房产抵押与房产拆迁——房产拆迁补偿，能否直接给债权人

北京房地产律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
1. 原告禾某公司诉称：
2015年12月17日，原告与江苏圣某智能机械制造有限公司签订了《贷款授信合同》，约定原告在2015年12月17日至2018年12月16日期间给予江苏圣某智能机械制造有限公司300万元贷款授信额度。为保证江苏圣某智能机械制造有限公司履行授信项下借款的还款义务，抵押人宋某一、张某二与原告签订《最高额抵押合同》，提供位于淮安市清江浦区的房产为江苏圣某智能机械制造有限公司在贷款授信期内的借款提供最高额抵押担保，抵押担保价值300万元。实际价值约200万元。然江苏圣某智能机械制造有限公司违反合同约定未按期偿还借款本息。
抵押人宋某一、张某二提供的位于淮安市清江浦区的房产在债务履行期内，被征收并拆迁，拆迁征收部门为被告清江浦住建局，征收实施单位为被告房屋征收中心。然两被告在征收拆迁实施过程中，未依法审查被拆迁房屋的权属状况，未将拆迁事项告知原告，也未将拆迁款依法提存，擅自支付房屋拆迁补偿款，致原告无法实现抵押权，权益受损，两被告应依法应在房屋拆迁付款范围内承担赔偿责任。现请求法院要求两被告赔偿原告损失1812894.78元。
 
2. 被告清江浦住建局辩称：
原告提起的是财产损害赔偿，本质上是侵权纠纷，没有任何法律规定征收部门是本案的侵权人。我方作为征收部门与产权人签订安置补偿协议，因原告并非产权人也未实际占有被征收房屋，故我方将补偿款支付给产权人并无不当。2、原告在本案所涉的抵押房屋被征收期间，并未向征收部门主张优先受偿权，所以我方无义务将补偿款提存或支付给原告。征收补偿款已于2017年1月4日支付给产权人，被征收房屋代位物的权属已发生转移，原告应积极的向抵押人主张自己的债权，所以原告起诉无事实和法律依据，请求驳回对我方的诉讼请求。
 
3. 被告房屋征收中心辩称：
我方不是适格主体，只是征收部门委托的一个征收实施单位，即使有什么责任也应由委托人来承担。
 
二．法院查明 
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人宋某一、张某二系夫妻关系，案外人宋毅、宋伟系宋某一、张某二之子。2015年12月17日，原告禾某公司授信案外人圣某公司300万元，授信期间为2015年12月17日起至2018年12月16日止，双方签订了《贷款授信合同》。合同第8.1条约定，申请人未按合同约定期限偿还授信业务本金的，对其未偿还部分从逾期之日起改按在原利率基础上加收100%计息。第8.7条约定，申请人未按本合同约定偿还授信业务本金、支付利息、违约金、赔偿金或其他任何费用，致使授信人采取诉讼、仲裁等法律手段实现债权及担保物权的，申请人应当承担授信人为实现债权及担保权而支出的全部费用。同日，宋伟、葛秀梅签订《最高额保证合同》，担保范围包括本金、利息、律师费等。保证方式为连带责任保证。同日，被告宋伟、葛秀梅签订《最高额抵押合同》，将淮安市清江浦区金某园X号楼XXX室抵押给禾某公司，并办理了抵押登记，抵押债权数额为300万元。同日，宋某一、张某二与原告禾某公司签订《最高额抵押合同》，宋某一、张某二将两人共同共有的淮安市清江浦区房屋抵押给禾某公司，抵押担保范围包括本金、利息、诉讼费、保全费、律师费等。同年12月22日，宋某一、张某二为涉案房屋在淮安市房屋权属登记与交易管理中心办理了抵押登记，房屋他项权证载明，房屋他项权利人为禾某公司，房屋所有权人宋某一、张某二，他项权利种类为抵押权，债权数额为300万元，附记：最高额抵押权，共同担保，详见抵押合同清单。
上述合同签订后，圣某公司向原告申请使用额度，原告分三次向圣某公司出借了300万元，借款利率均为14.4%/年，期限为2016年12月20日起至2017年6月19日。
2016年4月，张某二去世。同年12月29日，宋某一、宋毅、宋伟与征收部门即被告清江浦住建局、征收实施单位淮安市清江浦区房屋征收办公室签订《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定因清江华府南侧地块项目建设需要，清江浦住房屋。协议签订后，清江浦住建局先后支付宋某一、宋伟、宋毅等房屋征收补偿款合计1812894.78元，其中最后一笔款项的付款时间为2017年1月4日。
2017年6月19日还款期限届满后，圣某公司未按期偿还原告禾某公司的借款本息，且已经抵押的涉案房屋被拆迁，同年6月28日原告禾某公司以圣某公司、宋伟、葛秀梅、宋某一、清江浦住建局、清江浦征收办为被告诉至淮安经济技术开发区人民法院，开发区法院审理后认为，原告请求判令清江浦住建局、清江浦征收办承担赔偿责任，该请求与借款合同并非同一法律关系，本案不予理涉，原告可另案主张权利。2017年9月25日，开发区法院作出民事判决书，判决：圣某公司于判决生效之日起10日内向禾某公司偿还借款本金300万元及利息。
判决生效后，该案进入执行程序，淮安市中级人民法院指定淮阴区人民法院执行该案。经法院强制执行，原告实现债权本金75万元，其余本息、诉讼费等未得到清偿。2019年8月15日，淮阴区法院作出执行裁定书，裁定：开发区法院民事判决书本次执行程序终结。
原告认为清江浦住建局、房屋征收中心在征收拆迁实施过程中，未依法审查被拆迁房屋的权属状况，未将拆迁事项告知原告，也未将拆迁款依法提存，擅自支付房屋拆迁补偿款，致原告无法实现抵押权，权益受损，遂诉至本院。
另查，大约2017年下半年宋某一因病去世。
 
三．法院判决
一、被告淮安市清江浦区住房和城乡建设局于本判决生效后15日内一次性赔偿原告淮安市禾某科技小额贷款有限公司损失1812894.78元。
二、驳回原告淮安市禾某科技小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
 
四．律师点评
本案存在两个方面的问题，一是关于被告是否存在过错的认定问题。二、关于损害赔偿的认定问题。抵押权设定的目的是作为债务履行的担保，以确保债权的实现。在债权已届履行期而债务人未履行时，抵押权人有权从依法处理抵押物获得的变价款中优先受偿，抵押权及其所担保的债权能否最终实现，很大程度上取决于抵押物的价值。故担保法所规定的抵押期间抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保，即是确定了抵押人维持抵押物价值稳定的义务。
同时，若抵押期间抵押物灭失的，抵押权人可以就获得的补偿金等优先受偿，被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该补偿金，此亦是通过赋予抵押权人物上代位权，在抵押物的形态或性质上发生变化时，使抵押权的效力及于抵押物的代位物而维持抵押物的价值。本案中，案外人圣某公司向原告借款，宋某一、张某二以涉案房屋设定抵押，原告对涉案房屋享有抵押权，若债务到期未获清偿，其有权从依法处理抵押房产的价款中优先受偿。在抵押房产拆迁时，原告可依法对房产拆迁款优先受偿。因房产拆迁时债权履行期尚未届满，可将房产拆迁款先予提存。现抵押房产已灭失，该房产的拆迁款亦未提存，所担保的债权无法得到充分的担保，原告的抵押权已受到侵害。虽然被告清江浦住建局作为房屋征收部门对涉案房产的拆迁行为合法、有效，但本案被拆迁房屋上设有抵押权。
根据《国务院拆迁补偿条例》第十五条的规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。因此，拆迁人在确定拆迁房屋状况时，应当对房屋是否设定抵押以及拆迁是否会损害抵押权人利益负有必要的注意和审查义务，包括通过房产交易机构查询房屋权属及是否设定抵押，并在此基础上根据产权人提交的产权证作进一步核实，由此得以避免房屋产权证未能反映抵押设定情况而所有权人故意不告知所带来的抵押权人利益受损的风险。被告清江浦住建局显然并未能在拆迁前查明拆迁房屋已设定抵押权，并由此未能向抵押权人作特别告知，而是将拆迁款直接支付给被拆迁人宋某一、宋毅、宋伟，未进行提存，存在过错，应承担损害赔偿责任。被告房屋征收中心系征收部门委托的拆迁实施单位，无需承担损害赔偿责任。
根据物权法的规定，在抵押房产拆迁后，作为抵押权人仍有权对相应的拆迁款优先受偿，而被告清江浦住建局已将该笔拆迁款支付给宋某一、宋毅、宋伟，原告可对宋某一、宋毅、宋伟持有的拆迁款优先受偿。被告清江浦住建局未将拆迁款提存而直接给付宋某一、宋毅、宋伟的行为，并不必然导致原告权利受损，债权无法实现，但因其未尽到提存拆迁款的义务，以致被拆迁人或其继承人得以使用或转移拆迁款，进而导致原告无法就拆迁款优先受偿，其过错行为与原告的损失存在事实上的或然性，理应承担相应的赔偿责任。原告抵押权损失因侵害行为产生，抵押财产价值参考拆迁补偿款金额，原告主张损失1812894.78元，予以支持。清江浦住建局赔偿后，对于其在本案中承担的赔偿责任，可以不当得利为由向被拆迁人或其继承人予以追偿