房产律师 ——房产买卖有多份合同约定了违约金从何时计算违约金

原告诉称
原告张某安向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告返还收取的购房意向金及购房款112万元；2．判令被告按协议约定支付逾期违约金滞纳金暂计算至开庭之日，2018年7月16日为1248240元，被告的还款先从上述滞纳金及违约金中扣除，本金的滞纳金及违约金的计算方法以最后一份协议2016年1月30日签订的为准，逾期一日以每日万分之五计算；3．被告承担本案诉讼费用；4．二被告承担连带责任；
事实与理由：2013年至2016年，被告多次虚构可以帮助购房事实，骗取原告交付房款213万，之后在原告多次追款的情况下，李某欢于2016年5月12日和6月21日分别退还20万元和18万元。
被告明知没有履约能力，虚构事实隐瞒真相，骗取原告张某安与其所在公司签订购房意向协议，并先后收取原告意向金房款共计213万元。后查明房屋已经被查封，仅还款38万。大量事实表明，被告知法犯法，符合刑法第224条规定的合同诈骗罪的构成要件。在其根本不具备履行合同实际能力的情况下，采取欺骗手段与原告签订购房意向协议，骗取原告巨额资金，并占为己有。故请求法庭协助移送公安机关予以立案侦查，追究其刑事责任。
 
被告辩称
一、关于滞纳金。1、2016年1月30日，双方协议约定了还款时间、违约金和滞纳金。m公司同意支付本金175万元，但是双方约定了违约金和滞纳金二项。被告不同意同时支付原告滞纳金。因为滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性的特征，属于行政法律体系中的概念，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。2、合同法112条上违约金主要是补偿性的，补偿一方违约给对方造成的损失，也有制裁违约方的性质。
据此，原告计算的违约金和滞纳金至2018年7月16日共计1514440元，该计算没有法律依据。违约金应当是其中的一半，为万分之2．5计757220元。

• 违约金过高。根据合同法114条及相关司法解释的规定，违约金过高的，应当予以减少。按照诉求175万本金计算，即使按757220元计算，也达到了43．27%，属于过分高于造成的损失。根据本案的具体情况，按照20%计算较为合理，应当不超过35万元。

三、关于本案的承担主体。原告在本案中列明了三个被告，前期合同和收取的款项150万是列明的被告2收取的，后期合同和款项63万元是列明李某欢代表m公司收取的。李某欢是履行职务行为，所以本案列明的李某欢在本案中不应当承担任何责任。所以，本案主体责任是两个公司的行为，承担连带责任没有法律依据。
 
本院查明
2013年3月17日，原告张某安与被告M公司签订一份《购房意向协议》。该协议约定，张某安对购买北京市昌平区天通中苑某号房屋有购买意向，特委托M公司洽谈该房产买卖及安排张某安签订买卖合同相关事宜。之后李某欢多次要求原告支付房款合计213万。
2016年5月12日，李某欢退还张某安购房款20万元。2016年6月21日，李某欢退还张某安购房款18万元。李某欢称他是代表m公司退的。其后，以上三个收款主体都未再退还张某安款项。在本案庭审过程中，李某欢曾承诺在20天之内退还张某安几十万元，但一直未履行。另查，李某欢承诺作为还款抵押的自己名下房产已经于2016年出售。
 
裁判结果
一、被告M公司和李某欢于本判决生效后十五日内退还原告张某安购房意向金及购房款112万元；
二、被告M公司于本判决生效后十五日内按实际应付款每日万分之五的标准向原告张某安支付自2014年7月19日至实际偿还完毕之日止的违约金。
三、被告李某欢对上述违约金属于自己应承担的期间对原告张某安承担连带赔偿责任。
四、驳回原告张某安的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张某安与被告M公司签订的《购房意向协议》及以后的一系列补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方均应当按照约定履行自己的合同义务。按照合同约定，被告M公司应当在每次约定的截止期限之前为原告张某安安排签署意向房屋的认购协议。但原被告前后六次签订协议，被告M公司均未按约定履行合同义务，也未按约定退还购房意向金。被告公司的行为严重违反了合同约定，也给原告张某安造成了重大经济损失。张某安与M公司已经在2014年7月12日签署《购房意向解除及退款协议》，双方之前签订的六份协议据此已经解除。被告M公司应当按照解除协议履行退款义务并承担违约责任。该协议中约定的滞纳金具有违约金的性质，法院予以采信。现被告M公司仍未履行退款义务和支付违约金，故负有继续履行的合同义务。原告张某安要求被告M公司退还意向金112万元的请求有事实依据，法院予以支持。
被告李某欢与原告张某安于2016年1月30日签订的协议书明确了李某欢自愿承担代M公司和m公司退还张某安预交的意向金并在逾期履行时承担相应的违约责任。该份协议书是双方当事人真实意思表示，被告李某欢应当按约定履行合同义务。现李某欢未能按约履行，应当承担继续履行的违约责任。李某欢辩称该份协议书系履行m公司职务行为，但该份协议书上并未有该公司盖章确认，且确认了李某欢名下的天通苑东一区房产作为还款抵押。因此，李某欢辩称其系职务行为的说法无证据证明，法院不予采信。现李某欢已经偿还了38万元，且未能证明系代何公司偿还，故原告主张从M公司所欠款项中扣除，法院予以采信。原告要求李某欢共同退还意向金112万元的请求有事实依据，法院予以采信。
关于违约金的计算方式，张某安与M公司和李某欢之间约定都是按逾期还款每日万分之五计算违约金。该项约定标准虽然较高，但参照相关司法解释关于受法律保护的贷款利率（年利率24%）规定，该约定尚未超出该范围。而且原告张某安交付给二被告意向金的目的是为了购买房屋。二被告逾期多年未退还款项，影响了原告购房，造成房屋差价损失巨大。因此，原告起诉请求的违约金计算方式并不明显低于原告因被告违约造成的损失，法院对原告关于违约金按应退款项每日万分之五计算的请求予以支持，不予酌减。
需要注意的是，李某欢同意赔偿违约金属于事后加入，应当按约定从其应当赔偿之次日起计算违约金。张某安与M公司虽然前后签订有六份协议，在某几份协议中也约定了相应的违约金，但双方于2014年7月12日签订的解除协议针对退款和违约金支付又有了新的表述，应视为对之前协议约定内容做了变更。因此，M公司支付违约金计算的时间和方式应当以该份解除协议约定为准。原告张某安在本次诉讼请求中自愿放弃解除协议中约定的4．5万元补偿款及相应产生的违约金，法院对此不持异议。原告要求认定二被告构成诈骗罪的请求，不属于民事案件审理范畴，本案不予处理。