北京房产律师 ——购房合同无效的，能否主张返还购房款并赔偿损失

原告诉称
王某刚、李某新向本院提出诉讼请求：1、确认王某刚、李某新与张某峰、张某强、王某英于2010年12月10日签订的《房屋及宅基地买卖合同》无效；2、王某英、张某峰、张某杰、张某花赔偿王某刚、李某新拆迁安置利益损失1499515.98元。
事实与理由：王某刚、李某新经朋友刘某华介绍，购买了张某强为户主的宅基地，户内人员为本案中的王某英、张某峰、张某杰、张某花。现张某强已去世，但未注销户口。王某刚、李某新与张某强、张某峰于2010年12月10日签订《房屋及宅基地买卖合同》，合同约定的转让费为30万元，转让面积为长21米，宽12.1米。后王某刚、李某新搬入案涉房屋居住，并加盖一排北房五间，一排南倒座六间（含门道）。现案涉房屋遇拆迁，王某英、张某峰、张某杰、张某花一家作为被拆迁人签订拆迁协议并获得拆迁补偿。王某刚、李某新认为，双方签订的合同违反法律法规强制性规定，应属无效。王某英、张某峰、张某杰、张某花应当退还合同款项并赔偿损失。
现因无法和被告就赔偿问题达成一致意见，特诉至贵院请求依法判决。
 
被告辩称
王某英、张某峰、张某杰、张某花辩称：同意确认合同无效的诉讼请求，双方之间不存在房屋买卖协议，只是存在背户协议，其目的是为了拆迁时取得拆迁利益，并非真实的房屋买卖关系，案涉房屋由我们承建并实际居住使用，日常管理也均由我们进行，双方不存在所谓的买卖合同关系，不适用关于农村房屋买卖合同的司法解释。当时一个叫刘某华介绍王某刚、李某新与张某强认识的，并不是王某刚所述李某新介绍的。
即使背户协议是无效的，那么按照背户协议所约定的背户款项退还即可，不存在所谓的赔偿回迁安置房，回迁安置房是针对被拆迁安置对象的在册人数进行安置的，王某刚与李某新并非本村村民，且是城镇户口，不属于安置的对象。案涉房屋是我们承建的，并由我们实际居住，所以拆迁利益应由我们取得。本案不是真实的房屋买卖关系。所有的协议都是背户协议，并不存在真实的买卖关系。
张某杰辩称：我认为案涉房屋买卖是不存在的，我父亲张某强并没有将宅基地卖给王某刚、李某新，只是我父亲从李某新处拿了10万元用来盖房子。就案涉房屋而言，我父亲一共就拿了10万元。刚有拆迁消息的时候，李某新找了我们，让我们背户，李某新一直说他有熟人，保证涉案院落能分三户，一开始是让我嫂子背户，我们就同意了，就签了买卖协议，我哥哥张某峰入狱服刑没多久就离婚了，后来变成了让我姥姥张某花背户。
拆迁时第一次谈的时候是400平方米的安置房、200万元补偿款，但是因为按照两户的标准补偿，我们就没签字，为的是留时间让李某新去找人协调按三户签协议。等了很长时间，没有结果，最后拆迁办还是按三户签了协议（多出了我姥姥张某花那一户）。第一天清登的时候，王某刚与李某新都到场了，但想以王某刚之子贾武鹰的名义签协议，导致拆迁公司没量成。第二天清登的时候，拆迁办的人测量的标准就比第一天严格，致使我们清登时最终确定的面积变小。其他答辩意见同其他三被告。
 
本院查明
2010年12月10日，王某刚、李某新作为买房（含土地）人与卖房（含土地）人张某强、张某峰签订《房屋及宅基地买卖合同》。王某刚、李某新购得此房后，对房屋有居住、对外出租及转让的处置权利，张某强不得干预、如果遇拆迁，此房屋及房屋所占的宅基地所得的拆迁补偿款，张某强必须全部付给王某刚、李某新，不得反悔，也不得以任何借口、理由扣除补偿款的款项，如有违反本合同的规定，造成一切不良的后果，由张某强负责，本合同买卖双方在证人监督下签订，双方及证人签字盖章后即生效，双方必须服从协议中的规定，不得违反。本合同附房产本复印件一份。张某强、张某峰在卖房人处签字，刘某华、王某英在证明人处签字。
2016年1月，张某强（甲方）与王某刚、李某新（乙方）签订《协议书》，约定，2010年12月10日，张某强同意王某刚、李某新在自家的一块房基地建房。
该地块位于C村，现在C村面临拆迁，甲乙双方经协商达成以下协议：1、该院落以张某强或其家里任意一人的名义拆；2、拆迁所得到的回迁房和拆迁补偿款，张某强留下一套回迁房和40万元拆迁款，其他的拆迁所得全由王某刚、李某新所有。3、与房屋没有关系的各项补助及房主的租房款归张某强所有，与王某刚、李某新无关；4、拆迁时，张某强需通知王某刚、李某新，明确拆迁房的评估价值及拆迁所得的回迁房和拆迁款的数值；5、及时将回迁房及拆迁款的手续向王某刚、李某新交清。甲乙双方是本着相互信任，相互理解的原则下签订的本协议书，双方必须自觉遵守。任何乙方不得再（在）此以外提出任何不合理的要求。
本协议双方各持一份，双方签字后生效。王某英、张某杰在协议尾部甲方处签字；王某刚在协议尾部乙方处签字。
2016年1月12日，王某英、张某杰作为借款人出具《借款条》，载明：经王某刚、李某新和张某强协商决定，王某刚、李某新在C村所建的民房以张某强或其家里的任意一人的名义拆迁，拆迁后王某刚、李某新送给张某强一套回迁房和现金40万元。现张某强因事急需用钱，向王某刚、李某新提前借款40万元整，抵拆迁后的40万元。到拆迁后张某强留下一套回迁房后其余所得全部返还给王某刚、李某新。立字为证。王某英、张某杰认可收到40万元。
2018年9月12日，为推进机场噪音区治理和周边综合治理项目搬迁腾退工作的顺利进行，案涉院落分别由王某英、张某峰、张某花与X公司（以下简称X公司）签订拆迁协议。其中，王某英（被搬迁腾退人，乙方）与X公司（搬迁腾退人，甲方）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《补充协议》。
另查，张某强与王某英系夫妻，育有一子张某峰、一女张某杰。张某花系王某英之母。张某强于2016年1月去世，张某强之父母均先于张某强去世。王某刚、李某新并非大兴区C村集体组织成员
 
裁判结果
一、确认王某刚、李某新与张某峰、张某强于2010年12月10日签订的《房屋及宅基地买卖合同》无效；
二、于本判决生效后十日内，王某英、张某峰、张某杰、张某花给付王某刚、李某新赔偿损失130万元；
三、驳回王某刚、李某新的其他诉讼请求。
 
律师点评
当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让，农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。一方当事人提出的书证、物证，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。
本案中，张某强、张某峰与王某刚、李某新签订《房屋及宅基地买卖合同》明确记载双方就诉争房屋之间形成买卖关系且房款已经付清，因王某刚、李某新并非大兴区C村集体组织成员，该转让行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村宅基地禁止转让的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
本案中，出卖人张某强在出卖时应知其所出卖房屋及宅基地属于禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖房屋之行为违反法律、行政法规的强制性规定，其应对本案农村房屋买卖合同无效承担主要责任；王某刚、李某新在购买房屋时应知晓购买农村房屋可能存在的风险，其应对本案农村房屋买卖合同无效承担次要责任。
因诉争房屋已经被拆迁，全部拆迁利益由王某英、张某峰、张某杰、张某花取得，本案所审理内容即为合同无效后王某英、张某峰、张某杰、张某花对王某刚、李某新所负赔偿损失责任范围。
首先，王某英、张某杰在张某强去世后与王某刚签订的《协议书》实际系对诉争房屋如遇拆迁所得利益如何分配的约定，虽协议中约定，拆迁所得到的回迁房和拆迁补偿款，张某强留下一套回迁房和40万元拆迁款（40万元已提前由王某刚、李某新付给张某强），其他的拆迁所得全由王某刚、李某新所有，与房屋没有关系的各项补助及房主的租房款归张某强所有，但诉争房屋及院落的拆迁利益在拆迁协议及相关拆迁档案中并未明确予以区分，且结合拆迁档案及拆迁政策可知，12号院拆迁时按院落宅基地的确权面积确定回迁安置房的选房面积，回迁安置房系“三定三限三结合”定向安置房，王某刚、李某新不符合被拆迁腾退人的主体资格、不能享有回迁安置房利益。
其次，因诉争房屋已与12号院其他房屋一起按照“分院”原则以王某英、张某峰、张某花的名义签订了拆迁补偿协议，虽王某刚、李某新不能享有回迁安置房利益，考虑到王某刚、李某新作为买受人因房屋拆迁价值和原买卖价格的差异所造成的损失以及具体拆迁利益大小等因素，综合考虑王某刚、李某新所支付购房款数额、房屋建设情况、双方过错程度以及王某刚、李某新提前给付拆迁补助款40万元等因素核算王某刚、李某新应获得的补偿金额，法院酌情确定130万元。