房产交易纠纷——对于付款方式存在争议，能否解除合同？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告张某一诉称：原告与被告是天津市某某花园XXX号房屋的买卖合同关系。原告于2016年6月4日与被告在天津市某某店里签订了《房产交易合同》，并于2016年6月23日在天津市房产交易中心签订了《天津市房产买卖协议》。合同和协议中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。被告由于个人的资信度太差而导致银行贷款未被批准。按协议规定，被告贷款未被批准，应支付购房全款，可是被告至今没有向房地产交易资金管理中心存款即未支付任何购房款，导致双方的商品房买卖协议无法履行。现请求法院请求判令解除二原告与被告于2016年6月23日签订的《天津市房产买卖协议》和2016年6月4日签订的《房产交易合同》。
 
被告辩称
被告王某三辩称，被告认为双方2016年6月23日签订的房屋买卖协议是有效协议，而被告按照协议约定履行了合同的义务，但贷款未批准并非是被告的过错，而是因为银行政策变化；按照合同的约定，贷款未获批准，被告应付清全部房款，双方在交涉过程中，被告要求原告给一个必要的准备时间，当时被告请求三个月，原告不同意，原告讲三天，现在被告要求继续履行合同，而且被告有能力给付房款。
 
二．法院查明
本院经审理认定事实如下：2016年6月4日，二原告与被告签订《房产交易合同》，约定被告购买二原告名下坐落于天津市某某花园XXX号房屋，房产成交价格1235000元，并约定合同签订之日被告给付原告定金145000元，除定金外的剩余房款1190000元以银行按揭贷款方式支付，卖方同意买方采用银行贷款方式支付房款，根据买方申请贷款的条件，由银行进行审批，买方贷款年限与金额以银行实际批复为准。买方须在2016年6月16日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款，买卖双方须在2016年6月17日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构，办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年6月17日前办理贷款申请手续。
合同第三条第5款约定，买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料，如因买方所提供之相关资料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。第三条第6款约定，如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还。合同签订当日，原告收取被告定金145000元。2016年6月23日，二原告与被告就诉争房屋签订《天津市房产买卖协议》.
贷款银行核定的贷款额度降低时，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变，乙方订立价款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。协议签订后，被告未将购房首付款存入房地产交易资金监管中心，被告到银行办理贷款未获批准，被告要求原告给三个月的时间一次性付款，双方未能达成一致，二原告于2016年8月12日起诉至天津市某某区人民法院要求解除合同，因无法联系到被告。
 
三．法院判决
解除原告张某一、陈某二与被告王某三于2016年6月4日签订的《房产交易合同》和2016年6月23日签订的《天津市房产买卖协议》；
 
四．律师点评
原、被告签订的《房产交易合同》和《天津市房产买卖协议》是各方当事人真实意思表示，合同权利义务明确，且内容不违反法律规定，本院确认其合法有效。双方均应当本着诚实信用的原则按照约定全面履行自己的义务。
原、被告约定被告以银行贷款方式支付房款，但被告的贷款申请未获银行批准。根据《房产交易合同》的约定，被告须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款，买方未按照约定付款的，逾期三十日卖方将该房产另行转让即解除合同，被告主张，双方签订《天津市房产买卖协议》后，大概在2016年7月9日或10日才知道因建行政策原因贷款未获批准，被告与原告协商要求延期给付全部房款，但双方未能达成一致意见，按照《房产交易合同》，被告应于2016年7月30日前向原告交付全部房款，但被告未付款。
二原告于2016年8月12日向本院提起诉讼要求解除双方签订的合同，被告未向原告交付全部房款，被告未按约定付款逾期已超过30日。根据双方签订的《房产交易合同》第三条第5款的约定，对于二原告要求解除二原告与被告于2016年6月4日签订的《房产交易合同》和2016年6月23日签订的《天津市房产买卖协议》的诉讼请求，予以支持。