借名买房的这些风险你知道吗

　　因无经济适用房购买资格，北京市的王某与张某协商，借张某之名购买北京市房屋一套，并向银行进行了贷款，房产证上记载的是张某的名字。五年后，王某想法院起诉称，自己才是该房屋的实际买受人，张某只是出名人，请求法院确认房屋归其所有。张某称自己是房屋的实际买受人，贷款也是自己的名义申请的，不承认双方存在代持协议。王某向法庭提交的其与张某的委托购房协议，经鉴定合同上的签名并非张某的;与此同时，王某无法提供证据，证明其为房屋支付了出资。法院最终判决驳回王某的全部诉讼请求。

　　1、代持协议是否必然无效?

　　房产投资在当前较为热门，由于国家限购的政策，代持房产的现象在实际生活中较为普遍。房屋代持，具体是指实际购房人借用他人名义购买房屋，登记于被借用人名下，实际购房人通过与被借用人签订房屋代持协议主张房屋所有权的一种情形。虽然在公司法中有类似定义，叫“股权代持”或者“隐名股东”，但由于二者有很大的区别，房屋代持并不能用股权代持的理论来进行解释。

　　有意见认为，房屋代持涉嫌规避了国家法律法规或行政规章的强制性规定，理应属于无效协议。但归本溯源，理论上，按照《合同法》中关于合同效力的规定，房屋代持协议只要是双方当事人真实意义表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定应当是有效的。在实践中，北京市高级人民法院也以指导意见的形式认定了房屋代持协议的效力。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”

　　因此，房屋代持协议并非必然无效。满足条件的情况下，借名人可以向法院申请依合同约定将房屋所有权转移登记至自己名下。

　　二、房屋代持有哪些法律风险?

　　1、代持人拒绝交付房屋。购房时以代持人的名义与售房者签订《房屋买卖合同》，在售房者通知代持人在限定时间内进行房屋的验收和交接时，如果没有任何委托协议，实际购房人无法向售房者主张实际交付房屋;如由代持人完成验收交接手续，此时的代持人就很有可能拒绝向实际购房人交付房屋。在实践中，代持人有极大可能辩称房屋系实际购房人赠与自己的，或者辩称实际购房人出资的购房款属于借款。代持人宁愿向实际购房人返还所谓的“借款”，并要求实际购房人交付房屋。

　　2、代持人将房屋出售或出租给第三人。实际购房人在选择代持人时，仅基于信任大多会选择自己信得过的近亲属或朋友。但在利益面前，特别是在代持人出现某些经济困境时，很难确保这种信任是否可靠。由于登记是具有公示的对外效力，善意的第三人完全有理由相信代持人是房屋唯一的所有权人。如果善意第三人与代持人之间签订了房屋买卖合同并已完成过户(而这一切对于实际购房人来说完全有可能是无从而知的)，因善意取得规则，善意第三人即依法取得房屋的所有权。实际购房人则无权主张取回房屋的所有权或主张善意第三人与代持人之间的房屋买卖合同无效的权利，仅能向代持人主张返还其基于不当得利获得的售房价款。

　　3、代持人的债权人申请强制执行代持人名下的房屋。由于房屋登记于代持人名下，如果代持人以该房屋为其他债务提供担保，权利履行存在瑕疵时，债权人完全可以向法院申请强制执行该房屋，届时实际购房人对本该属于自己的房屋失去了控制，且无法向法院提出执行异议。

　　4、代持人的继承人继承代持人名下的遗产。