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以公司名义买房,有哪些优缺点

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-02 15:43

  近日,企业主黄先生想在东莞多买一套,却因无购房名额而苦恼,因为被限购了。“孩子大了,想把隔壁的房子买下来,打通一起住。可是因为现在住的这套房有两个房产证,我们就无法购买了。”考虑到公司名义购房不限购,所以想了解一下,如果以公司的名义买房,有哪些优缺点?

  记者了解到,东莞出台限购政策后,有部分失去购房资格但仍然看好东莞楼市发展潜力的购房者,想到了以公司名义在东莞买房。甚至有人表示,以公司名义先囤几套房,以后可以增值,万一哪天企业经营不善,还能像之前的市场上出现的“某公司靠卖两套房扭亏为盈”那样,留个后手。

  东莞住建局房管科科长袁少英表示,根据目前东莞出台的实施住房限购有关事项操作细则,针对的是居民家庭,企业、公司不在限购范围内;不过会限售,“企业购房后,也需遵守‘不动产证满2年后再出售’的政策规定”。

  虽然以公司名义买房不限购,不过公司买房的“坑”并不少。记者从东莞市房管局、东莞地税、二手房中介、资深房产律师等处了解到,以公司名义买卖房产,交易成本不低,而且风险不小,有些貌似能规避税费的手法,实际操作起来非常麻烦。

  初始投入成本高:

  购房要一次性付款,契税按3%计算

  对于想以公司名义买房的购房者来说,“以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。”渤海银行东莞分行信贷部工作人员罗先生告诉记者,公司买房申请贷款,一般银行都不愿意办理这一业务,一来手续麻烦,二来公司的购房款来源无法确认。

  东莞合富置业二手交易人员黄小姐告诉姐记者,“我在二手行业多年,还没遇到过客户以公司的名义买房。”东莞中原地产二手市场售后服务人员阿静告诉记者,在她印象中,他们二手房市场还没遇到过公司买房的情况。而且,无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率优惠政策;另外还需缴纳0.05%的印花税。

  房产持有成本高:

  原值400万元的房产年纳税3.36万元

  以公司名义买的房,持有成本较高,需每年缴纳房产税。房产税是以房产为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入,向产权所有人征收的一种税。

  房产税的计税依据是房产的价值或房产的租金收入。如果按房产价值征税的,称从价计征;若按房产租金收入计征的,称为从租计征。

  那么,房产税采用比例税率是怎样算的呢?东莞地税局工作人员表示,由于公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人最好购买前向当地相关税务部门详细咨询具体税费金额。计算公司如下:

  从价计征:年应纳税额 = 房产原值×(1-30%)×1.2%

  从租计征:应纳税额 =租金收入×12%

  举个例子,某企业自有用房1套,会计账簿记载房产原值400万元,该企业当年应纳房产税是: 应纳税额 =400万元×(1-30%)×1.2%=3.36万元。

  问题1

  原价转卖公司房产能规避高额税费吗?

  答:记者从东莞地税局了解到,目前个人卖家出售住宅房产,主要征收增值税及个人所得税。相比之下,对于出售公司名下房产,在交易过程中则需要缴纳:增值税及附加税。按(不含税收入―不含税购置原价)、土地增值税、印花税等,税费成本和住宅相差不多。

  不过,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让所得收益×25%征收,具体需要税局工作人员统计。资料方面,则需要提供股东协议、营业执照、公司营业报表等资料。

  问题2

  有人说,出售公司名下房产,如果以当初房屋买入价格的原价卖出,可以规避高额的营业税和企业所得税。那么,可像普通二手房买卖中的“阴阳合同”那样操作吗?

  答:靳双权律师认为,首先,这种做法涉及偷税漏税,属于违法行为;其次,企业的每一笔账目都有进出明细,要作假并不容易;再者,房屋成交过程中,会有相关部门做房价评估,价格太低就无法通过。

  问题3

  有限责任公司、股份制公司的房屋买卖的手续如何办理?

  答:有限责任公司、股份制公司的房屋买卖需买卖双方带以下资料到属地房管所办理:1.《房地产权证》或《房屋所有权证》(如自建房须持已过户的《土地使用证》);2.营业执照;3.法定代表人有效身份证明;4.公司章程;5.公司会决议书(属三资企业的须公证);6.其它必要材料。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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