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房地产律师靳双权浅析借名买房关系的确认

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-28 18:09

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告安女士起诉称:2012年9月,我与被告杨先生就借名购买位于甲市乙区xx路XX大楼10号楼二单元2105号房的事情达成合意,约定以杨先生的名字代我购买该房产,首付款及过户契税等费用由我支付,使用杨先生名下的公积金贷款贷出90万支付给XX地产公司,由我按月支付公积金月还贷给杨先生,待我要求过户时,一次性还清公积金贷款余额,则杨先生予以配合过户。

  2013年4月我成功办理入户后,杨先生便以各种借口开始向我多次要挟索要90万无偿使用,说要还巨额债务,否则便拿代持的房产抵押给他人。并在2013年8月拿出一份杨先生自己亲笔手写的《委托购房协议》要求我签字,同时要求我立刻将90万元汇入杨先生指定的账户后,杨先生方予以在协议上签名。由于我没有能力支付杨先生索要的巨款,然后杨先生便开始耍赖不承认借名买房这一事实,在法庭上提交假证明及做假的证人证言,并多次派人来强行换锁预抵押转让该房产(有《鞠说好看》节目组报道),以此想造成该房产后续的司法履行无法交付的局面。

  2015年5月18日我到甲市产权交易中心申请了异议登记,2016年11月16日甲市中院再审查明并确认:1、“我与杨先生之间存在事实上的借名买房合同关系”;2、甲市不动产登记中心出具的日期为2016年8月16日的《甲市购房资格证明》一份。既然法院已判决“双方存在事实上的合同关系”,我也不存在过户障碍,那么杨先生就理应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定履行将代持房产过户给我的义务,现涉案房屋尚有银行抵押贷款,我同意由我一次性归还银行公积金贷款余额,撤销涉案房屋上的银行抵押登记后再行办理过户更名手续。2016年经我多次催促被告协助办理还贷过户更名手续时,被告杨先生依然以房产是他的为理由,拒不配合办理,无奈之下只能请求法院依法判令:1、确认我为甲市乙区xx路XX大楼10号楼二单元2105号房屋的所有权人,房屋归我所有;2、杨先生协助我办理房屋贷款一次性清偿手续及房屋过户更名至我名下的手续;3、全部诉讼费及保全费等由被告承担。

  二、被告辩称

  被告杨先生答辩称:原告的诉讼请求没有事实及法律依据,原告的诉讼请求先后经乙区法院判决、甲市中院生效判决、甲市检察院生效裁定否定。原告的诉讼请求依法构成事实上的重复起诉,请求法庭对原告的起诉行为予以否定,依法驳回原告起诉,以捍卫我的合法财产权利。

  三、法院查明

  2012年11月21日,被告作为买方与卖方甲市XX地产有限公司(下称XX公司)签订了一份《甲市房地产买卖合同(现售)》,约定:被告向XX公司购买位于甲市乙区xx路XX大楼10号楼二单元2105号房(下称涉案房产),建筑面积60.25平方米,总价款为1572650元;付款方式为按揭付款,签订合同当日支付首期款672650元,余款自签订合同之日起15日内向银行贷款支付。双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。2012年11月20日,甲市住房公积金管理中心向被告及其配偶蒋女士发出《甲市住房公积金贷款审批通知书》,同意向被告发放公积金贷款90万元,贷款期限216月,贷款利率按基准利率。2012年12月19日,被告与中国Z银行甲市分行签订了一份《甲市个人住房公积金借款抵押合同》,约定以涉案房产作抵押,该行向被告发放90万元住房公积金贷款,用途为购买涉案房产,贷款期限为216个月,利率按住房公积金基准利率,还款方式为按月等额本息法。该行每月从被告的账户中扣取涉案房产的按揭贷款。

  2013年1月7日,涉案房产从XX公司名下转移登记至被告名下,房产证号为30××45。2013年4月1日,XX公司向被告开具发票,确认收到被告支付的涉案房产购房款1572650元。2013年4月,XX公司交付涉案房产后,由原告居住,原告支付了涉案房产物业管理费、燃气费、有线电视费等费用。被告主张双方存在口头房屋租赁关系,原告每月向被告支付租金并承担使用涉案房产的相关费用。

  原告为非甲市户籍,其在甲市已购买了一套住房,房地产证号为30××48。2010年9月30日,甲市人民政府发出《关于进一步贯彻落实国务院文件精神,坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(深府办[2010]82号),规定:在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。庭审中,原告当庭撤回第一项诉讼请求。

  四、法院判决

  被告杨先生应于本判决生效之日起十日内与原告安女士共同前往甲市不动产登记机关申请将位于甲市乙区xx路XX大楼10号楼二单元2105号房(现产权证号为30××45)转移变更至原告安女士名下,转移登记所发生的所有税费由原告安女士承担。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为,依据生效判决的认定,原告与被告之间成立借名买房的法律关系,也就是说实际买房人应是原告,而非被告。在原所有权确认纠纷再审程序中已查明原告在当时有购房资格,且原告也愿意一次性支付剩余的房贷款项,并愿意支付赎楼、注销抵押登记以及过户过程中所发生的一切税费。原告请求将涉案房屋过户至原告名下,没有事实和法律障碍,对原告的诉讼请求,予以支持。被告虽抗辩说本案原告属于重复起诉,应予以驳回。但原告当庭撤回第一项诉讼请求,而原确权案件中原告并未提出本案要求过户的诉讼请求。原确权案件也未对过户做出实体处理。本案不属于重复起诉,对于被告的该项抗辩,不予支持。原告诉请要求被告协助原告办理房屋贷款一次性清偿手续,但被告实际已在诉讼过程中自行偿还完毕贷款,对于原告的该项诉请,已无事实依据,不予支持。至于被告代原告支付的房屋贷款的返还问题,被告可另寻法律途径解决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】