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北京借名买房律师靳双权:借名买房口头协议的效力如何

来源:未知  作者:admin  时间:2019-06-13 17:22

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告程女士起诉称:2004年,我与被告洪小姐的舅舅段先生相识并生活在一起,因各种原因一直没有领取结婚证。2007年,我准备在XX小区购买房屋,被告正好具有购买经济适用房的条件,但被告无力也无意购买,后经协商,由我出资并以被告的名义购买房屋,我向被告支付二万元购房资格转让费。2007年8月22日,我与被告及段先生共同到开发商处选房,我当天支付了购房预付款人民币拾万元整。因为房屋是经济适用房,开发商要求必须具有购买经济适用房的被告本人签订购房协议。2007年10月6日,我与被告及段先生共同到开发商处签订购房合同。签订合同后,我依约支付了购房尾款224638元。2007年12月18日,我对房屋进行验收,并交纳了房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税、照明等所有费用。2007年12月14日,我委托段先生与甲市L物业管理经营有限公司签订了前期物业服务协议,随后我开始对房屋进行装修。此后,我一直居住至今。房屋产权证颁发已满五年,具备上市交易过户条件后,对此我催促被告,要求被告按约定协助过户,被告未履行。该房屋实际由我出资以被告的名义购买,房屋应归我所有,被告有协助过户的义务。目前该房屋已具备过户条件,被告应按约定履行过户义务。故请求法院依法判令:1、被告将位于甲市昌平区XX小区的房屋过户到我名下;2、本案诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告洪小姐答辩称:原告起诉的事实部分是存在的,原告所陈述的2004年的情况是真实的,2007年的事实编造的比较多。原告有甲市住房,根本不存在购买经济适用房的条件,我的父母是领导干部,我本身也有正式工作,所以不存在与原告说的“无力无意购买房屋”的情况,而后来说支付2万元的转让费不存在。原告说支付房款不是客观事实,说签合同的情况也跟事实不符,是我验收房屋和交纳费用的。本案不存在借名买房的问题,段先生确实跟他们住在一起,段先生在买房时确实跟原告借过钱,因为段先生跟原告产生矛盾了,所以原告起诉了。房子确实是我申请的,而且这个房子也不是普通甲市市民就可以申请到的,房子就是我自己的。原告虚构事实,不存在借名买房的问题。段先生配合我们调查了证据,我直接购买房屋的过程非常清晰。我们听段先生说,第一笔钱是段先生通过原告借的,大部分是段先生的,有借钱的过程,所以我认为我在得到经济适用房指标的时候没有放弃这个机会,但确实是通过段先生借过钱,所以确定我们购房没有实质性瑕疵。上次开庭时原告出示了房产证,我说那个房产证已经在房管局注销了,是作废的。综上要求驳回原告的诉讼请求。

  第三人段先生辩称:当时我和原告是男女朋友,正好有一个拆迁的机会,要了四套经济适用房,我姐姐也想买房,这样原告说就先别让我姐买房了,说有一个机会,让她等等,之后就产生了纠纷。我姐是被告的母亲,正好被告有购房条件,被拆迁的房屋是我不知道是谁的,是原告跟甲方要了四个指标。我跟原告十年也没有领结婚证,2011年我姐取了30万,3月份钱我已经给了,之后房子涨钱了,而且我一直在房子里面住着,原告说房屋涨钱了,别给被告了,就因为这个闹意见,我迟迟没有答应。我不同意原告的诉讼请求,我认为房子是被告的。

  三、法院查明

  2007年时程女士具有取得经济适用房购买指标的能力,但程女士不具备购买经济适用房的资格。程女士因当时与洪小姐的舅舅段先生系男女朋友关系,洪小姐符合购买经济适用房的条件,程女士以洪小姐的名义购买经济适用住房。2007年10月6日,洪小姐与甲市T集团有限公司签订《甲市商品房预售合同》,约定购买坐落于甲市昌平区XX小区,房屋总价款为324638元。预售合同的买受人为洪小姐,但通讯地址系程女士的住址,联系电话为程女士的电话。

  程女士向案外人钟先生借款以支付购房款。2007年8月20日,钟先生开立户名为洪小姐的甲市银行账户,并存入10万元。2007年10月1日,钟先生再次开立户名为洪小姐的甲市银行账户存入20万元,并于207年10月2日存入24638元。2008年6月6日,涉案房屋取得房屋所有权证书,登记的房屋所有权人为洪小姐,房屋坐落为甲市昌平区XX小区,房屋性质为经济适用住房。上述房屋的契税、专项维修资金、印花税等税费由程女士支付。程女士持有涉案房屋的《甲市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票的原件。房屋交付后,程女士、段先生居住使用该房屋。2015年4月,程女士与段先生分手。

  庭审中,段先生称其没有借洪小姐名义购买房屋的意思。洪小姐称房屋的相关税费均由其支付,但无法提交税费发票的原件。洪小姐与段先生称已向程女士返还购房款33万元,程女士对此不认可。

  四、法院判决

  1、被告洪小姐于本判决生效后七日内协助原告程女士办理位于甲市昌平区XX小区房屋的权属转移登记手续。

  2、案件受理费六千一百七十元,由被告洪小姐负担(于本判决生效后七日内交纳)。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,洪小姐能够取得购买经济适用住房的指标系源于程女士,程女士支付全部购房款及相关税费,占有使用诉争房屋,持有房产证及购房票据等相关票据原件,根据以上事实,靳律师认为程女士与洪小姐之间存在借名买房的口头协议,双方应依据借名买房合同的约定履行相应义务。洪小姐主张其向程女士借款购买涉案房屋,不存在借名买房的事实,但洪小姐并未对借贷关系的成立提供相应证据,程女士对此不认可;商品房预售合同中买受人处所留的通讯地址及联系电话均为程女士的地址及电话,洪小姐对此亦未提出异议,故洪小姐的主张不予采信。洪小姐与段先生辩称已将购房款33万元返还程女士,但均未提供充分证据予以证明,且程女士对此不认可,故洪小姐与段先生的主张不予采信。购买诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订,现诉争房屋已具备上市交易条件,故程女士要求洪小姐协助将甲市昌平区XX小区房屋过户至程女士名下的诉求,予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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