房产律师：母亲借用儿子女友名义购房引发的确权之诉

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告贾某起诉称：2013年2月5日，我欲出资购买唐某位于甲市乙区XX小区5号楼701号房屋，经甲市T房产经纪有限公司居间，我与唐某于当日签订了《甲市存量房屋买卖合同》。我依买卖合同约定于2013年2月5日、2月6日向唐某支付定金15万元，后我向唐某支付首付款50万元。2013年3月30日，甲市人民政府发布《甲市人民政府办公厅贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》，因我已有一套住房而无法购买涉诉房屋，我便与我儿子小李女友即被告何小姐名义购买了涉诉房屋，购房款及契税等均系我支付。且涉诉房屋交付后，由我出资购买家具并对涉诉房屋进行了装修。涉诉房屋的供暖费、物业费等亦由我承担。2015年8月7日，我发现被告隐瞒我挂失了房屋所有权证，并重新办理房屋权属证书，我予以报警处理。我系涉诉房屋实际所有权人及实际控制人，所以请求法院判令：1、确认我和被告之间就甲市乙区XX小区5号楼701号房屋的借名买房关系成立;2、被告将甲市乙区XX小区5号楼701号房屋所有权转移登记至我名下;3、案件受理费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告何小姐答辩称：原告是我前男友小李的母亲。小李与我于2008年左右开始确立恋爱关系，2012年开始同居。2015年5月，我与小李曾商议结婚事宜。原告知道我与小李之间的关系，提出为我购买一套房屋作为结婚之用，我表示同意。后原告出资为我全款购买了涉诉房屋。购买涉诉房屋之后，原告出资对涉诉房屋进行了装修。在装修期间，原告征询了我对涉诉房屋装修的意见。2015年7月，我与小李因房屋装修等琐事发生争吵，小李提出分手。原告与我之间不存在原告所述借名买房的合同关系，原告之所以为我买房，是因为原告认可我为人，同意我与小李恋爱交往;且原告知道我与小李已经同居。原告推测我与小李会结婚，故原告才多次表示，购买的涉诉房屋赠与我作为结婚用途。目前，涉诉房屋的产权登记在我名下，没有相反、确凿的证据，法院应认定涉诉房屋的产权归房屋所有权证登记的产权人所有。在与小李恋爱期间，我付出了很多金钱及感情，恋爱期间小李的衣物、个人用品及两人生活用品均系我购买，房租也为我支付。本案事实上属于男女双方互相馈赠的行为，现原告要求将房屋索回，没有事实与法律依据。我不同意原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2013年9月9日，被告何小姐与案外人唐某签订《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及附件二。合同约定，何小姐(买受人)购买唐某(出卖人)名下的涉诉房屋，建筑面积51.85平方米，房屋成交总价2440000元。房屋付款方式、交付、违约责任、权属转移登记见附件二。成交价包括该房屋房价款、现有公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等。买受人应于附件签订当日支付出卖人定金人民币150000元，该笔定金作为购房款的一部分。买受人于补充协议支付方式支付出卖人购房款人民币500000元。买受人于丙方取得售方委托公证书后当日支付出卖人购房款人民币1790000元。买卖双方应于2013年9月30日前向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款。同日，何小姐(买受人、乙方)与唐某(出卖人、甲方)签订《补充协议》，该《补充协议》约定，甲方将涉诉房屋出售及办理所有权转移登记全部权利委托给乙方指定人员，该人员为贾某;双方应于2013年9月10日前(含当日)就上述委托办理公证。该售房委托公证书由乙方领取，乙方应于领取公证书后当日，将剩余全部购房款人民币1790000元支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。如乙方与其指定的受托人产生任何争议，均由乙方自行承担。在委托事项未完成期间，如需甲方协助乙方办理相关事宜，甲方应积极配合。甲方不得自行解除售房委托公证，如有违约，应按照双方签订的买卖合同承担违约责任。甲乙双方不再委托甲市T房产经纪有限公司(以下简称T房产经纪公司)、甲市K担保有限公司办理交税及过户等手续，服务各方所收取的相关费用不予退还。T房产公司、甲市K担保有限公司协助甲、乙双方于2013年9月9日之后3日内办理涉诉房屋的物业交接手续。同日，唐某(出卖人、甲方)、何小姐(买受人、乙方)、贾某(原买受人、丙方)签订《补充协议》。该协议约定，鉴于甲方与丙方于2013年2月5日签订了关于买卖涉诉房屋的合同，丙方已按照约定共计向甲方支付购房款人民币650000元，后甲方与丙方所签订的房屋买卖合同解除，由乙方于2013年9月9日重新与甲方签订房屋买卖合同。甲方与丙方同意，丙方向甲方所支付的全部购房款人民币650000元，甲方均无需退还，该笔房款直接用于乙方购买涉诉房屋应向甲方支付的房款。剩余购房款人民币1790000元，丙方将代乙方向甲方支付，自丙方领取到内容为甲方将该房屋出售及办理所有权转移登记等全部权利委托给丙方的售房委托公证书当日向甲方支付。同日，何小姐、唐某与T房产经纪公司签订关于涉诉房屋的《居间服务合同》。何小姐、唐某与甲市K担保有限公司签订关于涉诉房屋的《房屋交易保障服务合同》。2014年1月13日，何小姐取得涉诉房屋的所有权登记。

　　2014年1月6日，何小姐(委托人)、贾某(受托人)签署《售房委托书》。该委托书载明，委托人欲出售涉诉房屋，现因工作繁忙，办理有关事宜诸多不便，特委托贾某全权代理办理该房屋如下事宜，代理签署出售涉诉房屋的各类交易合同;代理收取上述房产交易的所有房款(定金、首付款及尾款);受托人在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件委托人均承认，委托人愿意按照其与相关交易方之约定履行义务，委托期限至上述事宜办结为止(此房屋出售所有款项均由代理人贾某女士所有)。

　　四、法院判决

　　1、确认原告贾某与被告何小姐之间就甲市乙区XX小区5号楼701号房屋的借名买房关系成立;

　　2、被告何小姐于本判决生效后十五日内将甲市乙区XX小区5号楼701号房屋所有权转移登记至原告贾某名下。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：涉诉房屋系原告进行全部出资购买。原告在房屋交付后对涉诉房屋进行了装修、出租，交纳供暖、物业费等，进行了实际管理，且原告持有全套购房合同、纳税凭证、房产证原件。而被告并未实际入住涉诉房屋，也不了解相关情况。原告通过实际付款、实际占有等一系列间接证据的举证，已完成对借名购房事实的证明，应认定原告主张的借名买房事实成立。故原告要求确认原、被告之间就涉诉房屋借名买房关系成立，并要求被告将涉诉房屋登记过户至其名下的请求，应予以支持。被告关于涉诉房屋系原告赠与被告的抗辩意见，因被告未提供有效的证据予以证明，故不予采信。