房产律师——出资购房登记在他人名下属于借名购房还是赠与行为

原告诉称
李某丽向本院提出诉讼请求：1、要求李某军办理位于北京市朝阳区1号房屋（以下简称涉案房屋）产权登记手续，H公司协助配合涉案房屋权属登记手续；2、要求李某军将涉案房屋权属转移登记至王某文名下。
事实和理由：根据民事判决书的认定，李某丽和李某军之间存在借名买房合同关系，李某丽系涉案房屋实际购房人，李某军仅是名义上代李某丽持有涉案房屋，并非实际购房人，李某军应全力履行受托代持人的职责。根据李某军向李某丽出具的《房屋产权确认书》，“李某军应按照李某丽的指令协助办理涉案房屋转移登记即后续产权转移登记一系列实现涉案房屋转移登记的行为”。现李某丽依据《房屋产权确认书》的约定，提起本案诉请意见。
 
被告辩称
李某军针对本诉辩称，同意李某丽的第一项诉讼请求，但不同意第二项诉讼请求。1、涉案房屋就是李某丽赠与李某军的，本就应该属于李某军。
2、《房屋产权确认书》中仅仅约定房屋产权应归李某丽所有，并未约定或写明李某丽同意将王某文作为房屋实际产权人，而且《房屋产权确认书》签订时是空白的，当时意在约定李某丽将涉案房屋赠与李某军，李某军并不知道涉案这份《房屋产权确认书》的内容，并非如李某丽所述情况。
3、根据合同相对性原则，除了法律、合同应有规定外，只有合同当事人才享有合同规定的权利并承担合同规定的义务，当事人以外第三人不能主张合同权益更不负担合同义务，在本案中无论预售合同还是产权确认书，王某文均不是当事人，无权取得预售合同的权利义务，也无权根据产权确认书将诉争房屋产权过户到其名下，预售合同也是李某军与H公司达成的，李某丽、王某文都不是预售合同当事人，李某丽无权要求预售合同权利义务归王某文享有。
4、根据二审生效判决，房屋产权确认书是李某丽与李某军之间关于房屋所有权归属的约定，并不发生物权的效力，双方仅仅是债权债务关系，基于双方债权债务关系，李某丽要求李某军将涉案房屋所有权转移登记至王某文名下，实质是李某丽要求李某军向第三人履行合同约定的债务，向第三人履行的债务必须满足以下条件，其一、双方合同中明确约定，其二、必须经过债务人同意。而《房屋产权确认书》中并没有明确约定李某军取得房屋产权后需过户至王某文名下，李某军也拒绝向王某文履行所有权转移登记的义务，所以，李某丽要求李某军取得产权证后将产权办理转移登记至王某文名下的诉讼请求无法律依据。
5、若不给与李某军任何补偿就将涉案房屋过户至王某文名下，违反公平原则。李某丽基于借名买房行为而获得了巨额的房产增值利益，李某军则因此而无法再行购买名下的首套住房，这会给李某军后期购房造成极大的损失。
6、《房屋产权确认书》的约定违反了北京市住房限购政策的规定，故属于事实上的履行障碍，无法实际履行，应予解除。经法院生效判决认定，李某丽、李某军之间存在借名买房的合同关系，但王某文与李某军并不存在此种合同关系，但签署《房屋产权确认书》时，李某丽并不具备在京购买涉案房屋的资格，所以，李某丽主张将涉案房屋过户至王某文名下属于偷换概念，客观上逃避了北京市住房限购政策的约束。此举不应得到支持。
7、《房屋产权确认书》解除后，涉案房屋应归李某军所有，李某丽应将涉案房屋返还给李某军，并向李某军返还2014年1月至今的租金收入。
李某军向本院提出如下反诉请求：1、要求解除《房屋产权确认书》；2、要求判令待李某军向李某丽返还购房款3312812元后，李某丽向李某军腾退返还涉案房屋；3、要求李某丽向李某军返还涉案房屋自2014年1月2018年12月份租金收入984000元。
事实和理由：1、《房屋产权确认书》的约定违反了北京市限购政策，李某丽当时和现在都不具备购买涉案房屋的资格，无法认定其系房屋所有权人，故该份《房屋产权确认书》存在事实上的履行障碍，无法履行，应予解除。2、李某丽和李某军之间仅存在债权债务关系，并不因借名买房的事实而发生物权变动的后果，所以，李某军才是涉案房屋所有权人，《房屋产权确认书》解除后，涉案房屋应归李某军所有。李某军同意按照李某丽所付购房款向其返还相应款项，但李某丽应该向李某军返还房屋占用期间的租金收益。
李某丽针对反诉辩称，不同意李某军的反诉请求。
1、《房屋产权确认书》合法有效，不存在履行障碍，李某军不享有合同解除权。法院生效判决已经认定李某丽和李某军之间存在借名买房合同关系，所以《房屋产权确认书》合法有效，借名买房合同关系的基础法律关系是委托代理关系，即李某丽委托李某军以李某军的名义代为持有涉案房屋，李某军应履行其作为受托人的合同义务。
根据合同法第399条之规定，“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”而《房屋产权确认书》中也约定“李某军只是名义上代李某丽女士持有该套房屋的产权，并且应全力履行委托代持人的职责，就该套房屋未来的处置，李某军、常丰夫妇一切听由李某丽女士安排。”
因此，李某军的合同义务就是名义上代李某丽持有涉案房产，并根据李某丽的指示配合李某丽对涉案房屋进行处置。鉴于李某丽现在尚不具备在京另购房屋的资格，但不影响李某军履行其配合李某丽处置房屋的合同义务（如售卖、配合权属转移登记）。所以，《房屋产权确认书》的履行不存在法律或事实上履行不能的障碍，更不存在合同法上规定的解除情形，李某军并不享有合同解除权。
此外，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定，“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”所以，只有借名买房行为涉及购买政策性保障住房购买时，才因侵害了社会公共利益而不予支持，涉案房屋系普通商品住房，不涉及上述情形，故不存在法律上履行不能的情况。2、李某丽系涉案房屋实际所有权人，李某军对涉案房屋不享有任何权利，无权索要房屋租金。
 
本院查明
经查，2011年12月18日，李某军（买受人）与H公司（出卖人）就涉案房屋签订《预售合同》，约定由李某军购买涉案房屋，涉案房屋预测建筑面积共141.32平方米，其中套内建筑面积122.86平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积18.64平方米。涉案房屋单价26964.12元/平方米，总价款3312812元。
2011年12月18日，李某军、王某红出具一份《房屋产权确认书》，内容为：“兹有李某军和王某红夫妻声明及确认如下：关于李某军名下购买的位于北京市朝阳区1号房屋，鉴于夫妻二人确无资金实力购买，为不至于遭受前期所付10万元定金损失，在购买人无法更名的情况下，现由李某丽女士出资购买该房屋，并归还李某军所付前期10万元定金，因此，夫妻二人确认该房屋的实际出资人是李某丽女士，该套房屋的产权应归李某丽女士所有，李某军只是名义上代李某丽女士持有该套房屋的产权，并且应全力履行受托代持人的职责。未来有关该套房屋的所有权、处置权及收益权均属于李某丽女士所有，与李某军、王某红夫妻皆无关，李某军、王某红夫妻对于该套房屋不向李某丽女士提出任何权利主张。就该套房屋未来的处置，李某军、王某红夫妻一切听由李某丽女士安排。”《房屋产权确认书》的右下角有李某军及王某文的签名。
关于涉案房屋购房款的支付情况，李某军向H公司支付定金10万元；2011年12月18日，李某丽向H公司支付购房款893844元；2012年2月12日，李某丽向H公司支付购房款2318968元；以上共计3312812元。2012年2月13日，李某丽退还李某军定金100000元。李某军认可收到李某丽退还的100000元定金，但称购房款系李某丽代为出资，涉案房屋的所有权还是归李某军，涉案房屋只是李某丽暂时使用，所以将定金退还李某军。
2013年5月4日，李某丽向H公司支付了涉案房屋面积误差款57703元。
涉案房屋已经交付，目前尚未办理所有权证书。2018年1月19日，李某军将户口迁入涉案房屋。2018年4月26日，李某军交纳了涉案房屋契税101115.45元。
2017年8月24日，李某丽向李某军邮寄《协助办理产权转移登记通知书》两份，要求李某军将涉案房屋所有权转移登记至王某文名下。李某军对邮寄底单真实性认可，但认为是李某丽个人的意见。
庭审中，李某丽认可其无北京市购房资格。现涉案房屋登记在H公司名下。
 
裁判结果
一、被告H公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区1室房屋权属转移登记至被告（反诉原告）李某军名下，被告（反诉原告）李某军于涉案房屋权属转移登记至己方名下后七日内将涉案房屋过户至第三人王某文名下；
二、驳回被告（反诉原告）李某军的全部反诉请求。
 
律师点评
李某军与H公司签订了《预售合同》，李某军系涉案房屋的买受人，但关于涉案房屋的产权归属问题，李某丽、李某军、常丰已通过《房屋产权确认书》的形式予以约定，确认涉案房屋由李某军代持，所有权则归属李某丽，结合查明事实，亦可以认定涉案房屋购房款系李某丽实际负担，所以，经法院生效判决认定，李某丽、李某军之间形成借名买房合同关系。而且，针对该借名买房合同关系，法院生效判决亦已认定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。
所以，在认定李某丽、李某军之间存在借名买房合同关系的前提下，如何审定李某丽提出要求李某军在涉案房屋的办理权属登记后向王某文完成转移登记的权利主张即为本案争议的焦点。
一、从李某丽的请求权基础角度分析。李某丽、李某军之间虽然系借名买房合同关系，但关于涉案房屋所有权归属的约定，并不发生物权变动的效力，李某丽与李某军之间形成了以在符合法律规定或者合同约定的条件成就时完成物权变动为内容的债权债务关系。即，在特定条件成就时，李某丽享有要求李某军配合完成相应合同义务的合同请求权。
二、从合同解释角度分析。李某丽、李某军、王某红签订的《房屋产权确认书》已经约定“就该套房屋未来的处置，李某军、王某红夫妇一切听由李某丽安排”。此处，双方已经提及关于涉案房屋“未来的处置”，“处置”的方式虽未在该份《房屋产权确认书》中予以列举，但关于“处置”的解读可以从所有权的占有、使用、收益、处分四项权能角度予以分析，即，李某丽有权对涉案房屋的占有、使用、收益、处分予以支配，李某军对此应予以配合，所以，李某丽有权要求李某军按照其要求对涉案房屋予以处分，以变更房屋的权属状态。所以，本案中，李某丽要求李某军在完成权属登记手续后向王某文过户的主张，符合双方的合同约定。
三、从《房屋产权确认书》是否具备履行的条件角度分析。H公司已明确表示，涉案房屋具备转移登记至李某军名下的条件，H公司亦同意予以配合该项权属转移登记的完成，而王某文亦具备在京购房的资格，所以，涉案房屋权属转移登记至李某军名下后再行转移登记至王某文名下的条件已经成就。
综上所述，李某丽的主张符合双方的约定，于法有据，法院准予。李某军仅系出名人，并非实际所有权人，故针对其提出的全部反诉请求，均不予支持。