交易房产质量问题——将质量存在问题的房产出售，能否解除交易?

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告孙某一诉称：被告高某二、高某三明知其房屋阳面主墙体有大面积严重漏雨问题，却故意隐瞒，于2013年9月24日在被告天津某公司居间介绍的情况下与原告签订了欺诈性房产买卖合同。签合同时被告高某二、高某三及天津某公司工作人员明确说明有二套住房，房屋产权过五年，房屋结构及功能无异常。同年10月某日，居住在同一小区的原告晚间散步时发现此房阳面主墙体突然出现了大面积涂抹的防水涂料，当晚立即打电话向被告高某二询问，对方谎称对漏雨和刷防水涂料的情况不知情。转天原告向小区售后维修部询问，发现被告高某二早知道该房屋阳面主墙体漏雨并于2013年4月及同年8月两次报修。此房产有此严重漏雨问题，被告高某二及高某三却刻意隐瞒，不告知中介和原告，签下欺诈性房产交易合同。此外，经天津市某某区房管局核实，此房屋产权未满五年，因而产生了额外交易费用1.1万元，并引发了纠纷。被告高某二、高某三从房屋漏雨到产权期限问题，毫无诚意，导致原告对该房产实际情况有重大误解，签下有失公平的欺诈性合同，严重损害了原告的合法利益。因此，原告请求法院撤销这份严重欺诈性合同。故起诉至法院请求判令撤销欺诈性房产交易合同；被告高某二、高某三返还定金人民币100000元；
 
被告辩称
被告高某二辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。本案涉诉房屋质量合格，原告诉称“欺骗”以及“每逢大雨涉诉房屋阳面主墙体大面积渗水”与事实不符。原告在签署《房产交易合同》之前已实地勘察过涉诉房屋，知道房屋存在维修记录；该房屋现有租户正常使用经营，证明房屋质量合格，原告无权要求解除合同。本案中原告存在违约行为，根据《房产交易合同》的约定定金不予返还。原告自始至终没有与被告签订《天津市房产买卖协议》，也没有按照合同要求办理银行贷款手续，且到法院起诉要求解除合同，原告以其行为表明原告根本就不想履行合同，其行为已经构成根本违约。原告主张房屋产权未满五年产生额外交易费用，不影响《房产交易合同》的成立和效力。
 
二．法院查明
本院依据原、被告的陈述及采信的证据，认定如下事实：
2013年9月24日，原告与被告高某二、高某三经被告天津某公司居间介绍，签订《房产交易合同》，约定：原告购买被告高某二、高某三共有的坐落于天津市某某区XXXX室房屋；建筑面积100.49㎡，成交价格2086000元；双方约定于2013年12月24日到房管局签署《天津市房产买卖协议》，原告于2013年12月27日前办理贷款申请手续，并于贷款审核通过后的五个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，因办理产权登记产生的所有费用由原告负担。被告高某二、高某三于原告领取产权证之日起三日内进行物业交验，同时腾空诉争房屋交付原告使用。后原告与被告高某二于2013年9月26日签订了追加定金的《补充协议》一份，约定：诉争房屋的成交价为2086000元，原告于2013年9月24日支付定金100000元，于2013年9月26日支付定金46000元，剩余购房款1940000元原告以贷款的方式向被告高某二、高某三进行支付。原告于《房产交易合同》签订当日支付被告高某二、高某三定金20000元，并交纳中介费26000元，后原告于2014年9月25日向被告天津某公司交纳贷款评估费600元，评估代收款6100元，于2014年9月26日交纳被告高某二、高某三定金126000元，被告高某二、高某三于2014年9月24日为原告出具收到定金100000元的收据。庭审中，原、被告对上述费用的支付情况均予认可。后原告以诉争房屋客厅阳面墙体漏雨及房屋产权未满五年，被告对此故意隐瞒为由起诉来院，要求撤销原、被告签订的房产交易合同。庭审中，被告高某二、高某三认可如果客厅阳面墙体漏雨，同意承担败诉的全部法律责任。
另查，被告高某二、高某三于2013年4月11日向诉争房屋所属的天津市某某房地产开发有限公司的售后服务部门进行报修，报修原因为诉争房屋客厅阳面墙体漏雨，该公司售后服务部门于2013年8月14日统一整理了诉争房屋所在小区内所有业主的报修名单，于2013年10月21日对诉争房屋的客厅阳面墙体进行了维修。
 
三．法院判决
一、撤销原告与三被告于2013年9月24日签订的《房产交易合同》及原告与被告高某二于2013年9月26日签订的《补充协议》；
二、被告高某二、高某三于本判决生效之日起十日内返还原告定金146000元。
 
四．律师点评
合法的民事法律关系受法律保护，买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则进行协商、缔结并切实履行合同义务。本案的主要争议在于原、被告在缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由。原告主张撤销合同的理由之一为三被告故意隐瞒了诉争房屋产权未过五年的事实，导致其违背真实意思表示签订了房产交易合同，致使其遭受损失，由于原告未向法庭提供证据证明被告天津某公司曾向其承诺诉争房屋产权已经过五年的事实，且庭审中，被告高某二、高某三虽认可曾承诺过诉争房屋已过五年，但二被告明确表示自愿承担因诉争房屋未过五年而多产生的税费，因此诉争房屋的产权登记未过五年，并不影响合同的履行，故对原告的这一主张不予支持。
原告主张撤销合同的理由之二为被告高某二、高某三以欺诈方式使得原告在违背真实意思的情况下与三被告签订了《房产交易合同》，被告天津某公司对诉争房屋的状况没有尽到严格审查义务。根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”之规定，被告高某二、高某三在签订《房产交易合同》之前明知道诉争房屋客厅阳面墙体存在漏雨的问题而告知原告虚假情况，并故意隐瞒诉争房屋漏雨这一真实情况，其行为已经构成欺诈，其行为也与《中华人民共和国民法通则》中的诚实信用原则相悖逆，故原告要求撤销三方签订的《房产交易合同》的诉讼请求，予以支持。原告与被告高某二于2013年9月26日签订的《补充协议》是《房产交易合同》的一部分，因《房产交易合同》被撤销，故该《补充协议》应一并撤销。原告要求被告高某二、高某三返还定金146000元的诉讼请求，予以支持。因被告高某二、高某三的欺诈行为导致《房产交易合同》被撤销，其应承担赔偿责任。原告主张被告高某二、高某三应按照一年期存款利率3.3%赔偿其自2013年9月25日起利息损失的诉讼请求，予以支持；被告高某二、高某三应赔偿原告自2013年9月25日至2014年7月14日止的利息损失3856.21元，原告主张之后部分的利息损失，因起诉时尚未发生，原告应另案解决。
被告天津某公司作为居间人，应当具有相应的专业知识、能力和从业条件，委托人正是由于自身精力和能力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖。因此，依据诚实信用原则，居间人虽不负积极的调查义务，但应根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人。被告天津某公司作为从事商品房销售代理、中介服务、房地产信息咨询服务的专业机构，应当意识到诉争房屋的质量问题是订立房屋买卖合同的重要事项，这也是其作为居间人应当知道并应尽到的审慎义务。在原告与三被告签订《房产交易合同》时，被告天津某公司虽然不存在欺诈、隐瞒之行为，但是其对诉争房屋阳面客厅墙体漏雨情况存在审查不严，作为居间方没有尽到应尽的审慎居间义务，而本案中的原告完全依靠被告高某二、高某三的陈述，对诉争房屋是否存在瑕疵没有严格审查，致使三方签订的《房产交易合同》被依法撤销，该合同自始无效。由于诉争房屋没有完成买卖交易，且庭审中被告天津某公司亦同意返还，故被告天津某公司应将上述两笔款项返还原告。