北京律师——房改时子女与父母都有贡献置换而来房屋是否为共有

原告诉陈
原、被告三人系三兄妹，原告年龄最长。其父母去世后，因二被告再另案中要求对遗产进行分割继承。但二被告没有考虑在其要求继承的房产中有相当一部分是属于原告个人家庭的财产，因此，原告在本案中要求对属于原告个人家庭部分进行确认。
原告有证据证明本案所涉房产中属于原告的个人家庭部分如下：本案所涉房产北京市1号房屋，系原告张某玉一家（三人）所居住的平房一间及张某玉的父亲张父居住的平房一间，于1989年根据当时的分房政策置换而来。
最初是置换到北京市2号房屋，1997年因房屋质量问题并且经过张某玉个人的努力又置换为本案所涉房产。又因为在第一次置换时张某玉与其父母均单独成户，且张某玉一家三人，人口数多于其父母二人、所居住的平房面积相同，所以第一次置换所得的房屋张某玉一家的份额应该为12%或35%或者更多份额，再根据当时的缴纳房款情况，当时购房款共30636.33元，其中张某玉出资22000元，其余为其父张父出资。
因此可以看出，第一次置换所得的房屋中，张某玉一家的份额至少应该为百分之60，剩余的40为其父母的财产。
故，在其他条件未改变的情况下，再次置换所得的房产各自的份额应该保持不变，即张某玉一家的份额应该为60，剩余的40为其父母的财产。
原告向本院提出诉讼请求：请求确认原告对北京市北京市1号房产享有五分之三的份额，五分之二为张父、张母的遗产。
 
被告辩称
二被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的起诉没有证据支持。
原被告的母亲对房产的处置做了遗嘱。遗嘱中明确了各人应取得的份额。涉案房屋是原告父母的房屋福利分房，不是拆迁安置。原告在父母分得涉案房屋之前，其所在单位已经给原告分房。
按当时的福利分房政策国务院关于深化城镇住房改革制度的决定第17条规定，福利分房仅对本单位职工，第18条每个家庭只能享受福利分房一次。从原告提供的证据3中的所有权证记载、购房发票、协议都能证明涉案房屋的所有权人是父亲张父，与原告无关。
被告对原告出资的事情不清楚，父母生前没有与他们说过原告出资的事情。既然原告声称涉案房屋由其承租的公租房置换而来，原告就应提供承租合同来证明。原告拿不出证明权利的最重要的证据，就要承担举证不能的后果。
 
本院查明
张父与张母系夫妻关系，二人育有一子两女，分别为之子张某玉，之女张某霞、张某山。
2000年3月13日，S公司（甲方）与张父（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲乙双方根据《关于出售公有住宅楼房事实办法的指示》，就下列房屋的买卖订立本契约，共同遵守。
一、甲方将座落在北京市1号房屋，总建筑面积64.54平方米，以1999年成本价出售给乙方，房款28786元，公共维修基金1678.04元。
二、甲方根据上述文件规定，同意乙方享有以下优惠。
1、现住房折扣：1992年1月1日以前进住的，给予1%的现房折扣。2、工龄折扣：职工以成本价购买住房，按职工夫妇双方建立公积金前的工龄给予折扣，成本价的年工龄折扣率为0.9%。……甲、乙双方签订契约后，由甲方到房屋所在地房地产交易管理所办理买卖过户手续，到房屋土地管理局办理产权登记，领取《房屋所有权证》，待乙方向甲方付清以下款项后，甲方将《房屋所有权证》交给乙方。1、交易手续费按房价款的0.5%，计143.93元整。2、登记费按建筑面积每平方米0.3元，计19.36元整。3、产权证工本费4元，印花税5元，计9元，以上三项合计172.29元整。
三、产权归属、售后管理及维修。
1、乙方以成本价购买住房，产权归个人所有，一般住用五年后可依法进入市场，但所售房款按有关规定办理。住用不满五年的，未经甲方同意擅自出售、出租或变相出售、出租的，甲方有权收回其非法所得并收回其出售出租的住房。……4、职工购买共有住宅楼房后，不得随意使用公用部位和毗邻部位，以保障走廊、楼梯、通道畅通。……
2000年3月13日，资金往来专用发票载明：张父付99年房价款30636.33元。
北京市1号房屋登记房屋所有权人为张父，房屋建筑面积64.54平方米，房屋所有权证填发日期为2001年12月3日。
2007年9月19日，张父去世，2015年12月22日，张母去世。
 
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
故而所有权的确认要获得支持，应具备两方面的条件：一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产的真实所有权人。共有产权的确认与此同理，即应有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产相应份额的真实所有权人。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
故而，不动产登记的记载与真实权利状态不符，一般发生在三种情形下：一、因各方面因素导致的登记错误；二、依据法律的除外规定，因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动，但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项；三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。
本案当中，张父取得案涉房屋的所有权，显然是因买方张父与卖方S公司签订房屋买卖契约并支付购房款后，卖方协助办理了相关过户手续及产权登记。现在来看，案涉房屋登记为张父所有是否存在错误，原告未予以证明，根据双方出示的合同及陈述的购房经过来看，案涉房屋登记为张父所有并没有错误。
成就共有产权的确认的条件之二是其为该不动产相应份额的真实所有权人。如前所述，所有权或共有产权的设立，依据登记发生法律效力，法律另有规定的除外。在登记没有错误的情况下，原告是否依据法律的例外规定取得了共有产权。例外规定，一般包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力等。
本案为原、被告进行继承纠纷诉讼过程中，原告主张其就案涉房屋享有五分之三的产权份额而中止继承诉讼，进行共有权确认纠纷的，原告主张案涉房屋原为承租公房，为承租该公房，其与张父各自交出了自己承租的公房，后来在房改售房中购买该公房，其出资22000元。承租公房的交回或承租新的公房，并不涉及到所有权的设立问题，案涉房屋所有权的设立源自于单位依据当时的政策所进行的成本价出售。
需要特别予以说明的是，买卖是取得不动产所有权或共有产权最为常见的基础行为，但是买卖并不导致所有权的直接设立，而是订立买卖契约，约定出卖方有义务在一定条件成就时，卖方有义务将房屋等不动产过户给买受人，完成过户登记进行设立买受人对该不动产的所有权。在出卖人不履行过户义务时，买受人也仅能诉请出卖方履行过户义务，而无权要求确认其对所购房屋享有所有权或共有产权。
本案中，原告主张其出资，从原告举证情况来看，并未能查证出资的情况，即便存在出资，该种出资也是家庭内部的关系，没有反映到与卖方S公司的买卖契约关系中。如前所述，即便是存在买卖双方契约关系的，都仅仅是要求对方履行合同确定的过户义务，而达不到直接确立所有权或共有产权的高度。
在物权法领域采取物权法定原则，一方面是因为物权的重要性，另一方面是为了以公示公信维护良好的市场交易秩序等。但是在合同法等领域，允许当事人之间在不违反法律规定的框架内，通过合意设定彼此的权利义务。
本案中，原告的举证未能令法院查明是否存在其交出公房以及出资的情形，但是，即便这些情形存在，原告交出公房以及原告出资，在其与张父之间要达到什么样的效果，还有赖于双方对于各自权利义务的约定。
实践中，大量的当事人将所有权或共有权的确认与借名买房混为一谈，借名买房是依据出名人与借名人的借名买房约定，要求出名人依据约定为协助房屋过户的义务，从而达到最终对借名购买的房屋设立所有权或共有产权的法律效果。
本案中，是否是借名买房的情形呢。从本案的房屋买卖契约来看，是房改售房中的成本价出售，在结合双方所述，出售指向的是房屋承租人，且该承租人一般是本单位职工的特定身份，而不同于市场上没有特定指向的商品房销售。故而原告与张父之间无法形成共同出资的借名买房关系，进而主张过户义务，以达到设立共有产权的目的。
 
裁判结果
驳回原告张某玉的诉讼请求。