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法院处理借名买房存在的争议

来源:未知  作者:admin  时间:2021-02-26 18:23



  1、类型界定、裁判依据不同

  从以上房产借名登记案件中可以看出,不同法院对相同性质的案件类型界定不同,有的归为所有权确认纠纷,有的归为房屋买卖合同纠纷,也有的归为返还原物纠纷。在判决依据及理由上,通常区分不同类型的合同。对于借名购买并登记普通性质住房的,大多数法院认可其效力,借名人为房屋所有权人,出名人配合借名人办理房屋过户手续,理由是合同系双方当事人真实的意思表示,基于诚实信用、公平原则,应当按照合同约定履行;主要依据是《合同法》第60条、107条、《物权法》第7、17、19、33条。但是,也有少部分法院并不认可双方当事人间的房产借名登记合同,认为出名人是房屋的当然所有人,主要依据是《物权法》第17条。对于借名购买并登记保障性住房的,不同法院存在较大分歧。一些法院判决房产借名登记合同无效,具体理由也存在差异:有的认为以合法形式掩盖非法目的的;有认为损害社会公共利益的;有的认为属于恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的;也有少数法院认为法律、行政法规强制性规定的,依据为《合同法》52条的条款。另外一些法院认为房产借名登记合同有效,理由是合同是双方当事人真实的意思表示,而且《经济适用住房管理办法》在性质上属于部门规章,并非法律、行政法规的强制性规定,主要依据是《民法通则》第55、57及《合同法》第124、186、192条。

  2、借名登记合同效力认定不一

  对于借名购买并登记普通性质的住房,若不违反任何法律法规以及政策,若有充分证据证明存在借名登记关系,法院一般认可其效力;但若借名购买普通性质住房违反国家或地方政策,例如部分城市的限购令、限贷令,法院判决存在较大分歧,有认为当然无效的,也有认为并不违反强制性规定因而承认此类合同效力的。对于借名购买并登记保障性质住房的,各地法院的判决也有较大差异。部分

  法院认定此类合同无效,理由大致有合同法第五十二条第(二)、(三)、(四)项规定的几种情形。另一部分法院认为此类合同有效,理由是合同系双方当事人真实的意思表示,而且并不违反强制性的规定,对公共利益也未造成损害。可见,不同法院在认定借名购买政策性住房合同的效力上,有着较大的分歧。

  3、对借名登记房屋的归属存在不同认识

  我国《物权法》并未接受物权行为理论,也不承认物权行为的无因性。因此,物权行为的效力受到作为原因的债权行为效力的影响,债权行为会影响物权变动的效力。原因行为的无效或撤销,会导致物权变动本身受到影响;只有当债权行为有效,据此而发生的物权变动才具有效力。在审判实践中,不同法院判定借名登记房屋的归属,取决于房产借名登记合同是否有效。若合同有效,那么按照合同的约定,出名人只是房屋的名义所有人,借名人享有实际权利,不动产登记簿上记载的事项与实际状况不一致,借名人有权申请更正登记或要求出名人配合办理过户手续,为房屋的所有人。若合同无效,那么双方之间不存在借名登记关系,且借名人无充分理由证明不动产登记簿确有错误,按照不动产登记,出名人为房屋所有人,至于借名人所出购房款,可与出名人另行处理。所以对房产借名登记合同效力的认定不同,也导致了对房屋归属存在不同的认识。



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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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