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双方当事人以借名买房名义购置住房的效力如何认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-26 16:31

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  周某甲诉称:原、被告系亲兄弟、兄妹关系,其父周某戊、其母张某。1965年原告作为知青下乡。1988年,原告带着妻子王某和一儿一女调到河北省某冶金公司工作。1992年11月,原告调回北京某公司图书馆工作。原告一家四口落户在石景山区父母家中。2000年拆迁,原告一家四口与父母均在拆迁补偿范围内。因拆迁后的房屋需要货币购买,可以折算父母的工龄,父母考虑到原告一家也是被安置人,在京又没有住房,决定由原告出资购买,为此父母、原告、被告在2001年10月2日达成家庭协议:由原告出资购买拆迁补偿的房屋即石景山区某房屋登记在父亲名下,由父母在此居住,父母去世之后此房归原告所有。全家人包括父亲周某戊、母亲张某、原告及三名被告均在证明协议内容的证明上签字认可。基于该协议原告出资92524.2元购买了该房屋。该房屋购买后,由父母在此居住,加上原告一家合计6人的户口登记于此。2011年2月28日,母亲张某去世,2015年12月31日父亲周某戊去世。根据证明约定的协议内容,房屋应当过户到原告名下,原告找各被告商议房屋过户事宜,但原被告四人不能达成一致意见,尤其是被告周某丙拿着该房屋的产权证不予配合。原告认为产权人已经去世,不及时过户,房屋产权处于不确定状态,各被告的行为严重地损害了自己的合法权益。为维护原告合法权益,故诉至法院。诉讼请求:1.依法判令三被告协助周某甲办理房屋产权变更登记手续,将北京市石景山区某涉诉房屋过户至周某甲名下;2.确认周某甲为北京市石景山区该房屋的所有权人。

 

  2、被告辩称

 

  周某乙辩称:房屋是周某甲和周某丙之间的纠纷。周某甲不参与他们的争议。房屋是父亲的。听从法院判决。

 

  周某丁辩称:听从法院判决。

 

  周某丙辩称:不同意原告的诉讼请求。二位老人生前都是周某丙伺候的。2004年,二位老人立下公证遗嘱。二位老人在遗嘱中将房屋留给周某丙。请求法院驳回原告的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  周某甲、周某乙、周某丁、周某丙系周某戊、张某之子女。

 

  2000年12月31日,周某戊(乙方)与某管理中心(甲方)签订《出售共有住房合同》。合同约定:甲方将座落在石景山区某楼房出售给乙方。该房屋的建筑面积为92.83平方米。乙方实际应付的房价款为89418元,公共维修基金2413.6元,印花税45元。合计91877.5元。

 

  2001年10月2日,周某戊、张某、周某甲、周某乙、周某丙、周某丁在一份《证明》上签字。该《证明》载明:父亲周某戊将分下某房给予长子周某甲并由其出资购下。房屋由父母居住。父母不在世后,此楼房归周某甲所有。

 

  2004年10月15日,周某戊、张某立下《遗嘱》。该《遗嘱》载明:座落在北京市石景山区某涉诉是我和老伴张某(周某戊)的共同财产,房款是儿子周某甲花了七万元,我们老两口花了二万元买的,现在房产证还没有发下来,我们老两口都是由大女儿周某丙来伺候我们,为避免今后子女们因该房屋的继承问题发生纠纷,所以我决定立此遗嘱,在我去世后,上述房屋产权中属于我的份额,全部由女儿周某丙继承。2004年10月19日,北京市石景山区公证处出具《公证书》。该公证书载明:兹证明周某戊(张某)于二〇〇四年十月十五日来到我处,在我和公证员的面前,在前面的《遗嘱》上签名。

 

  2009年3月16日,北京市石景山区某涉诉房屋取得所有权证书,该证书上登记的所有权人为周某戊。

 

  2011年2月25日,张某去世;2015年12月31日,周某戊去世。现涉案房屋由周某丙居住。

 

  庭审中,周某甲、周某乙、周某丁、周某丙均认可,周某甲支付了某涉诉房屋全部购房款。

 

  三、法院判决

 

  1.周某乙、周某丙、周某丁在本判决生效后十日内配合周某甲办理北京市石景山区某涉诉房屋的过户登记手续,将房屋过户至周某甲名下(办理房屋过户手续时产生的相关费用由周某甲负担);

 

  2.驳回周某甲的其他诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  本案争议的焦点是周某甲与周某戊、张某之间是否构成借名买房的关系。借名买房指以他人(符合购买条件的人)名义购买房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅是限制流通物,并非禁止流通物。根据2001年10月2日签订的《证明》及庭审陈述证实,某涉诉房屋是由周某甲出资购买,房屋先由周某戊、张某居住。周某戊、张某不在世后,归周某甲所有。《证明》明确了周某甲以周某戊的名义购买某涉诉房屋的事实,该文件上除了有周某戊、张某、周某甲的签字外,周某丙、周某乙、周某丁亦在其上亲笔签名。故可以认定周某甲与周某戊之间存在借名买房的合同关系。且该借名买房的合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定,故应属有效。现在周某戊、张某已经过世,作为二人的法定继承人应当配合其父母履行借名买房所产生的法律责任,即配合周某甲办理房屋的过户手续。但双方在办理房屋过户手续时产生的相关费用应由原告自行缴纳。

 

  关于周某甲提出,确认周某甲为北京市石景山区某涉诉房屋的所有权人的诉讼请求。因周某甲与周某戊、张某之间系借名买房的合同关系,故周某甲不能依据合同直接请求人民法院确认其为某涉诉房屋的所有权人。应当对原告的该诉讼请求不予支持。

 

  关于周某丙提出,因周某戊、张某在生前立下遗嘱将某涉诉房屋由其继承,所以周某丙享有某涉诉房屋所有权的答辩意见。因周某戊、张某就某涉诉房屋立下的遗嘱系二人单方意思表示,不能否定周某戊与周某甲之间的借名买房关系。故应当对被告的该答辩意见不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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