房产律师——公房承租权可以作为遗产继承吗

原告诉称
王某林向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告履行《房屋权益协议书》，配合原告将北京市西城区1号房屋变更登记到原告王某林名下。
事实理由：原告系被告与王某明的唯一婚生儿子，三人共同居住在父亲单位公租房北京市宜武区1号房屋（以下称涉案房屋）里。1984年12月7日，原告父亲王某明去世，涉案房屋承租人需要变更，原告系王某明的同住人，也是涉案房屋单位的员工，应当变更成原告名下，但是考虑到母亲继续同住，让母亲住得更安心，就与母亲协商先将承租人姓名变更成母亲李某丽。涉案房屋承租人变更成母亲李某丽后的第一个月1985年1月开始，直到购买下涉案房屋止，房租均系原告所在单位直接从原告工资中扣除。
1993年3月，原告所在单位出政策，本单位职工可以申请购买现住房，并可以使用本单位已故职工遗孀的工龄折抵部分购房款。因涉案房屋只售本厂职工有公证书，因此原告向单位填写了购房申请表，申请人为原告，但考虑到用母亲的工龄更长一些，能够多优惠二千多元钱，当时工资收入不高，二千多元钱对三口之家也是一笔不小的支出，后和母亲商量，用母亲的工龄原告出资购买该房，产权归原告所有，被告在世期间不允许出售涉案房屋，对涉案房屋享有永久居住权。
原告于1993年3月24日两笔、3月25日、1999年7月20日分4次向中国人民解放军第三四零工厂支付了全部购房款优惠价出售:2000年8月23日涉案房屋可以成本出售，原告向单位另行支付了2663元补齐涉案房屋本价房款及房屋登记费:6月10日下房本，登记在被告李某丽名下，实际所有权系原告。现在被告年事已高，原告商量把属于原告的产权登记到原告名下，在房本户名变更到原告名下，于是，于2016年3月23日，原被告依据购买时的约定补签了关于涉案房屋的《房屋权益协议书》。但原告要求被告到房管部门配合办理更名手续时,却总是以各种理由推脱.
 
被告辩称
被告（原告）李某丽辩称，不同意原告诉讼请求。这是我和我爱人的房子，他用他的钱给我买的房子，房子登记到我名下就是我的房子。我跟王某林都在涉案房屋共同居住，我都是自己照顾自己的生活，王某林没有照顾过我。自从王某林起诉我后，我因为害怕住到了楼下，我自己租了个楼下的房子，现在我不在涉案房屋居住。我不知道签过房屋权益协议书。王某林吓唬我，我害怕了就签字了。我在王某林胁迫下签的。我不知道签的协议的内容。只告诉我房屋是王某林交的钱买的房子，其他没跟我说，我就签了字。我得生活，我不能把房子给他。如果房屋给他，我就没法生活了。
被告（原告）李某丽向本院提出诉讼请求：要求确认原、被告于2016年3月23日签署的《房屋权益协议书》无效。
事实与理由：涉案房屋系被告李某丽之夫王某明承租的单位公房，1984年王某明去世后承租人变更为被告李某丽。1993年李某丽参与单位房改，已本人名义并折算其工龄后购买该房，房屋登记至李某丽名下。李某丽与王某林系母子关系。2016年3月23日，王某林草拟本案诉争协议（《房屋权益协议书》）告诉李某丽要确认以下涉案房屋的购房款支付情况，并要求原告签字。原告识字不多，对该协议的内容并不完全知晓，也不清楚该协议签署后将带来房屋产权变更的法律后果。
该协议虽实际为“借名买房合同”，但是该协议全文均是王某林所写，王某林仅在最后落款处签字，原告文化水平不高，识字不多读不懂协议书的内容，在王某林的误导下认为只是确认购房款的支付情况，双方并无借名买房的合意。
原告（被告）王某林辩称：不同意被告诉讼请求。
双方签订的协议书合法有效。是双方在自愿、协商的前提下签订的协议书，也是对原来双方购买房屋的事实的认定，之前李某丽要求撤销过这个协议，撤销的前提是承认协议有效。合同不符合合同无效的理由，不违反法律法规强制性规定，双方自愿前提下写的，当时有录像和光盘，也给李某丽进行了讲解，照了照片，李某丽是知情的，只是由于过户时李某丽女儿那里要身份证的时候，她女儿不同意，所以才有诉讼。
原被告生活期间没有争执过，一直陪伴母亲，很孝顺，没有闹过任何矛盾。协议经过一审、二审发回重审，协议合法有效，不存在无效的法定理由。李某丽识字，平时都看报纸，有文化，刚李某丽租房是二女儿租的，这个案件不是李某丽自己的意思表示，是涉及到其他人的利益，该房屋是王某林单位房改房，一切手续都是王某林办理的，但是因为李某丽工龄时间长，所以以李某丽名义购买的。已经有生效判决，她自己起诉书也认为协议有效，所以不同意李某丽诉讼请求。
 
本院查明
王某明、李某丽夫妇育有三名子女，分别是王某华、王某红、王某林。1984年12月7日，王某明死亡。李某丽的户口本上登记的文化程度为小学。
王某明、王某林均系单位职工。北京市宣武区1号房屋（以下简称诉争房屋）原系单位分配给王某明承租的公房。王某明去世后，诉争房屋的承租人变更为李某丽。1993年3月21日，单位与李某丽依据1992年7月28日文件批复签订房屋买卖合同，约定李某丽以单元房价19723.5元购买诉争房屋，单位同意按照现住房优惠率、一次购房优惠率、工龄优惠率优惠后的实际售价10395.63元出售诉争房屋给李某丽。1993年6月10日，诉争房屋的房屋所有权人登记为李某丽。
2010年5月17日，李某丽立公证遗嘱，内容有：“坐落在北京市宣武区1号（建筑面积为50.35平方米）一套房产的产权系我个人所有。现上述房产未设定抵押、担保，我个人亦无债务负担。为防止在我去世后，因上述房产发生纠纷，我自愿立遗嘱如下，将坐落在北京市宣武区1号（建筑面积为50.35平方米）一套房产，在我去世后，该房产的25％产权份额遗留给我的儿子王某林个人所有、37.5％产权份额遗留给我的女儿王某华个人所有、37.5％产权份额遗留给我的女儿王某红个人所有。”
2016年3月23日，李某丽与王某林签订《房屋权益协议书》（以下简称涉案协议），内容为：“甲方李某丽、乙方王某林。甲乙系母子关系，1993年王某林所在单位单位安置福利房，当时考虑到用李某丽的名字购买可以使用工龄会长些，可以适当降低购房款，所以甲乙协商好以甲方李某丽的名义购买乙方王某林单位的福利房，由乙方王某林支付全部购房款，现甲乙双方自愿达成一致意见，将原来口头约定的事项（补签）如下书面协议：1.甲方李某丽对北京市西城区2号房屋享有永久居住权。2.乙方王某林系北京市西城区太平街1号房屋的实际所有权人。3.乙方王某林提出将上述房屋过户至乙方名下时，甲方应无条件配合乙方办理过户手续。4.协议自签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各一份具有同等法律效力。”《房屋权益协议书》除李某丽本人签名外的其余内容均系王某林书写。
关于涉案协议的效力问题，李某丽曾以其受到王某林胁迫、欺诈，对涉案协议的理解存在重大误解且协议内容显失公平为由诉至本院要求撤销涉案协议，本院于2017年2月16日依法作出民事判决书，判决撤销涉案协议。王某林不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）于2017年6月30日依法作出民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院发回重审后作出判决书，判决：驳回李某丽的诉讼请求。李某丽不服该判决，提起上诉。二中院于2018年8月29日作出终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。
 
裁判结果
一、自本判决生效后七日内，李某丽协助将北京市西城区1号房屋产权变更登记至原告王某林名下
二、驳回李某丽的诉讼请求。
 
律师点评
依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于合同效力，根据已生效的法律文书，被告以其对涉案协议内容不了解且受到王某林胁迫为由要求确认合同无效，缺乏事实及法律依据，不予支持。
关于房屋过户，根据已生效的法律文书，《房屋权益协议书》不仅对1993年双方达成借名购房协议的合意进行了确认，且该协议明确约定“乙方王某林提出将上述房屋过户至乙方名下时，甲方应无条件配合乙方办理过户手续”，故在王某林已实际出资完毕，且没有证据表明涉案房屋存在影响过户的其他情形下，原告的诉讼请求存在事实及合同依据，予以支持。