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借名买房合法吗

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-02 15:31

  借名买房合法,出资人(借名人)与代持人(出名人)之间形成合法债权关系,出资人有权要求过户,无权要求确权,不能对抗第三人。

  28条原文:借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。

  靳双权律师就此做如下解读:

  一、确认了借名买房的合法性

  关于借名买房是否合法,此前实践中存在两种完全相反的观点,一种认为借名人和出名人双方借名约定意思表示真实,且不违反法律强制性规定,合法有效;另一种则认为借名买房本质是不具备购房资格购房,违反了限购令,损害了社会公共利益,当属无效。

  就此,本团队2017年6月27日检索深圳市中级人民法院最新十个借名买房案例,撰文《深圳中院借名买房裁判规则》,得出结论也是两种认定都有,值得关注的是广东高院(2014)粤高法民申字第1692号案件认为借名买房损害社会公共利益,并纠正深圳中院有效认定,确认了借名买房无效!

  此次《指引》明确规定了借名买房约定有效,与信荣房地产律师团队关于借名买房并不导致购房指标总量增加,没有损害社会公共利益的观点一致,对此类纠纷的处理起到了定纷止争的作用。

  二、确认了借名买房的债权属性

  借名买房是债权关系还是物权关系,是否具备物权确认效力也是实践中存在争议的问题(两者法律后果悬殊巨大:具备物权确认效力则具有排他性,可以对抗出名人债权人查封和拍卖以及出名人擅自出售的买家,不具备物权确认效力则不能对抗第三人),相应地,我们见过确认所有权的判决,也见过驳回确认所有权的判决。

  靳律师结合自身经办案件,于2017年6月29日也撰文《最新判决:借名买房是债权关系,不能确权!》,主张借名买房属债权关系,不具备物权确认效力,然仍旧有不少律师同行持不同意见。

  此次《指引》明确规定“借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持”,即否定了借名买房的物权确认效力,符合物权法定原则,兼顾了善意第三人的合法权益。

  三、确认了借名买房的过户条件

  既然借名买卖约定有效,属于合法债权关系,则借名人自然享有要求出名人将房屋过户到自己名下的权利,故《指引》规定“借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持”,然房屋买卖毕竟受限购令影响,故同时规定“房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外”,即具备购房资格是借名人要求将房屋过户到自己名下的前提条件。

  靳律师说:

  1、借名买房合法对于限购城市不具备购房资格的人提供了一条“曲线买房”的合法途径,成为破解限购令的合法渠道,对于投机客是一大利好;

  2、虽然借名买房合法,但因不具备物权确认效力,其中的风险还是显而易见的(具体风险及预防请访问《深圳中院借名买房裁判规则》);

  3、不具备购房资格情况下,出名人违约,借名人如何维权,《指引》未予说明,我们认为,基于借名买房约定有效的前提,借名人可以按约定追究出名人违约责任,或要求出名人赔偿损失;

  4、靳律师见过太多父母子女间、情侣间、朋友间、熟人间、商业代持间因借名买房发生的纠纷,深圳一套房子动辄数百上千万,再次提示:借名有风险,借名需谨慎!
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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