房款交付方式——未按照约定方式交付房款，能否构成违约？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告朱某一诉称：原被告在2016年7月11日签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》一份，约定被告将其所有的位于昆山市建筑面积为74.54平方米的房屋以110万元的价格出售给原告，原被告并于2016年7月20日与昆山市房产交易管理中心签订了《昆山市存量房交易资金托管协议》，约定将房款托管给昆山市房产交易管理中心，待房屋过户手续全部办结后再通过昆山市房产交易管理中心办理所有权证移交和资金交割手续，同时约定原告将首付款33万元以及银行贷款也一并存入昆山市房产交易管理中心，后原告办理贷款的同时，原告又自筹到现金20万元。原告通知被告再次去昆山市房产交易管理中心办理托管手续时，被告提出解约，原告不同意解约后，被告又要求房屋加价到135万元，否则解约。截止起诉之日，被告至今尚未交付房屋。被告违反合同约定和不诚信的行为，导致原告至今未能办理房屋过户手续，已给原告带来重大经济损失。现原告为维护自身合法权益，现请求法院依法判决被告继续履行合同。
 
被告辩称
被告郭某二辩称：原告所依据起诉的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》均不是本案系争房屋原来所签署的买卖协议，该文件上面被告签名属仿造。原告递交的证据涉嫌伪造文件。本案所涉合同未能顺利履行的原因，一是因买受方在存量房买卖合同约定办理房屋权属转移登记手续的时间前，未能及时办出银行贷款，并在约定日期逾期10天后也没有与被告一起去办理房屋权属转移登记手续的意思表示。二是贷款未成功后，被告对原告的代理身份有所怀疑，向居间方提出要求验明原告的代理身份，居间方无法出示。被告遂认为，双方签订的本案所涉房屋的买卖居间协议及买卖协议并非双方真实意思表示，原告的代签名和无权代理行为属不诚信之举，故被告才于2016年11月根据《存量房买卖合同》第十一条第3项约定，与居间方上海千某房地产投资咨询有限公司经纪人一起去昆山市房产交易管理中心申请撤销本案系争房屋买卖合同的备案。申请撤销买卖合同备案后，被告仍一直积极的与原告进行协商，以妥善处理本案纠纷，希望尽快拿到卖房款以归还孩子住院治病欠下的债务。但在多次协商过程中，被告察觉到原告自始至至终仍未获得买受方的代理权限，买卖协议签署后也未得到买受方的事后追认。
 
二．法院查明
本案经审理认定事实如下：昆山市某某镇某某大道XXX弄XX号楼XXX室系被告郭某二所有。原告朱某一陈述，原被告在2016年7月11日签订《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》一份，约定被告郭某二将其所有的位于昆山市建筑面积为74.54平方米的房屋以110万元的价格出售给原告朱某一。原告就此提供《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》一份。其中《房地产买卖居间协议》载明出卖方为被告郭某二，买受方为原告朱某一，居间方为千某公司，该《房地产买卖居间协议》底部落款时间为2016年7月11日。该《房地产买卖居间协议》附件《房地产买卖协议》约定：一、买卖条件及本协议履行：1.1总房价款110万元。首期房价款：乙方通过如下方式支付首期房价款530000元：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及一切相关手续。第二期房价款：乙方通过银行贷款支付第二期房价款570000元，应于取得贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。交房及尾款：双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款。若乙方申请的贷款额度不足或者无法获取贷款的，应当在送件同时将相应部分房价款支付给甲方。根据法律法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担。三、违约责任，本协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所属总房款的20%向守约方支付违约金。五、生效，本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力，本协议约定与《房地产买卖居间协议》不一致的，以本协议约定为准。关于原告提供的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》中未约定过户期限的原因，原告陈述因为其相信居间方。
2016年7月20日，原告朱某一与被告郭某二及昆山市房产交易管理中心签订《昆山市存量房交易资金托管协议》一份，约定：一、甲方自愿将坐落于昆山市建筑面积为74.54平方米的房屋出售给乙方。甲乙双方自愿将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责与甲乙双方办理房屋权证移交和资金交割手续。办理托管手续时，甲乙双方需出示房产证、土地证原件，身份证原件及复印件，《房屋买卖契约》原件及复印件。二、乙方将房款首付款330000元存入丙方托管账户，同时乙方同意将向银行或公积金管理中心申请的房屋贷款770000元存入丙方托管账户。首付款存入托管账户后，经丙方核实，开具《昆山市存量房交易资金托管存款凭证》给乙方，乙方凭首付款《托管凭证》到银行申请办理银行贷款手续，待办妥贷款审批手续后方可申请办理房屋过户和抵押手续；三、丙方在确认乙方首付款到账且已办妥贷款审批手续后，甲乙双方可以申请办理房屋过户手续，同时乙方和银行申请办理抵押登记手续。房屋过户手续和抵押登记手续全部办结后，银行先领取《房屋他项权证》，并把乙方的贷款直接划入资金托管账户，然后乙方领取《房屋所有权证》，甲方凭《托管协议》、《托管凭证》、身份证填写《昆山市存量房托管资金领款申请书》，办理托管资金领款手续。资金领款手续由丙方审核后直接划至卖方开设的结算账户。四、因该房屋不具备登记条件或甲乙双方约定终止交易的，经甲乙双方协商一致，同时凭《托管协议》、《托管凭证》、身份证填写《撤销托管协议申请表》、《领款申请书》，办理托管资金领款手续由丙方审核后划至买方开设的结算账户。
另认定：审理中，被告郭某二提供昆山市住建局备案的《存量房买卖合同》打印件一份，甲方郭某二，乙方朱某一，经纪机构千某公司；房屋情况，昆山市某某镇某某大道XX弄XX幢XXX室，建筑面积为74.54平方米，房屋价款110万元，付款方式为首付33万元加贷款770000元；乙方逾期付款违约责任未作明确约定；房屋交付，甲方应当于2016年10月17日前腾空该房屋，并将上述房地产交付给乙方；权属转移登记，甲乙双方应于2016年10月17日前办理房屋权属转移登记手续，如因一方责任致使未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方损失的，需另行赔偿。对该份《存量房买卖合同》，原告不予认可，认为以前从未见到过。
另认定：审理中，本院依职权向昆山市房产交易中心调取《存量房买卖合同》一份、《注销存量房买卖合同备案申请表》一份。《存量房买卖合同》与被告郭某二庭审中提供的一致。该《申请表》载明：申请人为郭某二，注销原因为“购房款未按照合同约定期限支付，终止交易”，日期为2016年12月23日。
以上事实由《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》两份、收据若干、《昆山市存量房交易资金托管协议》、《存量房买卖合同》、《注销存量房买卖合同备案申请表》及庭审中双方当事人的陈述等证据予以证明。
 
三．法院判决
一、被告郭某二于判决生效之日起十五日内配合原告朱某一将昆山市某某镇某某大道XXX弄XX幢XXX室房屋的产权过户登记至朱某一名下。
二、被告郭某二于上述房屋过户手续办结后十日内自行至昆山市房产交易管理中心领取房屋托管资金330000元，原告朱某一予以配合。
 
四．律师点评
本案的争议焦点是：一、原被告之间是否成立房屋买卖合同关系，原告是否是本案适格原告。二、原告要求被告继续履行合同配合办理过户手续依据是否充分。
关于争议焦点一，虽被告郭某二对原告提供的买受人为原告、出售人为被告的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》中的被告签名不予认可，但被告已实际收取原告支付的定金20000元，且原被告在合同签署日期（2016年7月11日）之后，又于2016年7月20日就涉案房屋签订《昆山市存量房交易资金托管协议》一份，原告也依约于2016年7月20日将330000元房款支付至昆山市房产交易管理中心，结合被告郭某二提供的《存量房买卖合同》的内容及被告于2016年12月23日自行申请注销《存量房买卖合同》的行为，另，庭审中被告郭某二也明确认可其与原告之间没有其他的房屋买卖协议，故本院认为被告主张其与原告朱某一之间不存在房屋买卖合同关系以及原告并非本案适格主体的主张缺乏依据，碍难支持。结合第三方千某公司陈述，依法对原告提供的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》予以认定。原被告与昆山市房产交易管理中心签订的《昆山市存量房交易资金托管协议》亦属于原被告对涉案房屋买卖事宜的具体约定，原被告依法亦受该《昆山市存量房交易资金托管协议》的约束。
关于争议焦点二，原告要求被告继续履行合同配合办理涉案房屋的过户手续，原告提供的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》约定被告将涉案房屋出售给原告，且该协议签署时间为房屋所在地实施限购政策之前，原告在协议签署后也已实际通过中介支付被告定金20000元并将首付款33万元按约付至昆山市房产交易管理中心进行资金托管，且原告在案件审理中已将剩余房款汇至法院纠纷款账户进行提存，故原告已按约履行义务，被告也应依约履行己方义务。但原告提供的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》仅约定了付款方式，并未对具体付款及过户时间作明确约定，依据原被告双方签订的《昆山市存量房交易资金托管协议》的约定，原告朱某一主张被告郭某二配合办理过户手续的条件已成就，予以支持。