!!借名买房协议必须就双方的权利义务约定清楚。借名人一定要保存好完整的借名买房流程的证据原件(包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等)。其间,若出名人也支付部分款项,借名人还款时,一定要走银行汇款渠道,务必注明“支付出名人代付房款”字样。3、能占则占,能租则租!房屋一旦可以占有,一定要先占有。一旦房屋具备过户条件时,借名人要及时过户。为防止出名人擅自出让房屋给善意第三人,借名人可与出名人签订最长期限(20年)的租赁合同,利用“买卖不破租赁”规则对抗善意第三人。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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