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房屋借名登记如何处理

来源:  作者:  时间:2017-12-07 00:00

   实践中,存在民间借贷与房屋借名登记关系混杂的情形,购房出资人主张登记在权利人名下的房产是其出资购买,只是出于种种原因导致其借用权利人名义进行房屋产权登记,请求法院确认房产归其所有或请求判令权利人将房产过户至其名下。登记权利人抗辩认为,购房款虽由购房出资人支付,但双方之间为借贷关系,不存在借名房屋买卖关系,请求驳回诉讼请求。

  此类纠纷主要表现为以下几种情况:(1)具备保障性住房、拆迁安置房等申购资格的人因多种原因不愿意购房,将申购指标有偿或无偿转让给不具备申购资格的亲朋好友,所购房屋的权属仍然登记在转让人名下,在具备过户条件时,实际出资人要求过户,但因房价上涨,房屋升值空间较大,转让人不愿意继续履行双方私下的约定,主张双方之间属于借贷关系;(2)购房人出于隐匿或转移财产的目的,将房产登记在亲朋好友名下;(3)在房地产新政调控背景下,购房人为规避国家限购、限贷政策,借用亲朋好友的名义购房。上述纠纷通常发生在亲戚或朋友之间,往往出于信任关系而未签订书面协议,购房出资人除能证明房款由其支付外,无法证明借名房屋登记关系的存在,登记权利人对于购房出资人的出资行为,常以借贷关系为由进行对抗。

  对于房屋借名登记情况下不动产的归属问题,司法实践中存在不同观点:

  第一种观点认为,根据登记推定力,当发生登记权利人与事实权利人不一致的情形时,以登记的物权为正确的不动产物权并依法予以保护。

  第二种观点认为,虽然登记推定力,当登记权利人与事实权利人不一致时,不动产的登记权利人被推定为正确的权利人,但这只能说明法律免去了登记权利人积极证明自己权利真实性的义务,并不表示登记权利人就能最终取得物权,只要事实权利人能提供足够证据证明自己对争议不动产的权利,由登记推出的权利正确性即可被推翻。

  我们同意第二种观点

  对于案件中关于出资的性质,就初始举证责任而言,不应由登记产权人负担,购房出资人要否定登记产权人的权利,需要证明双方之间对房屋产权的归属已有约定,登记产权人仅被“借名"等事实。在没有直接证据证明双方之间是借名登记时,亦可参照虚构房屋买卖套贷还款中对房屋买卖关系的认定方法进行综合判断。如果购房出资人仅举证其对房屋的购买存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记事实时,不能仅根据单一因素而推翻登记产权人的物权,原则上应驳回其诉讼请求。对于双方之间的借贷关系,对其释明变更诉讼请求,或告知另案处理。如果购房出资人能够证明双方存在借名登记事实而非借贷关系的,则应根据《物权法》第17条的规定处理。

  在现实生活中,主要有以下几种情况:

  1 .当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第它人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对抗善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

  2.当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。也就是说,在此情形下,出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系,出资人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有权。

  3.借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。也就是说,借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下,不可能通过借用他人名义购买房屋,而达到规避购买条件,实现购买保障性住房的目的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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