想赢借名买房官司？证明这3点至关重要

来源：未知作者：未知时间：2020-11-17

　　借名买房的原因很多，比如特定主体的优惠购房、隐瞒真实财产信息、规避限购政策等等，由于不动产物权以登记作为公示手段，所以借名买房对实际产权人来说是存在很多法律风险的。

　　一般情况下，如果借名人与被借名人主体适格，借名买房的意思表示真实且不违背社会公共利益的，借名人实际享有房屋权益，会受到法律保护。

　　在司法实践中，由于借名人与被借名人未签订书面的借名买房协议，导致双方对房屋的所有权归属问题产生争议的不在少数。尤其是近年，各地房价陆续暴涨之后，购房调控政策不断升级，为了规避限购、限贷等购房政策，借名买房现象越来越多，后来因为借名人或被借名人因房屋所有权归属问题而诉至法院不在少数。

　　根据一般的举证规则，借名人与被借名人就房屋的所有权归属发生争议的，由借名人承担举证责任，借名人要想获得房屋的所有权，主要在哪些方面进行举证呢？下面就通过一则实务案例对相关的法律问题分析解读。

　　案情摘要

　　2014年6月26日，被告白某梅以其名义在某房产公司购买商品房一套（2幢2单元6层11号房），房屋面积为115.73平方米，总价款为488796元，首付款为148796元，其中68796元系从原告刘某珠的卡中支取。

　　2014年9月30日，被告白某梅与银行签订《个人住房借款合同》，向该银行贷款340000元用于支付购房尾款，借款期限为2014年9月30日至2026年9月30日。

　　涉案房屋所载明的所有权人为被告白某梅。原告刘某珠手中持有部分时间不连续的向被告白某梅账户存入金额不等的存款凭条，房屋亦由刘某珠一直打理，大部期间用于出租。后双方因房屋归属问题产生争议诉至法院。

　　裁判观点

　　法院审理认为：根据庭审查明的事实及双方当事人在庭审中的陈述，该案的争议焦点为涉案房屋是否系借名买房的合同关系产生。

　　刘某珠主张涉案争议的房屋系刘某珠出资以白某梅的名义购买。白某梅辩称涉案房屋不存在借名买房的事实，房屋登记在白某梅名下，房屋应属白某梅所有。对此，法院认为：

　　首先，刘某珠提交的证据结合当事人的陈述能够证明白某梅虽为房屋登记权利人，但刘某珠支付房屋首付款、偿还每月的银行按揭贷款，其为实际出资人。

　　其次，从房屋的现状看，刘某珠对涉案房屋进行装修、出租，已实际占有、使用，涉案房屋从购买到起诉长达5年的时间，白某梅从未实际管理、使用该房屋，显然不合常理。

　　最后，刘某珠与白某梅之间虽然没有借名买房的书面约定，但依据双方的微信聊天内容看双方存在借名买房的事实。

　　综上所述，刘某珠支付首付款、按期偿还贷款及交纳其他费用、对房屋占有、使用、收益均系在实际履行购房人的义务，而对于涉案房屋的价款白某梅并未提交任何证据证明其出资。

　　因此，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”刘某珠依法应享有房屋权益，对刘某珠请求确认在某房产公司购买的2幢2单元6-11号房产为刘某珠所有并判决白某梅协助办理过户手续的诉讼主张，法院予以支持。

　　经庭审核实，起诉之月至今，涉案房屋的贷款由白某梅偿还，为避免诉累，刘某珠作为房屋的实际购买人，应向白某梅偿还其已向银行偿还的贷款。剩余银行按揭贷款待刘某珠偿还后，白某梅协助刘某珠变更涉案房屋产权登记。

　　裁判结果

　　综上，法院判决：确认某地2幢2单元6-11号房屋为原告刘某珠所有；被告白某梅待原告刘某珠偿还剩余银行按揭贷款后协助刘某珠将上述房屋产权变更登记至原告刘某珠名下。

　　案例评析

　　结合前述案例，如果借名人与被借名人未签订书面的借名买房协议，因房屋的所有权归属问题产生争议的，借名人要获得房屋的所有权，证明这几项事实非常重要：

　　一、借名人的实际出资情况。借名人是借用他人的名义购房，房屋是登记在他人名下，购房的出资理应由借名人承担。

　　二、是否实际占有、使用房屋。借名人作为房屋的实际产权人，对房屋的占有、使用是行使物权的重要内容，因此是否实际占有、使用房屋也是重要的证明内容。

　　三、是否存在借名的事实。一般情况下，借名人与被借名人往往存在特定的关系，例如同事关系、亲戚关系、朋友关系等等，在日常的生活当中，肯定会留下一些关系“借名”的相关内容。像前述案例中的微信聊天记录就是其中的一种。

　　借名买房时未签订书面协议的，如果就房屋的产权归属产生争议的，不动产物权采用登记作为公示手段，房屋登记在被借名人名下时，借名人应当就自己是实际产权人承担举证责任，一旦举证不能的，将面临钱房两空的法律风险，建议借名人应当积极要求签订书面借名买房协议为好。