借名买房，即借用他人名义购买房屋。在我国城镇住房制度改革过程中，借名买房现象悄然出现，且随着改革的深入而日趋增多，由此引发了众多民事纠纷，诚实信用原则受到挑战，社会公共利益受到损害，值得我们高度重视。
借名买房行为的效力
1、借名买房行为的法律关系
借名买房行为的主体包括借用他人名义购买房屋的人（也称实际出资人，下文简称借名买房人）、出借自己名义供他人买房的人（下文简称名义买房人）和房屋出卖人（多为房地产开发商，也包括自然人），三个主体各自之间是三个不同的法律关系，名义买房人与借名买房人之间是借名关系，名义买房人与房屋出卖人之间是名义买卖关系，借名买房人与房屋出卖人之间是事实买卖关系。
2、借名行为的法律效力
借名人借用出借人的名义实施民事法律行为就是借名行为。借名行为在现实生活中并不少见，借名用以实施的民事法律行为也很广泛，除借名用于买房外，还有借名买车、借名出资、借名经营等等。现实中，借名买房行为的表现形式多为签订书面借名买房协议，该协议在合同法中属于无名合同，有的是有偿的，也有无偿的，协议通常约定借名买房人借用名义买房人的名义购买房屋，借名买房人对所购买的房屋享有事实上的所有权，名义买房人对以其名义购买的房屋不享有任何权利；也有的是借名买房人与名义买房人签订“房屋买卖合同”，表明先由名义买房人购买房屋，再由名义买房人将房屋卖给借名买房人，但双方并无实质意义上的买卖行为，而是一种借名买房行为；还有一些是口头的，并无书面协议。
借名行为是否有效，要看借名用以实施何种民事法律行为以及实施该民事法律行为的内容。如该民事法律行为对实施主体无身份要求，比如买汽车（北京市实施的小客车数量调控和配额管理制度，是为了缓解机动车保有量增长速度而采取的一种措施，不是对小客车购买主体身份的限制），则借名行为是有效的。如果该民事法律行为对实施主体有身份要求，借名实施该民事法律行为虽然不会因为违反了管理性的强制性规定而无效，但如果借名实施该行为会损害社会公共利益，则借名行为无效，如果未损害社会公共利益，则借名行为有效。
具体到借名买房行为中，借名行为的效力首先看借名购买的房屋对购买者的身份是否有限制，如是不受任何限制的普通商品房，则借名行为有效。对购买者身份有限制的房屋，如果借名买房人亦符合购买条件、不受限制时，借名行为有效。对购买者身份有限制的房屋，如果借名买房人不符合购买条件、受到限制时，则看借名买房行为是否有损害社会公共利益的情形，如果不存在损害社会公共利益的情形，比如借名购买购回迁安置房屋、旧村改造安置房屋，则借名行为有效，因为此时的名义买房人自愿让渡自己的全部或部分购房权利，不仅不涉及社会公共利益，还有利于发挥物的效用；如果有损害社会公共利益的情形，比如借名购买经济适用住房、限价商品房住房，则借名行为无效，因为该借名行为损害的是国家城镇住房管理制度，且事关社会公共利益。
3、房屋买卖合同的效力。
名义买房人与房屋出卖人之间存在名义买卖关系，从表面看，双方签有房屋买卖合同，合同本身不存在无效的法定情形，有支付房款、交付房屋等履行行为，进行产权过户时，房屋过户到名义买房人名下。所以不管借名行为是否有效，不影响房屋买卖合同的效力，只要名义买房人与房屋出卖人之间签订的合同不存在法定的无效情形，房屋买卖合同都属有效。但也有观点认为，如果借名行为无效，必然导致名义买房人与房屋出卖人签订的房屋买卖合同无效。笔者认为该观点将借名行为与房屋买卖行为混为一谈，如果因借名行为无效而强行认定房屋买卖合同无效，不仅不利于交易的稳定，而且会损害无辜的房屋出卖人的利益。
必须明确，这里说房屋买卖合同有效，仅指合同本身，是法律层面上的有效，并不代表名义买房可基于有效的房屋买卖合同取得事实上的房屋所有权。
4、事实买卖行为的效力。
借名买房人与房屋出卖人之间虽无合同关系，但有实际交付房屋、支付购房款等履行合同的事实，故双方存在事实买卖行为。事实买卖行为的效力取决于名义买卖关系中房屋买卖合同的效力，房屋买卖合同有效，则事实买卖行为必然有效。与房屋买卖合同一样，借名行为的效力不影响事实买卖行为的效力。同样须明确，借名买房人凭借有效的事实买卖行为并不是均能取得房屋所有权。当借名行为有效时，借名买房人可基于有效的事实买卖行为取得房屋所有权，而当借名行为无效时，借名买房人则无法基于有效的事实买卖行为取得房屋所有权，因为该买房行违反了特定房屋的管理制度，损害了社会公共利益，该房屋应按照相关制度处理，比如政府相关部门对经济适用住房进行回购。
不仅在借名买房行为中认可事实买卖行为的效力，在借名实施的其他法律行为中，也同样认可事实法律行为的效力，而且最高人民法院还以复函或司法解释等形式对一些事实法律行为的效力给予了明确。比如，在借名买车行为中，如果有充分证据证明车辆登记名义人与实际出资人之间有借名买车的事实，此时，《最高人民法院关于执行案件中车辆登记单位与实际出资购买人不一致应如何处理问题的复函》中称，应当依据公平、等价有偿原则，确定车辆归实际出资人所有。再如，针对借名出资行为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二十五条作了规定，该条第一款确认了借名出资行为的效力，第二款确认实际出资人对其出资行为享有出资权益。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】