二手房买卖协议纠纷——二手房买卖，签订的居间协议和房屋买卖合同有区别么?

一、原告诉称
　　上诉人李威理上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人李威理不承担双倍返还购房定金的民事责任，本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人授权被上诉人李震宇销售涉案房屋的期限是2018年12月31日止。上诉人多次向被上诉人李震宇表示超出委托书约定期限，涉案房屋就不卖了，并要求李震宇退回相关房屋产权证书，且上诉人也从未委托被上诉人公司代为销售涉案房屋。李震宇超出委托期限代签的行为系无权代理，上诉人也没有收取被上诉人苗小青的购房定金。一审判决上诉人双倍返还定金缺乏事实依据。被上诉人公司作为专业的房地产经纪公司对代理二手房销售资质审查不严，造成本案结果却不负任何经济责任，显然不公平。
　　二、被告辩称
　　被上诉人苗小青辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。无论上诉人陈述的委托被上诉人李震宇的期限是否超期，本案二手房买卖居间合同是合法有效的，在原审庭审中，上诉人李威理已经明确对于李震宇代行签署二手房买卖合同的事情是清楚的，而且也向李震宇提供了产权相关手续的原件，并由李震宇交给公司。综合以上情况，李威理从始至终有买卖房屋的意向，也有委托李震宇代其进行交易的事实。所以我方认为该份合同合法有效，李威理应当对签订的二手房买卖合同履行返还双倍定金的义务。
　　被上诉人李震宇辩称：造成本案交易不成的原因应归责于上诉人李威理，一是涉案房产已经抵押在前，没有解除抵押就擅自交易，该抵押贷款目前处于违约情形;其二上诉人在最后达成协议条件时，对购买方的最后选择上做了反悔，致使合同无法履行。在本案中真正不能按合同法第60条原则履行的是上诉人，其应承担相应的责任。答辩人没有行纪资质，有行纪资质的合同当事人一目了然，一审判决未查清事实且适用法律错误，申请二审法院查清事实，公正裁判。
　　三、本院查明
　　2018年8月6日，被告李威理与被告李震宇签订一份《房屋买卖行纪》，约定：被告李威理将其所有的房屋一套委托被告李震宇进行出售，被告李震宇承诺以不低于153万元的价格出售给第三方，高出153万元的金额，作为被告李震宇的报酬;被告李震宇在签订本合同即向被告李威理支付定金2万元;委托销售期限为2018年8月25日至12月31日止。合同签订后，被告李威理将其身份证复印件、案涉房屋的房产证、土地证、契税证及购房发票原件交给了被告李震宇。被告李震宇持上述材料通过第三人房地产公司在网上公布案涉房源。
　　原告苗小青得知案涉房屋出售的信息后，通过第三人房地产公司与被告李震宇进行了协商，并查看案涉房屋的产权证等，且在第三人房地产公司工作人员陪同下先后两次察看该案涉房屋。2019年1月5日，原告苗小青作为买方、被告李震宇作为卖方李威理的代理人、第三人房地产公司作为居间方签订一份《二手房买卖居间合同》。《二手房买卖居间合同》签订后，被告李威理、李震宇还到第三人房地产公司的门店查看了该份《二手房买卖居间合同》，被告李威理未提出异议。之后，两被告未按《二手房买卖居间合同》履行合同义务，原告遂起诉至一审法院。
　　四、裁判结果
　　《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人李威理的委托代理人李震宇与被上诉人苗小青、公司签订《二手房买卖居间合同》(以下简称《居间合同》)后，上诉人李威理、被上诉人李震宇曾与被上诉人公司就该《居间合同》相关事项进行协商，上诉人李威理对被上诉人李震宇代其签订《居间合同》知情且未提出异议，应视为对被上诉人签订《居间合同》的追认，故该《居间合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。
　　《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被上诉人苗小青依约支付了购房定金，但上诉人李威理未履行其合同义务，应承担相应的违约责任。综上所述，上诉人李威理的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　一、解除原告苗小青、被告李威理、第三人房地产代理有限公司于2019年1月5日签订的《二手房买卖居间合同》;
　　二、由被告李威理、李震宇于本判决生效之日起七日内向原告苗小青双倍返还购房定金10万元;
　　三、驳回原告苗小青的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　五、律师点评
　　本案的争议焦点为案涉《二手房买卖居间合同》是否有效、能否解除及被告是否需要双倍返还定金。被告李威理与被告李震宇签订房屋买卖行纪合同，将案涉房屋委托被告李震宇进行销售，并将案涉房屋的房屋所有权证、土地证、契税证、购房发票原件等交给被告李震宇。被告李震宇持上述房屋相关材料及被告李威理的身份证复印件到第三人房地产公司，并将案涉房屋委托第三人房地产公司居间出售。被告李震宇亦将上述材料出示给原告苗小青，并带其到案涉房屋进行现场查验后，被告李震宇代被告李威理与原告苗小青、第三人房地产公司签订了《二手房买卖居间合同》。
　　综上，被告李威理与被告李震宇签订的《房屋买卖行纪》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，双方之间形成了行纪合同关系，虽然被告李震宇代被告李威理销售房屋的时间超出双方签订的《房屋买卖行纪》约定的委托销售时间，但是原告苗小青、第三人房地产公司均对此不知情，且在签订《二手房买卖居间合同》之后，被告李威理、李震宇曾与第三人房地产公司就居间合同相关事项进行协商，被告李威理对被告李震宇代其签订的《二手房买卖居间合同》知情且未提出异议，应视为对被告李震宇签订《二手房买卖居间合同》的事后确认。
　　故被告李震宇代被告李威理与原告苗小青、第三人房地产公司签订的《二手房买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。原告苗小青依约支付了购房定金，被告李威理、李震宇未依约履行合同义务，其行为构成违约，应承担相应违约责任。原告苗小青、被告李威理及第三人房地产公司对解除三方签订的《二手房买卖居间合同》均无异议，故对原告要求解除合同的诉请，一审法院予以支持。三方签订的《二手房买卖居间合同》约定，若卖方违约，则须向买方双倍返还购房定金。该约定不违反相关法律规定，应属合法有效。