北京律师 ——借名所购房屋未过户期间经营所得收益归谁

原告诉称
王某丽向本院提出诉讼请求：确认李某花、王某强与李某兰于2019年5月签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
王某丽与李某花曾为D公司（以下简称D公司）的同事。2006年5月21日，李某花与D公司签订《职工集资建房认购协议书》，李某花认购D公司集资建设的1号房屋一套。
2006年10月18日，王某丽与李某花签订《房屋购买权转让协议》，约定如下：李某花认购的集资建房的购买权自愿转让给王某丽，以后的房屋产权归王某丽所有；王某丽支付李某花预交款155000元，第二期和以后所有房款由王某丽支付；此房屋取得房产证时，李某花协助王某丽办理房屋过户手续。落款处有转让人李某花以及实际购房人王某丽的签字。自2006年5月21日起，王某丽先后向李某花支付了全部房款和税费共计419345元。2016年11月24日，李某花向王某丽出具全款已交齐的收条，并将D公司及开发商出具的房款、税费收据和集资购房手续的原件都移交给王某丽。
2007年3月，开发商将新房交付给王某丽，此后，王某丽一直对该房屋占有、使用、出租，并一直负担着房屋上的供暖费、物业费和水电费等，至今已经长达12年。2009年9月1日，李某花与王某丽签订了字条，约定如下：本房由王某丽占有控制，李某花不再占有控制；本房由王某丽出资并享有产权，未经王某丽书面同意，李某花不得出卖，否则无效。
2018年3月10日，王某丽将本房出租给M公司，租期4年，至今仍在出租中。2019年4月23日之前，李某花从未向王某丽提出过关于房屋产权的任何异议或主张。2019年4月23日，李某花主动打电话给王某丽，并让其子李某超找到王某丽，告知王某丽房屋已经取得房产证并威胁王某丽支付其补偿款1600000元，遭到王某丽拒绝。
2019年5月31日，李某兰之子王某文突然前来房屋处并进行撬锁，欲抢占房屋，王某丽的丈夫杜道强立即报警，并得知李某花、王某强与李某兰于2019年5月中旬签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并于2019年5月22日将涉案房屋登记过户到李某兰名下，但王某文竟然说不出购买价格，也拿不出来付款凭证，并承认李某兰从未前来查看过房屋。据查，李某花与李某兰曾经是G社区的街坊邻居，李某超与王某文现在一起合伙开饭店。在2019年5月31日首次报警后，派出所做出了维持现状的处理，李某超与王某文当时还暴力威胁杜道强交出房屋。2019年6月4日，王某文再次前来欲占房并报警，双方发生冲突，而且链家员工前来告诉称李某兰已经委托中介要网上卖房。2019年6月4日，王某文第三次前来抢房并砸门踹门，当时李某超与王某文一起前来，杜道强再次报警。至今房屋一直在王某丽的占有、居住和出租中。
以上事实，王某丽提交了相关证据。综上所述，李某花于2006年将所购房屋出卖给了王某丽，王某丽已支付了全款并一直占有、使用长达12年，李某花只是出名购买人，王某丽为实际买房人和出资人，双方实为借名卖房关系，所以王某丽实为房屋的实际所有权人。现李某花故意隐瞒早已出卖给王某丽的事实，再次卖房给李某兰，李某花一房二卖的行为实属恶意。作为买房人，李某兰既不能提供买房的正常合理市场价格，也不能出示实际付款凭证，而且李某花与李某兰、李某超与王某文之间都具有特殊关系，李某兰买房前从未看过房屋，在没有实际交房时就过户，刚过户后就急忙频繁地暴力抢房，可见李某兰的买房行为具有多处不正常之处，依法足以推定李某花、王某强与李某兰之间的房屋买卖行为存在恶意串通。
另，王某丽调取了李某花、王某强与李某兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同显示房屋为商品房，成交价格为1500000元，未出租，不存在结构改动，自行成交，过户当日一次性付款，未交定金，房屋交付、转移登记等主要条款均为空白。根据以上事实，王某丽认为李某花、王某强与李某兰的成交价1500000元属于明显不合理低价，合同内容也存在不合理之处，足以认定是恶意串通行为。根据《合同法》第五十二条第二项之规定，李某花、王某强与李某兰签订的《北京市存量房买卖合同》依法应为无效。
 
被告辩称
李某花、王某强辩称，不同意王某丽的诉讼请求。王某丽不是本案的适格主体，房屋登记在李某花、王某强名下，李某花与李某兰属于正常合法有效的交易。王某丽曾于2019年起诉李某花，主张王某丽与李某花之间的房屋买卖合同有效，后王某丽撤诉。在王某丽与李某花的房屋买卖合同的效力未确定前，王某丽主张李某花、王某强与李某兰之间的房屋买卖合同无效，主体不适格。李某花、王某强认为应当先处理王某丽与李某花之间的房屋买卖合同是否存在，才能处理本案中李某花、王某强与李某兰的房屋买卖合同的效力。
另，王某丽主张向李某花支付购买房屋的全款455478.5元不属实，李某花并未收到该款项，房屋的购买价格也不是该数额。李某花发现王某丽将房屋转租给第三方后才将房屋收回，不存在撬门行为。李某花、王某强与李某兰签订房屋买卖合同之前，房屋实际由李某花控制，李某花、王某强与李某兰是经过看房、签订房屋买卖合同、交房的流程，符合法律规定，不存在李某花抢占房屋并出卖的行为。王某丽与李某花不存在法律意义上的房屋买卖合同关系，双方签订的书面协议不具备房屋买卖合同所规定的要件，其中关于涉案房屋的位置、金额、交付均未明确约定。王某丽与李某花对于房屋成交金额存在重大差异，未能达成一致意见，双方不存在房屋买卖合同关系。关于借名买房的问题，王某丽并未支付全部价款，李某花支付了房屋的对价款三十余万，不存在借名买房。
李某兰辩称，不同意王某丽的诉讼请求。李某兰在购买李某花、王某强的房屋前，到房屋查看了确实没人，购买房屋的手续齐全，然后过户并取得房本。
 
本院查明
李某花原系D公司的员工，王某强系李某花配偶。涉案房屋位于北京市北京经济技术开发区1号。
2006年5月21日，D公司（甲方）与李某花（乙方）签订《职工集资建房认购协议书》，载明：“本人李某花（乙方），自愿参加D公司（甲方）组织的集资建房，并购买位于1号住房壹套……并在本协议书签订后承诺以下保证：“一、我同意按照上述文件规定的选房顺序参加选房及认购，并于认购之日2006年5月21日交认购保证金人民币伍仟元及首付房款15万元。同意按照北京电力公司统一规定分三期付房款的规定；同意按规定的时间交付第二期、第三期房款……”
2006年5月21日，华北电网有限公司北京电力公司物业管理公司出具《集资建房通知书》，载明：“D公司：李某花同志已获得1号房集资建房权，请办理相关手续。”
2006年10月18日，李某花（转让人）与王某丽（实际购房人）签订《房屋购买权转让协议》，载明：“D公司职工李某花在2006年电力公司集资建房时购买亦庄开发区1号房，面积为110平米，住房壹套的购买权自愿转于王某丽名下，从协议生效起，冠名在李某花名下的这套1号房的购买权和以后购得的房屋产权均归王某丽拥有。此基础上双方协议如下：1、2006年5月21日李某花预交的保证金伍仟元和第一期房款壹拾伍万元整。在房屋权确认已转移为王某丽名下之日起，由王某丽支付李某花预交款壹拾伍万伍仟元整。2、第二期房款和以后所有应付房屋税费款由王某丽接管支付。3、关于手续衔接协商如下：（1）此房屋取得房产证时李某花协助王某丽办理房产过户手续。（2）房屋购买权转让时，D公司出具的收据和楼房号证明一并转交王某丽……”
涉案房屋建成后，王某丽直接取得涉案房屋。庭审中，李某花称涉案房屋的房产证于2016年11月16日取得。
2019年5月14日，李某花、王某强（出卖人）与李某兰（买受人）签订《北京存量房屋买卖合同》，约定：出卖所售房屋坐落于北京经济技术开发区1号，建筑面积为107.57平方米；成交价格为1500000元，买受人应当过户当日向出卖人支付。该合同对于房屋交付、违约责任、税费、不动产转移登记及物业交割均未约定。庭审中，李某花、王某强与李某兰均称《北京存量房屋买卖合同》的成交价格定为1500000元主要是为了避税，双方的实际成交价格为3300000元，未就实际成交价格、付款方式等签订书面合同，均为口头约定。李某兰称涉案房屋于2019年5月22日过户至其名下。
经询，李某花通过D公司集资购房的方式仅购买了一套房屋，李某花称王某丽为涉案房屋出资了380000元，之所以让王某丽替李某花交购房款，是由于李某花家庭困难，涉案房屋下来后要返租给王某丽，双方是房屋租赁合同关系。但未签订书面的房屋租赁合同，也未约定具体的租金、租期，但不允许王某丽转租。李某花亦称之所以将部分购房手续、付款凭证的原件交予王某丽，也是因为王某丽对涉案房屋出资380000元。李某兰称其在购买涉案房屋前实地查看过涉案房屋，但王某丽不认可，并称涉案房屋的钥匙只有自己和被委托将房屋出租的中介机构才有。李某兰亦称涉案房屋过户后，其并未能进入到涉案房屋中。
 
裁判结果
确认李某花、王某强与李某兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
 
律师点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务。恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
本案中，王某丽与李某花于2006年10月18日签订《房屋购买权转让协议》。李某花、王某强认可王某丽在签订上述协议后，为购买涉案房屋支付了一定价款，现在出资金额上与王某丽有所分歧，表明王某丽履行了全部或部分的付款义务。李某花、王某强与王某丽均认可涉案房屋建成后，王某丽直接取得涉案房屋，并占有、使用，表明李某花、王某强亦履行了房屋的交付义务。李某花、王某强虽主张与王某丽之间是房屋租赁合同关系，但未提供证据予以佐证，且称双方对租金、租期事项均未约定，不符合常理，不予采信。因此，法院认定李某花、王某强与王某丽之间存在房屋买卖合同关系。
李某花、王某强与李某兰之间签订的《北京存量房屋买卖合同》是否有效，关键在于双方之间的交易行为是否存在恶意串通。关于成交价格，李某花、王某强与李某兰均主张为规避税收隐瞒了真实的交易价格，真实交易价格为3300000元，双方对实际成交价格、付款方式、付款期限均未进行书面约定，仅进行口头约定。涉案房屋建筑面积为107.57平方米，则每平米的售价为30677元，根据王某丽提交的涉案房屋所在的一品亦庄小区近一年内的房屋成交价格以及法院查询该小区近一年内的房屋成交均价，法院认定李某兰购买涉案房屋的成交价明显低于市场价格。
关于购房款的支付时间，李某花、王某强与李某兰在《北京存量房屋买卖合同》约定：“买受人于过户当日向出卖人支付”。李某兰称涉案房屋是在2019年5月22日过户至其名下，但涉案房屋过户前，李某兰仅向李某花支付了350000元。关于交接手续，李某花、王某强与李某兰主张对涉案房屋进行了交接，并以房屋交接清单予以佐证，但该清单的内容过于简单、笼统。
房屋买卖对于普通家庭属于重大事项和重大支出，交易过程中一般比较审慎，但从李某花、王某强与李某兰之间的交易过程可见，在交易方式、成交价格、购房款支付、交接手续等方面存在诸多疑点和不合常理之处，结合日常生活经验，推定李某花、王某强与李某兰于2019年5月14日签订的《北京存量房屋买卖合同》存在恶意串通、损害第三人利益的情形，双方签订的房屋买卖合同应属无效。