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房产律师靳双权:无效的房屋转让协议书该怎么处理

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-19 17:59

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告楚先生起诉称:2015年12月30日,我和被告签订了《房屋转让协议》,约定:被告将位于甲市乙区XX街道A小区一单元202号房屋转让给我;房屋转让费人民币28万元,我应在移交房屋时全部付清被告。合同签订当日,我支付被告购房款人民币28万元。之后,三被告一直没有将房屋交付给我,我多次要求,三被告均以各种理由搪塞。至今,涉案房屋仍由三被告占有、使用。近日,我了解到,上述房屋的土地性质是农村集体土地,不能用于非农业建设,涉案房屋的建设,没有取得任何报建手续,三被告也根本没有取得涉案房屋的所有权。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我和被告签订的《转让房屋协议书》,因违反法律的强制性规定,依法应确认无效。另外,根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定,三被告应将我支付的购房款28万元返还我,并赔偿我因此造成的损失。所以请求法院判令:1、确认我和被告于2015年12月30日签订的《转让房屋协议书》无效;2、判决三被告立即返还我支付的购房款人民币28万元及利息(自2015年12月30日起至款项还清之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算);3、本案诉讼费用由三被告承担。

  二、被告辩称

  被告李先生、李某甲共同答辩称:本案不是买卖合同关系,实际是原告与我方之间的借款关系,我方是于2015年12月30日通过中间人介绍与原告认识并向原告借款15万元,利息是每月5分,抵除利息7500元,当时我方实际拿到借款是142500元,后以每月7500元付还原告利息。开始是约定借款3个月,后来另立欠条继续付还一年的利息。签订转让房屋协议是原告强制要求的,是因原告称要有一个保障,实际我只收到原告142500元的借款,并没有收到原告所称的28万元。

  被告钱女士未作答辩也没有提交证据。

  三、法院查明

  涉案房屋系被告李某甲于2014年1月6日向谭某甲购买,转让费为人民币28万元。该房屋所在土地使用权为甲市乙区XX社区的集体用地。2015年12月30日,原告楚先生与被告李某甲、李先生、钱女士在甲市乙区XX街道XX律所的见证下签订了《转让房屋协议书》,约定:经被告方家庭成员协商一致,被告李某甲将坐落于甲市乙区XX街道A小区一单元梯202号房屋一套转让给原告楚先生;转让费共计人民币28万元。原告与三被告均在该协议书中签章。同日,被告李某甲、李先生,钱女士在《收据》中签名确认收到原告楚先生房屋转让费人民币28万元,甲市乙区XX街道XX律所在该收据中盖章确认。被告李先生、李某甲称本案实际上是向原告借款142500元,与原告并没有发生买卖关系,被告方也没有收到原告的28万元,被告方提交了《借款合同》一份,该合同的出借人为黄某,借款人为李某甲,借款金额为15万元。但《借款合同》内容并不完整,且合同最后没有借款人和出借人的签名确认。原告方对该《借款合同》的意见是该合同上没有借款人的签名,不符合证据的形式要求,且出借人并非本案原告,该合同与本案不具有关联性,无法证明被告所主张的事实。

  四、法院判决

  1、原告楚先生与被告李先生、钱女士、李某甲于2015年12月30日签订的《转让房屋协议书》无效。

  2、被告李先生、钱女士、李某甲应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告楚先生的购房款人民币280000元。

  3、驳回原告楚先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的标的物为农村房屋买卖,故案由应更正为农村房屋买卖合同纠纷。原告楚先生与被告李先生、钱女士、李某甲在乙区XX街道XX律所见证下签订的《转让房屋协议书》和三被告签名确认收到原告楚先生的转让费人民币28万元的《收据》,双方的买卖事实清楚,应予以确认。本案原告楚先生与被告李先生、钱女士、李某甲买卖的标的物为农村房屋,但农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。被告李先生、钱女士、李某甲并非当地集体组织成员,本案李先生、钱女士、李某甲与楚先生的买卖合同因违反法律及行政法规的强制性规定,应确认为无效。被告李先生、钱女士、李某甲因该合同而取得的转让费28万元应返还给原告楚先生。原告主张的要求三被告对28万元支付利息的请求,因原告对该合同的签订也有过错,故原告的该项请求,不予支持。

  关于被告李先生、李某甲辩称的本案实际上是向原告借款142500元,其与原告并没有发生买卖房屋的关系,被告方也没有收到原告的28万元的理由,虽然被告方提交了《借款合同》一份,但该合同的出借人并非本案原告,《借款合同》的内容也并不完整,合同的最后没有借款人和出借人的签名确认,且原告对该合同也不予认可,故被告方出示的该《借款合同》,不予采信;被告方对其主张未能提供有效的证据予以证明,因此,应认定为被告方的主张不能成立。被告钱女士经法院传票传唤,没有正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃举证、质证等诉讼权利,依法缺席判决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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