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北京借名买房律师:姐姐借妹妹名义购买的房产被妹妹出售后引赔偿纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-30 17:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告胡女士起诉称:我与被告胡小姐系同胞姐妹关系,二被告系夫妻关系。2010年6月,我欲购买位于甲市XX小区5号楼1006号房屋一套,当时因我名下已有一套房屋,二被告名下没有房产,为避免多承担税款,我遂以被告胡小姐的名义购买前述房屋,但实际产权人是我,二被告亦表示同意。2010年7月6日、2010年7月10日,我以被告胡小姐的名义分别与甲市L房地产开发有限公司签订《XX小区定购书》、《商品房买卖合同》各一份,在《XX小区定购书》、《商品房买卖合同》中的联系方式栏填写了我及被告胡小姐的联系电话。该房首付款80389元(包括购房定金)由我支付。房屋交付后,我向被告胡小姐支付涉案房屋按揭款132000元(共计60个月,其中50800元是通过银行转账,81200.00元为现金支付),同时我自行出资对该房屋进行装修,交纳物业费、置办家具等等。从被告胡小姐与甲市L房地产开发有限公司签订正式的商品房买卖合同之日起,我就一直催促二被告签订一份该房屋实际产权人为我的书面协议,二被告则以种种借口予以拒绝。现特请求法院依法判令:1、二被告向我返还购房首付款80389元,偿还银行按揭款132000元,装修款、物业费、网络安装费、煤气安装费、家电等费用285097.80元。共计425439.8元;2、二被告向我支付前述款项利息8342元(利息的起算,以425439.8元为基数,按照2%的月利率,从2016年2月19日计至2016年3月18日止),之后的利息按照前述标准计至二被告清偿完毕本案债务之日时止;3、本案诉讼费用由二被告承担。

  二、被告辩称

  被告胡小姐答辩称:涉案房屋购房首付款(包含购房定金10000元)80389元及银行按揭贷款(银行按揭贷款已由我归还至2015年4月份)均确系原告支出,该房屋的装修费、网络入网安装费、数字电视基本收视维护费等与房屋相关的费用也均是由原告支出,但该房屋前述支出的费用实际为我在与原告共同经营某店面过程中应得的利润分红,且当时原告也明确表示将该房屋及装修款等作为与我共同经营店面的利润分红,因此原告的所有诉讼请求没有事实及法律依据。

  被告侯先生答辩称:我与胡小姐从2008年开始就感情不和,且双方在2014年曾在A县人民法院提起离婚诉讼,因此我对被告胡小姐购买涉案房屋、该房屋的装修情况及出卖的事实均不清楚。

  三、法院查明

  2010年7月6日,被告胡小姐与甲市L房地产开发有限公司签订《XX小区订购书》一份,约定:被告胡小姐自愿订购XX小区5号楼1006号房屋一套,房款为397389元,采取按揭付款的方式;被告胡小姐一次性交纳定金10000元作为购房定金;被告胡小姐在签定订单后7日内到售楼处签订正式购房合同等等。2010年7月10日,被告胡小姐与甲市L房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份,约定:被告胡小姐向甲市L房地产开发有限公司购买座落于甲市XX大街XX小区5号楼1006号房屋,该房屋总价为397389元;甲市L房地产开发有限公司应当在2011年8月30日前向被告胡小姐交付前述房屋;该房屋首付款为80389元,剩余房款317000元向银行按揭贷款付清等等。同日,原告向甲市L房地产开发有限公司转账支付购房首付款70389元。涉案房屋交付后,原告支付物业管理费及其他相关费用,并装修诉争房屋,后原告经多次要求被告胡小姐签订一份该房屋实际产权人为原告的协议未果后,诉至法院。另查明,涉案房屋自2010年10月16日至2015年4月16日向中国Z银行甲市支行偿付涉案房屋按揭贷款共计120674.75元。2015年9月17日,被告胡小姐与案外人陶先生联签订《甲市二手房买卖合同》一份,合同约定被告胡小姐将涉案房屋以500000元的价格转让给陶先生。目前涉案房屋所有权已变更登记至案外人陶先生联名下。

  四、法院判决

  1、 被告胡小姐赔偿原告胡女士各项费用共计人民币400803.95元。2、驳回原告胡女士的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产专业律师靳双权认为本案的争议焦点为:1、原告与二被告构成何种法律关系?2、原告损失具体包括哪些?原告的各项诉请能否得到支持?

  靳律师认为,原告与被告胡小姐之间虽然无书面的合同约定,但是从本案涉及房屋购房首付款、房屋装修款、银行按揭贷款、家具家电费用及物业费的支付情况看,原告为涉案房屋的实际出资人,被告胡小姐为涉案房屋的名义产权人,原告与被告胡小姐之间实际上构成借名买房合同关系,虽被告胡小姐辩称前述费用实际为其与原告共同经营店面应得的分红,但其未提供证据予以证实,且原告对此不予认可,故对其主张不予采信。另,根据合同的相对性原则,原告与被告胡小姐的借名买房合同法律关系的主体应为原告及被告胡小姐,本案被告侯先生并不是借名买房合同的相对方,故被告侯先生并不是本案适格的被告,因此原告要求二被告共同承担赔偿责任没有法律依据。

  被告胡小姐作为涉案房屋的名义产权人擅自将原告出资购买的房屋转卖给案外人已经导致双方之间的合同事实上不能履行,借名买房的合同目的亦已无法实现,故被告胡小姐应当对原告的损失进行赔偿。结合原告提供的证据及被告胡小姐的陈述,原告的损失包括: (1)购房首付款:80389元(含购房定金10000元); (2)偿还银行贷款:除通过银行转账的方式向被告胡小姐转账(现金存入、汇款)的50800元外,原告表示其还通过现金方式支付了81200元用于偿付本案涉案房屋银行贷款,因其未提供证据予以证实,故对此不予采信。被告胡小姐认可已由原告实际偿付涉案房屋的银行贷款至2015年4月份,对此予以确认,结合调取的涉案房屋银行贷款归还明细,自2010年10月日至2015年4月涉案房屋按揭贷款本息归还的总额为120674.75元; (3)房屋装修款:结合原告提供的装修合同及收款收据,房屋装修款为180353.4元(32364元+147989.4元); (4)入网安装费、数字电视基本收视维护费、装修垃圾清运费、代收煤气初装费、开工证工本及出入证费:3689.8元(336元+312元+396.8元+2600元+45); (5)热水器、消毒柜、煤气灶、抽油烟机费:8500元;(6)铝合金推玻、防盗网、纱窗:7197元,两项合计15697元;以上六项费用共计400803.95元。

  因原告诉请因订制衣柜门、购买灯饰支出的其他费用没有具体的支付凭据予以证实,原告诉请的物业费、路灯费、门禁卡办理费、甲市2013数字电视新开户套餐费等系原告作为房屋产权人应当支付的费用,且原告亦表示被告胡小姐在出卖此房屋前并未入住该房屋,故对原告诉请的上述费用不予支持,至于原告要求被告胡小姐承担前述损失的利息损失并无法律依据,故不予支持。另,考虑到本案诉讼的发生原因之一系原告为达到规避相关的信贷、税收政策而以被告胡小姐的名义购买商品房,其自身亦存在的一定过错,故酌情确定本案诉讼费用应由原告与被告胡小姐各自负担50%。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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