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房产律师靳双权:如何认定借名购买经济适用房的效力

来源:未知  作者:admin  时间:2019-06-11 18:04

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告程先生起诉称:被告谢大娘与郝大叔原系夫妻关系,二人育有两子即被告郝某甲、郝某乙,现郝大叔已去世。2006年,郝大叔所居住的房屋要拆迁,当时全家共获得三套安置房指标,被告郝某甲和被告郝某乙各买了一套,因此多出一套安置房指标无人使用,因被告郝某乙的配偶杨女士与我配偶杨小姐系姐妹关系,郝大叔夫妇与我进行协商,郝大叔夫妇放弃涉诉房屋购房指标,双方口头约定该涉诉房屋由我以郝大叔的名义进行购买。购买甲市A区605号房屋全部费用由我承担,我对房屋享有一切权利,待房屋可以办理过户时,郝大叔配合我将涉案房屋过户至我名下。后郝大叔配合我办理了购房的相关手续,我支付购房款后对房屋进行装修,并入住至今。2013年6月涉诉房屋房产证下发后已满五年,可以办理房产过户手续。基于上述事实,我与郝大叔已形成借名买房的合同关系,现郝大叔已去世,且涉案房屋已可以办理过户,三位被告作为郝大叔的合法继承人,应继续履行郝大叔的合同义务,配合我去办理房屋过户手续,我就此事数次与三位被告进行沟通,但沟通未果。我为维护自己的合法权益,特请求法院依法判令:1、三被告配合我办理位于甲市A区605号房屋过户手续,将房屋产权人变更为我;2、三被告承担本案全部诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告谢大娘、郝某甲、郝某乙共同答辩称:双方之间不存在房屋买卖合同关系,原告与被告谢大娘和郝大叔既没有书面的房屋买卖合同,也没有口头的房屋买卖合同,原告在诉状中主张是口头合同关系,对此应当承担举证责任。按原告起诉状所陈述的是将购房指标转让给原告,该陈述我们认为是不属实的,退一步讲该转让行为也不受法律保护,因为争议的房屋的指标是福利性的,依据甲市高院的相关规定,该转让行为明显是无效的。原告主张的满五年可以过户的规定是适用房屋买卖合同纠纷,在原告没有证据证明存在合同关系更没有证据证明存在房屋买卖合同关系的前提下,该法律条文是不适用的。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  谢大娘与案外人郝大叔系夫妻关系,郝某甲、郝某乙系谢大娘、郝大叔的儿子。程先生的配偶杨小姐与郝某乙的配偶系姐妹关系。2006年4月3日,郝大叔委托郝某乙办理签订《甲市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、领取拆迁补偿款、交付房屋钥匙等事宜。2006年4月11日,甲市XX单位XX工程指挥部(甲方)与郝大叔(乙方)签订《甲市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,约定甲方拆迁乙方在拆迁范围内乙区所有的房屋,乙方在册人口3人,实际居住人口8人。郝大叔因拆迁取得购房资格。2007年9月28日,甲市Z公司与郝大叔签订《甲市商品房预售合同》,约定购买坐落于甲市A区605号房屋,房屋总价款为324442元。预售合同的买受人为郝大叔,但通讯地址系程先生当时的住址,联系电话为程先生的电话。签订预售合同时,郝大叔本人到场,程先生、郝某乙、郝某甲均在场。签订合同后,程先生即取得预售合同原件。2008年6月30日,涉案房屋取得房屋所有权证书,登记的房屋所有权人为郝大叔,房屋坐落为甲市A区605号,房屋性质为经济适用住房。

  2010年5月21日,郝大叔去世。2014年7月23日,谢大娘、郝某乙、郝某甲办理继承公证,公证处查:郝大叔与谢大娘系原配夫妻,二人生有儿子郝某甲、郝某乙,无生育、收养其他子女。郝大叔的父亲是于1975年12月30日在甲市因死亡注销户口。因谢大娘表示继承被继承人郝大叔所遗财产份额,郝某甲、郝某乙表示放弃继承郝大叔的遗产份额,故公证处证明被继承人郝大叔遗留的坐落于甲市A区605号房产份额由谢大娘继承。2014年10月16日,涉案房屋取得新的所有权证书,登记的房屋所有权人为谢大娘,登记的房屋坐落为甲市A区605号,房屋性质为经济适用房。上述房屋的购房款、契税、专项维修资金等税费由程先生支付。程先生持有涉案房屋的《甲市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证及相关税费发票的原件。程先生于2007年12月19日房屋交付后对房屋进行了装修并使用至今。

  四、法院判决

  1、被告谢大娘于本判决生效后七日内协助原告程先生办理位于甲市A区605号房屋的权属转移登记手续;

  2、驳回原告程先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产纠纷律师靳双权认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,程先生支付全部购房款及相关税费,对房屋进行装修并居住使用诉争房屋,持有房产证及购房票据等相关票据原件,靳律师认为程先生与郝大叔之间存在借名买房的口头协议,双方应依据借名买房合同的约定履行相应义务。三被告主张郝大叔及谢大娘均对借名买房一事不知情,但商品房预售合同中买受人处所留的通讯地址及联系电话均为程先生的地址及电话,签订预售合同时,郝大叔、郝某乙、郝某甲均在场,且三被告主张郝大叔在预售合同上签字,而三人均未对预售合同中所留的地址及电话提出异议;且程先生在签订合同后即取得预售合同原件,郝大叔亦未提出异议。三被告另称取得房屋所有权证后,郝大叔与谢大娘才得知房屋实际由程先生购买并居住使用。房屋所有权证取得的时间为2008年6月30日,在长达近2年的时间里,郝大叔及谢大娘均认识程先生,但从未直接向程先生主张相应权利;郝大叔去世后至今已有近五年时间,谢大娘亦未向程先生主张过权利,因此三被告的辩称与常理相悖,故不予采信。郝大叔因拆迁取得购买经济适用住房的资格,购买诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订,现诉争房屋已具备上市交易条件,因郝某甲、郝某乙表示放弃继承郝大叔所遗财产份额,诉争房屋已过户至谢大娘名下,故程先生要求谢大娘协助将甲市A区605号房屋过户至程先生名下的诉求,予以支持。因郝某乙、郝某甲对上述房屋不再享有相应权利,故程先生要求郝某乙、郝某甲协助办理过户的诉求,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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