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借名买房律师靳双权解析以借名买房主张房屋所有权一案

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-28 17:30

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告柴某甲、柴某乙起诉称:我二人系兄妹关系,我二人与被告为多年朋友关系。因为我二人不具备贷款条件,在与被告协商后,借用被告的名字于2016年9月27日购买了案涉房屋,总价款为795860元,当时房屋首付款、契税及杂费、住宅维修基金均是由玩儿支付,后我二人每月按期如数支付购房贷款。诉争房屋已取得所有权证。2017年9月,我二人准备转让本案诉争房屋,找到被告协助办理相关手续,被告却以房屋为其所有,拒绝配合我二人办理房屋过户登记。诉争房屋是我兄妹二人实际出资,按揭贷款也是由我们偿还,我兄妹二人才是诉争房屋的实际所有权人,所有权应归我兄妹所有,为维护我方合法权益,请求法院依法判决:依法确认坐落在甲市乙区XX大道XX花园郁金香楼909号房屋的所有权归我兄妹二人所有。

  二、被告辩称

  被告王先生答辩称:因第三人程某甲的征信有问题买不了房,故借用我的名字做按揭买房,房子全款由程某甲支付,所有产权归程某甲所有。当时我与石先生签订购房协议,并交了购房诚意金56680元给石先生。签完合同后,石先生没有再管,交给柴先生做贷款,因为是第一次买房,我和程某甲不懂,柴先生将我的装修贷款7万元全部拿走,并拿我的钱给我供了10个月的月供,共4.5万元左右。柴先生瞒着我用她儿女柴某甲、柴某乙名义还款,我没有见过柴某甲、柴某乙,不认识两人,收到法院传票看了才知道他们是柴先生儿女,我收到传票前连柴先生的名字都不知道,他所做的一切属于隐瞒和欺骗。由于房子升值太快,柴先生借此逼我将房子低价卖给他,我将买房真实情况告诉了柴先生,即案涉房产属于程某甲,如果程某甲不同意,我不能做主卖她房子。柴先生称可以卖房子给他,但只同意给我10万元,我和程某甲不同意卖,后来柴先生起诉到法院。

  第三人程某甲述称,不同意原告的诉请,案涉房屋是我出钱买的,当时我做不了按揭,所以借用被告名义买房,首期款56680元我支付给石先生,由石先生操作买房事宜,石先生称给了56680元就可以买房,余款通过按揭贷款形式,我根本不认识原告,也没有跟原告见过面。

  三、法院查明

  坐落于甲市乙区XX大道XX花园郁金香楼909号房登记权利人是被告王先生,登记时间为2016年12月28日。2016年8月29日,被告王先生作为认购方与甲市乙区Z房地产投资有限公司签订《XX花园认购书》,约定认购物业为甲市乙区XX花园郁金香楼909号房,总价款795860元;定金20000元须于签署认购书时或之前付清;首期楼款145860元,须于2016年9月5日或之前付清(扣除定金)同时签署《商品房买卖合同》;楼款余额630000元,须于2016年9月5日办理银行按揭。2016年9月27日,被告王先生与甲市乙区Z房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》,约定被告向甲市乙区Z房地产投资有限公司购买案涉房产,总价款795860元,被告已支付定金20000元,被告应于2016年9月27日前支付首期房价款145860元,占全部房价款的20%,余款630000元向最终审批的银行机构申请贷款支付。同日,被告王先生与甲市乙区Z房地产投资有限公司签订《补充协议》,约定因被告资金周转困难,申请分期付款,双方经协商同意,被告于2016年9月27日前支付购房首期款83060元(含定金),剩余房款82800元申请分期付款,分12个月支付。

  2016年9月27日,被告王先生出具《借据》,载明因资金周转困难,向两原告借款98121.5元,用于购买乙区XX花园郁金香楼909号房的首期房款及杂费,借款期限为6个月内一次性还清。被告王先生作为借款人在《借据》上签名。同日,柴某丙通过其银行账户支付63060元到甲市乙区Z房地产投资有限公司。

  2016年10月13日,被告王先生与中国K银行、甲市乙区Z房地产投资有限公司三方共同签订《个人购房担保借款合同》,约定被告王先生借款630000元用于购买案涉房产,借款期限为360个月,还款方式为等额本息还款,借款直接划入甲市乙区Z房地产投资有限公司开立的银行账户,案涉房产作为借款抵押物。2016年11月15日,中国K银行向被告王先生放款630000元。

  2016年10月13日,柴某丙通过银行转账支付了案涉房产的住宅专项维修资金7958.6元。2016年10月14日,被告王先生在案涉房产的契税纳税申报表上签名,同日税务机关开具《税收缴款书》,载明案涉房产的实缴税费金额为11369.43元。

  2017年12月7日,甲市乙区Z房地产投资有限公司向被告王先生开具金额为82800元的案涉房产发票。2017年12月14日,甲市乙区Z房地产投资有限公司出具证明,证明其公司账户于2016年11月至2016年12月收到柴某乙代付业主王先生XX花园郁金香楼909号房首期分期款82800元,于2016年12月结清。同日,甲市乙区Z房地产投资有限公司出具证明,证明其收到柴某乙代付业主王先生XX花园郁金香楼909号房代办证费现金11609.43元。本案庭审中,原、被告均确认原告代被告支付了案涉房产的部分贷款款项。

  四、法院判决

  驳回原告柴某甲、柴某乙的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:本案为所有权确认纠纷,案件争议焦点在于原告与被告之间是否存在借名买房合同关系?

  第一,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定,人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告主张与被告之间存在借名买房关系,被告对此予以否认,原告应就其主张的借名买房关系承担举证证明责任。本案中,原告提供的证据能够证明其对诉争房屋存在出资行为,但根据原告提供的借据显示,被告曾为购买案涉房屋向原告借款,因此原告的出资行为仅能证明双方之间存在借款关系,无法证明双方存在借名买房关系。原告另持有住宅维修基金对账簿、契税发票、商品房买卖合同等原件,对此被告认为其系通过中介买房,所以将买房材料交给了中介,原告也自认从事地产中介行业,所以虽然原告持有上述原件,但并不能因此直接推定原告与被告之间存在借名买房关系。本案中,原告无法提供借名买房的书面协议,也未举证证明其与被告就借名买房事宜曾进行协商及确认,因此原告提供的证据不足以证明其事实主张,依法应承担举证不能的法律后果。其次,关于借名买房的原因,原告诉称是由于不具备贷款条件,但并未提供证据予以证明,原告另诉称借用被告名义是因为与被告为多年朋友关系,但在本案庭审中原告又称在2016年8、9月购买案涉房屋时才认识被告,而被告对此一直予以否认,因此靳律师认为,原告在本案中的陈述前后不一,其主张借名买房的理由缺乏依据,亦不合常理,故不予采信。综合上述分析,对于原告主张的借名买房关系,不予确认。

  本案中,原告诉讼请求为确认案涉房产的所有权归其所有,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”故物权登记具有权利推定效力,在没有充分的证据加以推翻的情况下,登记的权利人应推定为真实的权利人,本案所涉房产已登记在被告王先生名下,对于原告主张的借名买房关系也不予确认,因此原告该诉讼请求缺乏依据,而即使原告主张的借名买房合同成立,但借名买房合同仅具有债权效力,不能直接产生物权变动的效果,原告以借名买房合同直接要求确认对涉案房产具有所有权,亦缺乏法律依据,因此对于原告的诉讼请求,依法予以驳回。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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