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我出钱你出名买房的房屋所有权到底应该归谁?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-12-28 17:16

  房产是一个家庭中最主要的财产之一。而实践中,由于限购政策、为享特殊购房优惠、隐藏真实财产信息等因素,“借名买房”的情形时有发生。“借名买房”即不动产的实际出资人借用他人名义购置不动产并登记在他人名下的行为。这种做法常发生于熟人、朋友、亲人或恋人之间。今天我们就来看一看,借名买房效力如何,房屋所有权到底应该归谁?
  一、效力问题
  我们都知道,房屋所有权是法定的登记为物权生效要件。那么很明显,借名协议的约定就与物权法的规定不符。若依据协议即确认借名人享有房屋所有权则违背物权变动的法定原则,那此时借名人就只能依据借名约定取得债权,而非真实物权人。
  此类纠纷中,借名人主张房屋确权最主要的理由之一即“真实权力状态与登记状态不一致”。法律赋予不动产登记簿在认定房产所有权归属问题中具有权利推定的效力,这就意味着发生争议时登记簿上人首先会被推定为真实物权人,此时借名人需要对其主张承担举证责任。只有借名人能够举证证明真实的物权状态与不动产登记簿不符,法院才可以推翻登记簿记载的物权状态而依据借名人提交的证据确认不动产物权的权属。
借名买房
  对于效力的认定我们应当按照区分原则,分别认定借名人与被借名人之间的合同效力,与房屋权属登记的物权的效力。
  (一)合同效力
  关于借名人与被借名人之间的借名协议效力,如果主体适格、意思表示真实且无法律关于的合同无效的强制性规定的情形,则借名买房合同有效。
  实践中借名买房的原因多种多样,如为规避限购而借名买房的协议,司法实践中,对此问题有支持的也有否定的。比如(2014)粤高法民申字第1692号的再审判决中,广东省高院认为借名人为了规避国家政策借用他人名义购房的行为,违反了国家对房地产市场宏观调控政策,损害了社会公共利益,应属无效。
  还有为购买政策性住房的借名买房协议。国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,是对低收入人群和住房困难家庭的特定保护,具有社会公共利益性质。因此,根据《合同法》第52条第(五)项规定,此种情形下达成的协议应属无效。
  (二)物权效力
  司法实践中,当被借名人反悔时,借名人大多会前往法院提起诉讼,以维护自身利益。根据物权公示原则,被借名人若完成了所有权登记,则其即为合法所有权人。而借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的认定只能约束双方,不能产生直接设立房屋所有权的法律效力。但是,因为协议系合法有效,会产生债权请求权,即借名人可以根据协议约定,要求被借名人把房产过户给自己。
  这一点也体现在《江苏省高院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(2017)》的规定中——当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。
  同时,北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条中也规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”因此,实践中,若被借名人反悔,借名人只能提起合同之诉、要求登记权利人为其办理房屋过户手续。
  二、实务要点
  书面合同不是借名买房的必要条件。对于亲属之间约定的买房协议,可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。借名买房情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的,应当确认其系真正的房屋产权人。
  【案例】前段时间,万和家事团队承办的一个案件就涉及到借名买房而产生的纠纷。李某和李太太的离婚案件中,涉及到一处房产是否为夫妻共同财产的认定。该房产为李太太与前夫所生的儿子小明实际出资购买并实际使用,小明为防止与妻子离婚导致房产被分割而将房产登记在了李太太名下。但小明与妻子没闹离婚,李太太却与李某闹起了离婚,李某便称该房屋为其与李太太的夫妻共同财产。后李太太列举出了一系列证明存在借名买房关系的证据,包括房屋的首付款、按揭贷款、契税等费用均由小明支付,房屋的买卖合同、契税发票、还贷手续、原始房屋产权证等均由小明持有,且房屋交付后由小明进行装修并使用至今。
  综合一系列完整的证据链证明了,李太太与小明系存在借名买房的关系,在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害,双方借名买房应属有效。
  在借名买房合同不因违法而无效的情形下应属有效,借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样,目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行,但是法律风险也随之存在,实践中为规避风险应注意:如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话,那么实际产权人要和名义产权人签好协议,同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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