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二手房买卖协议纠纷——二手房买卖交易时买方违约要承担什么后果?

来源:未知   作者:未知   时间:2020-08-18

  标题五:买卖二手房合同——签订二手房买卖合同定金已付,不想买了需要支付违约金吗?
  一、原告诉称
  谢某一、李某一、谢某二、李某二上诉请求:1.请求依法撤销原审判决,并改判上诉人不承担支付50,000元违约金、保证金5,000元不予退还;2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:房屋登记所有权人为谢某一、李某一,而非李某二、谢某二,其也不是房屋买卖合同的签订主体。2017年6月21日李某二、谢某二与被上诉人签订的《补充约定二》中关于谢某一、李某一所有的房屋买卖的约定属于对他人财产的处分,损害他人利益,根据法律规定应属于无效约定。原审法院认定李某二、谢某二为房屋实际出资人,从而认为李某二、谢某二与被上诉人签订的《补充约定二》有效,该认定无事实和法律依据。
  上诉人李某二、谢某二对于谢某一、李某一购房确有经济支持,但这属于双方的债权债务关系,并不能改变房屋所有权性质,该房的所有权人为谢某一、李某一,因此李某二、谢某二无权就房屋的买卖与被上诉人订立合同,双方签订的《补充约定二》属于损害他人利益订立的合同应属无效。2017年4月24日上诉人谢某一、李某一与被上诉人订立《存量房买卖合同》及《补充协议》,将所有的房屋出售给被上诉人,约定在合同签订当日被上诉人支付5,000元定金,2017年5月20日前付33万元(包含5,000元定金),双方办理过户后支付7万元,余款24万元于二手房按揭贷款放款当日支付,上诉人谢某一、李某一已经履行合同主要义务,但被上诉人在约定时间到期后一直未支付首付款,导致合同无法履行。根据《补充协议》的约定,被上诉人已经构成根本违约。
  由于谢某一、李某一在购房时有向谢某二、李某二借款,所以谢某二、李某二也希望该房屋能顺利出售,从而实现自己的债权,因此才会出现被上诉人直接找到李某二、谢某二签订《补充约定二》,对房屋买卖的交易方式作出了重新约定,特别约定了先获得二手房按揭贷款后再支付首付款。综上,上诉人在房屋买卖过程中已尽到相应义务,由于被上诉人违约在先,导致合同无法履行。
  二、被告辩称
  裴志斌辩称:一、虽然涉案房屋登记在谢某一、李某一名下,但谢某二、李某二是该房屋的实际出资人,其作为房屋实际所有权人,诉讼主体适格;二、谢某二、李某二与答辩人签订的《补充约定(二)》系其真实意思表示,为有权处分,该约定真实合法有效。谢某二、李某二作为涉案房屋的实际出资人,其在《补充约定(二)》上签字,系有权处分,内容不违反法律强制性规定,约定合法有效;三、被答辩人违约事实清楚,依法应承担违约责任。答辩人取得银行同意办理按揭贷款后,原审第三人组织双方于2017年6月28日下午到银行办理交款及抵押解除手续,但被答辩人不予配合,以实际行动表示不履行合同,已构成严重违约,依法应承担违约责任。综上,原审法院事实认定清楚,法律适用正确,程序合法,请求二审法院予以维持。
  三、本院查明
  2017年4月20日,原告(买受人,乙方)与被告谢某一、李某一(出售人,甲方)签订《存量房买卖合同(经纪成交版)》,2017年4月24日,原告与被告李某一、谢某一、第三人签订《补充协议》,主要内容:被告应在签署本协议后贰日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款,并应于该贷款机构通知提前还款之日(并不迟于2017年5月20日前)将其原贷款一次性还清。原告于2017年5月20日前将第一笔首付款33万元以自行支付的方式支付给被告用于偿还原银行贷款,在不动产中心办理完毕过户当日将第二笔首付款7万元以自行支付的方式支付给被告,剩余房款24万元于向居间机构指定的银行申请的二手房住房按揭贷款房款当日由银行直接转账支付给被告。
  2017年6月21日原告的父母李秋实、谢庄代表原告与被告李某二、谢某二签订《补充约定(二)》:内容为:经友好协商,就房屋买卖及相关事宜已经签署了的《存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》,现达成补充协议约定;原告向银行申请的二手房按揭贷款若在2017年7月1日前未获银行批准,则双方友好解除合同,放弃本次交易,双方互不承担违约责任,被告退还原告已支付的全部购房款以及定金;被告向银行申请的二手房按揭贷款审批通过后,原、被告双方再办理该房屋的转移登记手续,并支付首付款向该房屋原贷款银行还款解押。合同签订后,原告交付了5,000元定金,被告谢某一、李某一、李某二向原告出具收条。
  另查明,被告李某二、谢某二出具承诺书一份,内容载明:本人李某二、谢某二夫妻二人(身份证号,)系房屋的实际出资人,本人郑重承诺如下:1、李某一、谢某一能按中介方要求,配合办理该房屋的转移登记等相关手续;2、对于该房屋出售给裴志斌的事实,本人知情,并配合办理转移登记手续;3、该房屋在交易过程中发生的任何纠纷,本人共同承担法律责任。
  四、裁判结果
  综上所述,一审判决认定事实清楚,但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
  一、维持民事判决第二项即“驳回原告裴志斌的其他诉讼请求”;
  二、变更民事判决第一项为谢某一、李某一、谢某二、李某二于本判决生效之日起五日内返还裴志斌定金5,000元,支付裴志斌违约金1万元。
  如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  五、律师点评
  原、被告签订的《存量房买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《补充约定(二)》系其真实意思表示,合约双方均应恪守履行自己的义务。本案为二手房买卖纠纷,合同签订后,双方应积极履行自身的合同义务并促成合同的履行和目的的实现。原告起诉要求被告返还定金和支付违约金,表明其不愿意继续履行合同,被告亦不同意以64万元的对价交易涉案房屋,故涉案房产买卖已无可能。被告李某二、谢某二抗辩其不是本案适格的主体,该院认为,该两被告虽不是房屋的登记所有权人,但其却出具承诺书,表明自己是涉案房屋的实际出资人,且在向原告出具的定金收条中签名,在《补充约定(二)》协商房屋有关房款的交付问题,上述证据证明被告谢某二、李某二是与本案的房屋的处理结果有利害关系,故该两被告是本案适格的被告。
  当事人按照约定全面履行自己的义务是合同最基本的要义,有履行义务的一方当事人应当按照合同约定的要求全面完成合同义务,除非发生了因不可归责于债务人之事由而履行不能,否则应当承担相应的违约责任。本案中,上诉人主张其与被上诉人签订的《补充约定(二)》无效,理由是涉案房产的所有权人为谢某一、李某一,李某二、谢某二无权与被上诉人签订合同,所签《补充约定(二)》属于损害他人利益的合同,应属无效。经审查,谢某二、李某二于2014年4月24日出具的《承诺书》表明,其是涉案房产的实际出资人。
  该《承诺书》是与涉案《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》一同在中介机构中恒地产经纪公司的见证下由双方当事人签订。中介机构原审庭审时出庭证实,涉案房产登记在谢某二妹妹李某一夫妻名下,签合同的时候,李某二陈述房子是她出资,就通知实际产权人到场;谢某一、李某一对李某二、谢某二出具《承诺书》未提出异议,表明谢某一、李某一亦认可李某二、谢某二是涉案房产的实际出资人。基于李某二、谢某二是涉案房产的实际出资人,故其于2017年6月21日与被上诉人签订《补充约定(二)》为有效约定。
  依照双方协议的约定,被上诉人应在2017年7月1日前获得银行二手房按揭,并在二手房按揭贷款审批通过后,双方再办理涉案房屋的转移登记手续,并支付首付款向涉案房屋原贷款银行还款解压。2017年6月24日,上饶农村商业银行股份有限公司东市支行审批同意向裴志斌发放个人贷款24万元。因上诉人方未按照约定于2017年6月29日到涉案房屋原贷款银行配合被上诉人办理解除抵押手续,其以自己的行为表明不再履行房屋买卖合同,故其行为已构成根本违约,应承担相应的民事责任。关于违约金的问题,因裴志斌未支付购房款,仅支付定金5,000元,本案应适用定金罚则,考虑到裴志斌为办理银行按揭贷款手续所付出的精力,酌定上诉人支付裴志斌违约金1万元。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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