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房产律师 ——宅基地使用权人未参与房屋建造拆迁时利益如何分割

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-25

原告诉称
张父向本院提出诉讼请求:1.判决位于北京市大兴区一号院拆迁所得的14套拆迁安置房中384.94平方米安置房指标归原告享有,原告在房屋交付后有权居住使用,在条件具备时,张某刚应协助原告办理相应房屋的登记手续;2.判决拆迁款1980868.24元由原告享有,张某刚给付原告扣除购房款后的补偿款;3.案件受理费依法分担。
事实与理由:张父系张某刚、张某华之父,王某系张父前妻,二人于2015年12月13日经法院调解离婚,张某玲、张某霞系张父妹妹。2018年8月,北京市大兴区一号院院(以下简称一号院)拆迁。依据搬迁腾退档案中《宅基地分院确认单》,一号院宅基地面积1411.04平方米,建筑面积648.72平方米,搬迁腾退人为张父、张某玲、张某霞、张某刚、张某华,王某非本次拆迁的搬迁腾退人。2020年9月23日,北京市大兴区人民法院作出民事判决(以下简称1号民事判决),北京市第二中级人民法院维持了该判决。一号院共分得14套房屋,房屋总面积为1079.49平方米,因此,张父所得房屋应为439.49平方米。
在拆迁选房过程中,张父名下仅有一套54.53平方米,张某刚用剩余的全部选房指标选购了拆迁安置房,因此,张某刚应向原告返还384.94平方米房屋。现原告根据现有房屋情况,向被告主张返还5套房屋,房屋总面积为376.84平方米,购房总价为1703414.2元。现搬迁腾退已完成,搬迁安置房屋中13套房屋及原告应分得的搬迁腾退补偿款均由张某刚选购和领取,现原告主张张某刚返还房屋平方米为384.94平方米,根据房屋现有情况选择的5套房屋面积为376.84平方米,其中还差8.1平方米才能满足原告的合法补偿,该部分应当补给原告,原告与被告多方合意认可,如发生补偿,安置房单价按8000平方米计算,被告应向原告支付安置房指标差价64800元。因此,各被告应向原告返还原告选定的5套安置房,并向原告给付拆迁补偿款1980868.24元。
 
被告辩称
张某刚辩称,新房是我出资建造的,张父当时在监狱服刑。一号院内老房是我爷爷奶奶留给我的,由我两个姑姑和婶子以及弟弟平均分割,建房时张父并没有出资,而且占地的钱都在张父手里。张父出狱后第二年生病治疗的钱都是我借的,其无权要求安置房。
张某华辩称,同意原告的诉讼请求。
王某辩称,原告无权要求5套安置房,东西厢房以及院内北数第二排北房及南侧的西厢房是我建造的,我和原告应共享200平方米指标,原告主张的房屋不应超过100平方米。我的相应份额不要求分割。
张某玲、张某霞未到庭,亦未提交书面答辩意见。
 
本院查明
张父与王某原系夫妻,二人共生育一子一女,即长子张某刚、长女张某华。张某玲、张某霞系张父之妹。2015年,张父以夫妻感情破裂为由将王某诉至本院,本院经审理于2015年12月13日出具民事调解书:张父与王某离婚;一号院内正房西数第一、二间归张父所有,正房东数第一、二、三间归王某所有;一号院内西厢房三间归张父居住和使用,东厢房三间归王某居住和使用;……。
本院1号案件查明:张父家在北京市大兴区B村有一处宅院,即一号院。该院落内原有北正房5间、东厢房3间、西厢房3间;后在原有房屋的正南侧陆续加盖了一排正房5间、西厢房3间,并在该院落的东南方向陆续加盖三排正房(每排各5间)以及西厢房1间。该院落的户主为王某,在册农业人口为王某、张父,在册非农业人口为张某刚、张某华。另查,张某玲户籍出嫁后迁至婆家,户籍地为大兴区a村;张某霞户籍出嫁后迁至婆家,户籍地为大兴区c村。
关于一号院内后加盖的一排正房5间、西厢房3间,张某华陈述建造该房屋时是由王某出资,其未毕业即在外实习后又一直工作,自己工作挣的钱也交给王某用于家庭生活,对此8间房屋,其认为自己有出资。张某刚陈述,建造该8间房屋的时候,张某华没有回家建房,建房是在2009年,当时张某华没有出资,建房出资来自于王某和张某刚,当时说建造该房屋就是为了其结婚使用。关于一号院内东南方向北数第一排房屋,张某刚主张系其2010年秋建造,北数第二排、第三排系其2014年建造;张某华主张建造上述房屋的时候其均有出资;张父、王某表示不管谁建造房屋,张某刚、张某华都是自己的孩子。张某霞、张某玲陈述后续的建房与其二人没有关系,张某刚在建房时有向张某霞借款。
经询问,张父表示一号院内北房5间系其建造,东、西厢房各3间以及院内加盖的一排北房5间、西厢房3间系王某建造。张父、王某均认可一号院后来加建的北房5间和西厢房3间归张某刚所有。
2018年8月,北京市大兴区B村因北京新机场噪声区治理和周边综合治理项目拆迁腾退,即一号院被搬迁腾退。一号院总的宅基地面积为1411.04平方米,总的房屋建筑面积为648.72平方米。根据《北京新机场噪声区治理和周边综合治理项目住宅房屋搬迁腾退补偿实施方案》(以下简称搬迁腾退方案)第十七条安置对象的认定中规定,被拆迁腾退院落内户口在册产权人及其直系血亲(含配偶)为安置对象;第十八条分院原则中规定,被搬迁腾退人年满十八周岁的直系血亲可参与分院。后经确权,一号院的产权人为张父、张某霞、张某玲,最终一号院按照张父、张某霞、张某玲、张某刚、张某华五户进行搬迁腾退,张父、张某霞、张某刚、张某华每户各享有宅基地面积282.21平方米、建筑面积129.74平方米,张某玲一户享有宅基地面积282.2平方米、建筑面积129.76平方米。
2018年9月,张父、张某霞、张某玲、张某刚、张某华分别与搬迁腾退人北京M公司(以下简称M公司)签订补偿协议。
另,一号院按照确权面积选房,张父、张某霞、张某玲、张某刚、张某华五户各享有200平方米安置房指标,共享有选房指标1000平方米。2018年9月,张父、张某霞、张某玲、张某刚、张某华五户进行了合并选房,张某霞、张某玲、张某华未实际选购房屋;张父选购了共十三套房屋。
之后,张父、张某霞、张某玲、张某刚、张某华分别与M公司签订补充协议,M公司按照选房建筑面积发放12个月周转费。扣除购房款外,一号院剩余补偿款统一由张某刚领取。
另张父表示除其选购的安置房外,其并未获得其他拆迁补偿款。
 
裁判结果
一、张某刚与北京M公司签订的《定向安置房买卖合同》中载明的北京市大兴区机场安置房项目二号房屋权利由张父享有,张某刚于本判决生效之日起十五日内将该房屋交付给张父,张某刚负有在具备办理不动产权证条件时协助将房屋登记于张父名下的义务;
二、张某刚于本判决生效之日起十五日内支付张父剩余搬迁腾退补偿款467449元;
三、驳回张父的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
分家析产是指对于家庭共同共有的财产在共有关系终止后,在家庭成员之间所进行的分配。家庭共有财产是指家庭全体成员共同共有的财产,包括共同劳务所得合法收入,共同积累的储蓄,共同建造的房屋,共同所有的生活用品和生活资料,共同享有的债权和共同负担的债务,以及其他共有财产。
本案争议的焦点问题为张父在一号院搬迁腾退中可享有的利益范围。
首先,需要明确张父在搬迁腾退前可享有的房屋权利,根据法院民事调解书的内容,张父享有北房西侧两间和西厢房3间的权益,王某享有北房东侧3间和东厢房3间的权益,张某刚享有南侧加盖的北房5间和西厢房以及院落东南三排房屋及西厢房1间的权益。
其次,需明确一号院搬迁腾退时,张父、张某霞、张某玲、张某刚和张某华各自的角色。本次拆迁,原则上应由一号院的宅基地使用权人即张父、王某作为被搬迁腾退人签订拆迁补偿协议。张某刚、张某华二人并非该院落的宅基地使用权人,其二人以被搬迁腾退人身份参与拆迁的行为应属于达到拆迁利益最大化的“背户情形”;张某玲、张某霞拆迁时虽以继承老房的方式作为共同确权产权人,但法院生效民事调解书已确认一号院内老房系张父、王某的财产,张某玲、张某霞均非一号院农业户籍在册人员,其二人分别作为单独一户进行拆迁,亦属于达到拆迁利益最大化的“背户情形”。由于张某刚、张某华、张某玲、张某霞四人参与搬迁腾退,使得原本只有一户的一号院被分为五户进行拆迁,此四人对一号院拆迁安置补偿利益的扩大存在相应贡献。根据分院原则,一号院实际按五户进行了搬迁腾退,与张父一户进行搬迁腾退相比,五户搬迁腾退所多获得的利益来源于参与拆迁各方的共同配合,该部分利益由张父、张某霞、张某玲、张某刚、张某华五户平均分配更符合各方参与分院的本意,亦更符合民法的公平原则。
若一号院按照一户进行搬迁腾退,该户下的宅基地面积为1411.04平方米、房屋建筑面积为648.72平方米,根据拆迁补偿政策,以上共享有200平方米安置房指标、搬迁腾退补偿款(未扣除购房款)2634330.3元。
一号院按五户搬迁腾退所取得利益为安置房面积1000平方米、搬迁腾退补偿款(未扣除购房款)7560091元。五户搬迁腾退比一户搬迁腾退所多获得的部分为800平方米安置房指标、搬迁腾退补偿款(未扣除购房款)4925760.7元,该多获得的部分由五户平均分配,故每户可享有安置房指标160平方米、搬迁腾退补偿款(未扣除购房款)985152.14元。张父、王某一户可享有的安置房指标360平方米、搬迁腾退补偿款(未扣除购房款)3619482.44元。因张父与王某已经离婚,法院结合一号院房屋建造情况,王某自1993年至2010年张父服刑期间一人抚养张某刚、张某华的实际情况,酌情确定张父享有120平方米安置房指标、搬迁腾退补偿款(未扣除购房款)1206494元。
现定向安置房已经选房完毕并已实际交付,张父居住在其选购的的房屋(面价54.53平方米)内,部分房屋由张某刚、王某等实际居住,其余房屋由张某刚实际占有,法院综合考虑所选购房屋的面积大小、期房尚未取得完全产权、实际居住状况等情况酌情确定:张某刚与M公司签订的《定向安置房买卖合同》中载明的北京市大兴区机场安置房项目二号房屋(面积89.26平方米、单价4500元/平方米、总价401670元)权利由张父享有,张某刚负有向张父交付该房屋及在具备办理不动产权证条件时协助将房屋登记于张父名下的义务。
另张父自己选购的安置房购房款为254110元,上述两套房屋所对应的购房款共计655780元将在张父所应获得搬迁腾退补偿款中予以扣除,对于张父多占的23.79平方米指标利益,该选房指标并非房屋物权本身,但该指标亦具有相应的经济价值,双方均认可现有房屋价值每平方米8000元,而选购回迁安置房时支付的平均购房价为每平方米4500元,即张父应补偿超占的23.79平方米安置房指标利益每平方米为3500元,共83265元亦应予以扣除。综上所述,张父可获得的剩余搬迁腾退补偿款为467449元。
 
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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