房产交易与债务纠纷——购买到债务纠纷的房产，能否取消交易？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告陈某一诉称：2013年4月23日，2013年4月26日，原告向第三人两次分别借款200000元和100000元，第三人未按约定还款，原告起诉至某某区人民法院要求还款，某某区人民法院作出民事判决书，判决第三人履行还款义务。原告于2016年3月21日就此案向焦作市某某区人民法院申请执行。2017年1月4日，某某区人民法院作出查封扣押第三人所有的位于焦作市某某花园房产224.49平方米。第三人于2010年3月10日在民政部门协议离婚，双方协议将第三人名下位于焦作市某某区某某小区XXX号房产赠与被告所有，但始终没有办理房屋过户手续。2014年10月，焦作高铁站因修建郑焦城际铁路将上述房产拆迁，被告分得焦作市某某花园房产224.49平方米。该房产虽然由第三人离婚协议赠与给被告，但始终没有办理过户手续，该房屋的产权还是属于第三人，因此，该房产拆迁安置的房屋焦作市某某花园房产224.49平方米仍然属于第三人所有。现请求法院撤销焦作市某某区人民法院执行裁定，继续对位于焦作市某某区城际花园的第三人的224.49平方米房产予以执行。
 
被告辩称
被告朱某二辩称：从原告债权产生时间与房屋产权变更的时间来看，2010年3月10日涉案房屋产权发生变更，是第三人与陈某五离婚时对涉案房产进行了处分，将房产赠予被告；房产的赠与是真实意思表示，产生了法律效力，原告与第三人发生借贷的时间是2013年，从涉案房产的占有、使用、收益来看，第三人与陈某五离婚后，一直由陈某五与被告在使用，另外从房屋征迁的手续上看，被征迁程序针对的主体是陈某五与被告，按照相关的拆迁政策取得了拆迁权利，并且也已经落实。该套房产已经与原告和第三人的债权债务没有任何关系。
 
二．法院查明
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：朱某三曾用名为朱某四，陈某五曾用名为陈某六，二人曾为夫妻关系。登记在朱某四名下座落在某某区某某小区XXX号房产是二人共有。2010年3月10日，陈某五与朱某三协议离婚，离婚协议约定：男女双方同意将现有的共同财产某某小区54#房归孩子朱某二所有。上述离婚协议签订后，涉案房屋未办理过户登记。2014年10月19日，陈某五与焦作市某某区郑焦城际铁路建设指挥部办公室、焦作市某某区人民政府焦南街道办事处签订《郑焦城际铁路某某区段房屋征收补偿安置协议书》，由甲方对乙方的房屋进行征收，甲方在原市造纸包装总厂地块建设安置住房，按照同等面积置换，采取就近上靠原则对乙方进行安置。乙方的某某区某某小区XXX号房产被征收后，分得两套住房，建筑面积共224.49平方米。
2013年4月23日、26日，朱某三分两次向原告借款共计30万元，因朱某三未按约定还款，原告于2015年将朱某三起诉至焦作市某某区人民法院，该院于2015年10月19日做出民事判决书，判决朱某三偿还陈某一借款30万元及相应的利息。后原告向本院申请执行，本院于2017年1月4日做出执行裁定书，裁定：查封、扣押被执行人朱某三所有的位于焦作市某某花园房产224.49平方米。后向郑焦铁路指挥部发出协助执行通知。2017年1月16日，被告朱某二向本院提出执行异议，要求解除对朱某三名下的焦作市某某花园房产224.49平方米的查封、扣押执行强制措施。2017年1月23日，本院做出执行裁定书，裁定：中止对焦作市某某花园房产224.49平方米房产的执行。该裁定送达当事人后，原告于2017年2月8日提起申请人执行异议之诉，以上为本案事实。
 
三．法院判决
驳回原告陈某一的诉讼请求。
 
四．律师点评
本案争议焦点是对于涉案房屋的权属状况。原告提交的焦作市某某区人民法院民事判决书，焦作市某某区人民法院执行裁定书及相应的送达回证，查封通知书，被告对其真实性无异议，对原告的证明事项提出异议，上述文书只是对形式上可能属于朱某三的财产采取的执行措施，并不能直接确认权利的归属，原告主张的待证事实不予采纳，对被告的异议予以采纳。原告提供的登记表来源不明，不予采纳。原告当庭口头提出证人出庭作证申请超过举证期限，属于逾期举证，被告亦不同意质证，对原告提出的证人出庭作证申请不予准许。被告提交的离婚证，离婚协议，原告对其真实性提出异议，离婚证是国家机关制作，离婚协议来自国家机关保存的档案，应当采纳。被告提交的郑焦城际铁路征收补偿安置协议书、征迁户补偿协议、搬迁验收单，原告对其证明事项提出异议，因双方对登记在朱某四即朱某三名下位于郑焦城际铁路拆迁范围内的房产的唯一性无争议，本院认定被征收的房屋为某某区焦南某某小区XX号，对被告的证明事项予以采信，对上述证据予以采纳。被告提供的焦作市某某区人民法院执行裁定书，并不能直接认定涉案房产的权属，对被告的证明事项不予采信，对上述证据予以采纳。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条规定：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。在执行程序中、执行异议程序中及本案诉讼过程中，对于涉案房屋的权属，朱某三均未陈述自己意见，原告以朱某三为第三人提起申请人执行异议之诉，应由原告自行承担相应的法律后果。
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，作为共同所有权人的朱某三、陈某五在离婚时将座落在某某区某某小区XXX号房产处分给朱某二，上述处分行为符合法律规定，当属合法有效。上述房产被征收后朱某二应取得相应的权利，且上述民事权益足以排除强制执行。
当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案原告陈某一提供的证据不能证明朱某三对涉案房产享有相应的财产性权利，并且该权利可供执行，原告应承担举证不力的后果。原告的诉讼请求不予支持。