如何取得房屋购买权的一切合法文件和手续？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　刘某诉称：2007年8月23日，原告和被告签订了《房屋转让协议》。该《房屋转让协议》约定：被告由于资金紧张且已有住房，有意将已经合法取得拆迁安置房屋转让，被告负责向原告提供取得房屋购买权的一切合法文件和手续;原告拥有该房屋的使用权和居住权，在条件允许时被告尽快将该房屋的所有权过户到原告名下。原告当场交付10万元，以后又陆续按照被告的要求支付了全部房款和协议中的7.5万元，支付了中介费1.5万元和见证费5000元。此后，原告一直在该房屋居住，双方依照协议履行，相安无事。2011年7月份，被告突然找到原告，协商想要回房屋，协商不成。2012年3月份，被告以房屋买卖合同纠纷为由将原告起诉到某区人民法院，生效判决认定为经济适用房资格转让，判决转让行为无效，原告返还房屋，被告返还原告购房款32.3788万元和7.5万元。原告在原审中为主张损害赔偿，现特依据相关法律提起损害赔偿之诉。

　　在签订《房屋转让协议》时，被告隐瞒了转让房屋是经济适用房这一事实，原告对此并不知情，转让协议被法院判决无效，被告无疑是存在过错的。而且，时隔5年之久，北京的房价早已一路飙升，翻了好几倍。被告见此又见利忘义，想反悔要回房子。为了购买房子，原告支付了购房款32.3788万元和7.5万元，支付了中介费1.5万元和见证费5000元。交房时又支付了契税、印花税等一系列费用，之后对房屋进行了精装修，投入了大量的人力、物力、财力，该房屋目前还在升值中，单价已增至每平米近2元，房屋总价250.1万元。另外，被告违背自己承诺对原告提起诉讼的行为，令原告感到非常震惊，一气之下生病住院，并且，原告为了应诉支付了4.7万元的律师费和大量的交通费，这些费用都是由于被告的违约行为而给原告带来的直接经济损失。被告这种背弃诚实信用原则的行为，无视法律法规的存在，给原告造成了极大的经济和精神损失。

　　为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告赔偿损失253.7512万元;2、判令被告赔偿购房资格损失与社保费用5.4万元;3、判令被告支付精神损失11820元;4、判令被告承担购房中介费1.5万元;5、判令被告承担评估费7800元;6、判令被告承担律师费16.9876万元;7、判令被告承担本案诉讼费及保全费。

　　2、被告辩称

　　何某辩称：原告与被告的房屋买卖合同纠纷已经某法院判决，该判决已经生效，并已经进入执行程序。原告现仍以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，违反了法律规定。对于原告的第一项诉讼请求，没有法律依据，房屋差价的概念不是法律规定。被告有过错，需要承担经济损失。但此项房屋差价不应认定为原告的损失，而由被告赔偿。对于第二项诉讼请求，没有法律和事实依据。所谓购房资格，原告并不是北京户籍，而是河北省邮电系统的退休职工。其在原居住地有住房，在回龙观有别墅，且是退休人员，不存在因在北京没有购房资格而造成的损失。经济适用房转让时，双方对于当时该房屋的性质是明知的，这种风险应当由双方承担。其中，5年社保费的请求没有事实和法律依据。对于第三项诉讼请求，精神损失不是本案主张的范围，没有事实和法律依据。对于第四项诉讼请求，是实际发生的，被告愿意支付。对于第五项诉讼请求，被告不同意承担评估费用，这是原告的单方申请。对于第六项诉讼请求，没有事实和法律依据，被告不同意承担。对于第七项诉讼请求，请法院依法判决。

　　二、法院查明

　　2007年10月14日，被告何某与北京某房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了涉诉房屋，总价款为323732元整。该房屋性质为经济适用住房。之后，北京某房地产开发有限公司依约交付该房屋，并补收购房款56元。

　　另查明，被告何某与原告刘某于2007年8月23日签订了《房产转让协议》一份，该协议约定：何某将涉案房屋转让给刘某，全部房款由刘某承担;何某协助刘某完成该房屋所有购房法律程序;待条件允许时，何某将该房屋过户到刘某名下;刘某在十五日内给付何某75000万元;刘某拥有该房屋的使用权、支配权。协议签订后，刘某依约向何某交付了75000元，并支付了涉案房屋的全部购房款323788元及其他各项费用。自涉案房屋交付使用后，刘某一直居住、使用该房屋至今，并对该房屋进行了装修。现涉案房产登记在何某名下。

　　之后，何某就双方签订的《房产转让协议》的效力问题诉至，经审理，作出民事判决书，本案审理过程中，经原告刘某申请，北京市高级人民法院随机确定，委托北京某房地产评估有限公司对涉诉房屋进行了价值评估。该公司估价结果为：房地产总价值为293.63万元，单位建筑面积价值为每平方米23481元。此次评估费用7800元由原告刘某先行支付。

　　另查明，在二人的房屋交易过程中，原告刘某曾向北京乾坤置地房地产顾问有限责任公司交纳中介服务费15000元。

　　上述事实，有民事判决书、某房估房地产估价报告、评估费发票、中介费收据、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。

　　三、法院判决

　　1、被告何某赔偿原告刘某经济损失一百六十二万五千元，于本判决生效后一个月内支付。

　　2、被告何某给付原告刘某购房中介费一万零五百元，于本判决生效后一个月内支付。

　　3、被告何某给付原告刘某评估费五千四百六十元，于本判决生效后一个月内支付。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，原告刘某并不具备购买经济适用住房的条件，而借用何某的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，刘某为购买涉案房屋的相应出资应当予以返还。被告何某与原告刘某于2007年8月23日签订了《房产转让协议》一份，该协议约定：何某将涉案房屋转让给刘某，全部房款由刘某承担;何某协助刘某完成该房屋所有购房法律程序;待条件允许时，何某将该房屋过户到刘某名下;刘某在十五日内给付何某75000万元;刘某拥有该房屋的使用权、支配权。协议签订后，刘某依约向何某交付了75000元，并支付了涉案房屋的全部购房款323788元及其他各项费用。自涉案房屋交付使用后，刘某一直居住、使用该房屋至今，并对该房屋进行了装修。现涉案房产登记在何某名下。对于该合同的无效后果，刘某与何某双方均有过错，考虑到刘某支付了全部购房款，何某与刘某达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，何某应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，何某应按照其过错程度给予刘某相应的补偿，补偿数额由根据鉴定意见等酌情予以确定。对于刘某要求何某承担购房中介费、评估费的诉讼请求，亦应依据双方之间的过错程度，酌情确定部分数额予以赔偿。对于刘某要求何某赔偿购房资格损失与社保费用、精神损失、律师费的诉讼请求，于法无据，不予支持。