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出资买房后,房屋登记在朋友名下引发产权纠纷

来源:  作者:  时间:2017-12-01 00:00

   近年来,由于中央及地方政府相继出台的一系列房地产调控政策和银行限贷政策等因素的影响,导致一些不具备购房资格或受贷款影响的买房人,如连续缴纳个人所得税或社会保险不满一定年限无资格购房人员、因住房限贷政策影响不能办理按揭贷款的购房者等,为规避“限购令”、“限贷令”,选择借用他人的名义购房,而引发矛盾纠纷。在这类纠纷中,买房人与房屋登记人多为亲属、朋友等特殊关系,由于未签署书面协议、借名人举证困难等多重原因,特别是近年来房价大幅上涨,面对巨大的经济利益,登记人事后常常为一己私利否认借名购房事实,拒绝履行办理房屋过户手续,导致“曲线购房”存在诸多法律风险。

  【案例】

  方先生与莫先生系多年好友。2011年,方先生想买房,但由于种种原因,方先生不想把房产登记在自己名下,于是就找到他的好友莫先生,双方约定,方先生实际出资以莫先生的名义买房,2011年5月以莫先生的名义购买了位于本市某小区的一套房屋。双方口头约定,莫先生挂名,房屋的实际所有权归方先生所有。

  2011年7月,方先生缴纳了房屋的专项维修基金、物业费等费用,办理了入住手续,同年10月,又花费数十万元对房屋进行装修并居住至今。2012年4月,莫先生为方先生出具“关于房屋权属的证明”重申只是挂名。2013年底,莫先生告知方先生房屋的产权证已下发,此时,方先生想将房产出售给第三方李女士,遂要求莫先生配合办理过户手续,但莫先生却一直拖延。方先生认为,莫先生的行为侵害了他的合法权益,故起诉要求确认诉争房屋归其所有,并由莫先生协助办理诉争房屋的产权过户手续。

  庭审中,方先生主张诉争房屋系其以莫先生名义购买,实际购房人为其本人,并向法院提交了一份由莫先生书写的“关于房屋权属的证明”。莫先生对该权属证明的内容及签名真实性不予认可,并主张对该权属证明中的签字进行笔迹鉴定。后因字迹潦草鉴定机构认为鉴定难度较大且准确性存疑。莫先生与方先生也在庭审过程中达成了调解意向,房屋归方先生所有,莫先生协助方先生办理该房屋的产权过户手续,方先生自愿支付10万元补偿款给莫先生。其实,生活中有过类似方先生和莫先生这样经历的人不在少数。

  说房网靳双权律师对因借名购房而引发的纠纷,给出如下法律分析和建议:

  1、借名购房的出现原因分析?

  毫无疑问,利益因素是导致借名购房行为屡屡发生的主要原因。比如一些单位通过团购等方式,以远低于市场价格的优惠条件,将房产出售给本单位或本系统员工。而那些没有购买能力或没有购买意向的员工,会选择将购房指标转让以赚取转让费。这种低价购房的优惠条件,吸引着众多购房者的目光,于是,一纸借名买房协议就在双方互利的前提下签订了。

  另外,还有一部分人出于感情、家庭等原因借名购房。如受中国传统家庭文化思想的影响,男女双方在结婚前,其中一方常常以另一方的名义出资购房,并且双方父母也常在子女结婚时,以子女的名义为他们购置婚房。当双方感情破裂进行离婚诉讼时,借名购买的房子往往成了双方最大的争夺焦点。父母以子女名义为其购置房子后,也常因房子产权问题与子女甚至子女的继承人发生矛盾纠纷。

  2、如何确定房屋登记人和实际产权人?

  正常情况下,房屋的登记人就是房屋的产权人。但是如果发生实际上居住和使用该房屋的人却是他人,同时也没有支付相应的使用对价,那就说明登记人和实际的所有人之间存在不一致的情况,例如本案的莫先生仅是挂名权利人。我国法律规定,对于房屋等不动产实行登记发证制度,登记的效果就在于产生物权的公示公信力,即一方面向社会表明物权的存续状态与变更情况,另一方面使社会相信登记所记载的权利人就为真正的权利人,以维护交易安全和效益,保护善意第三人的利益。本案中,方先生举证证明他是隐名登记的真实权利人,莫先生仅是挂名权利人,双方签订的“关于房屋权属的证明”是一项证明双方权利归属的重要依据,另外方先生作为实际产权人存留有支付购房款的单据及关于房屋权属的其他证明等,也能够成为其主张权利的依据。

  多数人仅看到这种“曲线购房”的表面利益,却忽视了其中隐藏的巨大风险。因为这种借名购房的行为,多发生在亲属、朋友之间,双方基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,部分借名购房的书面协议内容,也仅说明出资关系,并没有明确约定房屋的产权归属。导致难以通过法律途径维护自身合法权益。

  靳律师建议,没有购房资格的市民对借名购房一定要慎之又慎,要注意保护好自身权益,与登记人签订书面协议,并且在协议上对出资、房屋的产权归属等作出明确约定,必要时甚至可对协议进行公证。借名人在支付房款时,宜选择银行转账方式,直接向开发商或出卖人支付房款等费用。实际出资人一定要留存银行转账记录、收据收条等出资相关证据,以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时,可以向对方主张债权,减少损失。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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