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北京借名买房律师靳双权:如何认定借名买房关系是否成立

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-29 18:01

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告胡女士起诉称:2006年9月18日,我和被告登记结婚。在婚姻关系存续期间,2009年4月12日,我们共同购买了坐落在甲市乙区XX小区905号房屋,接房后我们一直居住到现在。诉争房屋是由被告与甲市Q房地产公司签订《商品房现房买卖合同》,房屋总价2065754元,首期支付购房总价款的30%共625754元,其余144万元向银行贷款,贷款期限为30年,每月偿还数额为7700元。2010年3月5日,诉争房屋取得《房屋所有权证》,登记在被告一人名下。为维护我对诉争房屋的共有权,现特请求法院依法判令:确认诉争房屋为我和被告共同所有。

  二、被告辩称

  被告庄先生答辩称:第三人庄大叔是我父亲,原告诉称的诉争房屋属第三人庄大叔个人所有,与我和原告没有关系。由于父亲年事已高,用自己的名字贷款买房的话,还款压力会比较大,故父亲找到我商量,欲借用我的名字办理贷款,经过协商,我与父亲签订了借名买房协议,房屋所有权归父亲所有,我仅享有在父亲允许的情况下对该房屋的使用权。购房款全部是父亲支付的。房款的支付情况及书面协议,可以说明房屋归父亲所有,我和原告都无权对诉争房屋主张所有权。原告很清楚的知道,该房屋完全是由父亲庄大叔借我名义办理银行贷款自行出资购买的,在我们婚姻关系存续期间,我和原告并对此次购房没有支付过一分钱,倒是再三挪用父亲给的购房款,现在原告主张诉争房屋为共同所有,没有任何事实依据,请求法院驳回。

  第三人庄大叔述称:我和被告之间签有借名买房合同,根据合同约定,诉争房屋归我所有,同时,合同中也约定了首付款、房屋贷款、公共维修基金等与房屋相关的费用均由我承担,被告不需承担任何费用。该协议作为一份合法有效的借名买房协议,应当受到法律保护。从原告和被告的工资收入来看,被告从2007年至2012年只有15万多元的收入,不可能购买价值超过200万元的房屋并申请贷款,也不可能拿出50多万元的首付款并每月支付7700元的房屋贷款。本诉争房屋是我个人出资购买的,理应当归我个人所有。不同意原告的诉讼请求,请求法院确认诉争房屋归我个人所有。

  三、法院查明

  2006年9月18日,原被告登记结婚。后由于感情不和, 2012年5月9日,原告起诉被告要求离婚。2013年7月15日,法院判决准许原被告离婚,并依法分割原被告的夫妻共同财产。考虑到诉争房屋涉及案外人的合法权益,“法院对上述诉争房屋及与该房屋相关的购房款及银行还款均不予处理,双方与案外人因该房屋及相关款项如有纠纷,可另行通过合法途径解决”。法院判决后,被告不服,向甲市第二中级人民法院提起上诉。后法院判决驳回上诉,维持原判。

  2009年4月12日,被告庄先生与甲市XX小区房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》,约定由被告购买诉争房屋,总价款为2065754元,买受人可以首期支付购房总价款的30%,其余价款可以向银行借款支付。被告于2009年4月24日与中国K银行签订《个人购房借款/担保合同》,约定被告贷款144万元,用于支付上述房屋的购房款;贷款期限为30年,每月偿还的数额为7700元。诉争房屋已于2010年3月5日取得房屋所有权证书。

  被告和第三人均称诉争房屋是第三人庄大叔借被告名义购买,并提交了双方签订的《购房协议》。《购房协议》显示,签订时间为2009年3月1日,内容为:“甲方庄大叔,乙方庄先生。甲方想要购买甲市乙区XX小区905号房屋(以下简称‘所购房屋’)一套,因经济能力有限,需要贷款购房,由于甲方可贷款年限短,如果以甲方的名义贷款则甲方的还贷压力太大。为此,甲方借用乙方的名义贷款购房,现就有关事项约定如下条款:1、甲方以乙方庄先生名义购买甲市乙区XX小区905室房屋一套,乙方同意甲方以乙方名义购买以上房屋。2、首付款、房贷、公共维修基金及各项税费等与所购房屋有关的款项均由甲方承担,无需乙方承担任何费用。3、如甲方经济条件改善,甲方可根据自己的经济状况提前偿还所购房屋贷款,乙方应办理相应的提前还贷手续。4、所购房屋的所有权归甲方所有,甲方对所购房屋享有完全的占有、使用、收益及处分权利。如甲方需要对所购房屋进行任何性质的处理,涉及到需要乙方签字办理的事项,乙方应予以配合。因借用乙方名义贷款购房,相关的购房合同、银行贷款合同、贷款账户户名(账号)及房屋产权证等均为乙方,乙方不得据此主张所购房屋的所有权,也不得据此主张所购房屋的贷款系其支付。5、因甲方为所购房屋的所有权人,乙方作为名义上的产权人,在任何情况下不得对所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为。6、在甲方未对所购房屋进行处置的前提下,乙方可以使用所购房屋。但在乙方对甲方及其配偶不尽赡养及孝敬义务时或乙方对所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等任一行为时,甲方有权收回所购房屋并要求乙方立即搬离。7、甲方及其配偶百年归老之后,所购房屋由乙方继承。若甲方及其配偶中的任何一方仍生存,乙方不得对该房屋主张任何收益,更不得作为遗产发生继承关系。8、本协议签订之后,甲方将于次日(即2009年3月2号)前往甲市乙区XX小区售楼处支付购房定金,乙方一同前往并协同办理相关购房手续。9、本协议一式两份,双方各持一份,自双方签字后生效”。原告对上述协议的真实性不予认可。

  四、法院判决

  1、确认位于甲市乙区XX小区905号房屋为原告胡女士与被告庄先生共同所有。

  2、驳回第三人庄大叔的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:本案的争议焦点在于第三人及被告主张的借名买房关系是否成立。分析这个问题,靳双权律师表示应当结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素综合考虑。

  从诉争房屋的购买经过来看,诉争房屋系以被告名义签订买卖合同、以被告名义办理银行贷款及还款,房屋产权登记在被告名下,且购买时间和产权登记时间均在原告与被告婚姻关系存续期间。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。因此,从表面证据来看,应当认定诉争房屋系原告与被告的夫妻共同财产。现第三人主张借名买房成立的理由主要有二,一是被告与第三人之间签有借名买房协议;二是购房款全部由第三人出资。关于第一个理由,第三人所提交的《购房协议》的签订时间是2009年3月1日,发生在原告与被告婚姻关系存续期间,原告表示对被告与第三人所签的《购房协议》毫不知情,被告和第三人也未提交充分证据证明原告知晓借名买房的事实。不动产系家庭财产中的重要组成部分,夫妻双方对于财产有平等的处理权,被告在原告不知情的情况下与第三人签订的借名买房协议,不宜直接作为认定被告与第三人之间的借名买房事实成立的依据。关于第二个理由,也是第三人主张借名买房成立的主要理由。诉争房屋的购房款由两大部分组成,一是首付款,二是银行贷款。原告认可首付款系第三人支付,但主张银行贷款系以夫妻共同财产偿还。从诉争房屋的贷款偿还情况来看,自贷款发放以来,贷款账户一直在被告名下,第三人虽然主张还款来源是其交付给被告的,但并无直接证据证明房屋贷款是由第三人偿还,且被告和第三人都认可原告和被告在婚姻关系存续期间挪用了第三人交付的款项用于个人消费,因此,不能仅凭第三人交付了大量钱款给被告,就认定诉争房屋在原告与被告婚姻关系存续期间的贷款均是由第三人出资。此外,被告和第三人在诉讼中主张,之所以签订借名买房协议,是由于无力承担全部购房款,需要向银行贷款,但第三人年事已高,贷款年限太短,故向被告借名买房;但是,诉讼中第三人又提交证据并主张,自己陆续给付的钱款总额已经超过诉争房屋的总价款,这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有使用情况来看,诉争房屋购买后一直由原告及被告居住使用,第三人并无实际使用诉争房屋的意图和事实。综合以上情况靳律师认为,诉争房屋应当认定为原告与被告的夫妻共同财产,至于第三人与原告、被告之间的资金往来,不宜认定为第三人对诉争房屋的出资,可作为双方之间的债权债务另行处理。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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