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经济适用住房中,借名买房的效力如何判定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-26 16:29

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  安某、刘某诉称:两原告系夫妻关系,被告为两原告的亲生女儿。2004年原告打算购买某号房屋,该房屋的性质属经济适用房。在购买该房屋时,两原告已具备购买经济适用房的资格,前期的审批手续均已通过。在当时,经济适用房申请表上还缺少海淀区教委的一个公章,而教委负责人出差开会盖不了章,由于原告所购买房屋是尾房,开发商要求两原告尽快缴纳经济适用房核审表及首付款,否则就不等了。被告当时主动要求说:“我是离婚,一个人带个孩子又没工作,没有经济收入,先用我的名字申请办理,我的档案在人才市场,只需要一个人才市场的公章就行了,等以后再过户给你们(指原告)。”基于这种亲情关系,原告信任了被告,就把写有被告名字的审核表交到了开发商的手中。购房款31万余元、印花税、契税、公共维修基金等费用均是原告出资,被告没有出一分钱,后续房屋装修、购买家具家电也是全部由原告出资。原告自2005年入住房屋至今。2010年6月被告趁原告家中无人将诉争房屋购买合同偷走,并以房产证丢失为由到房屋管理局办理了挂失手续(因房产证自始至终都由原告保管),从这天起被告开始为争夺房产做准备。2010年11月下旬,被告借家中无人之际,将诉争房屋的水卡、电卡、有线电视存折卡偷走,想通过断水断电的方式将二原告驱走。2011年春节前被告扬言要杀死其母亲安某,多次电话、短信恐吓原告,为此原告到苹果园派出所报案,有备案可查。2011年年初被告起诉两原告,要求两原告将诉争房屋交还给被告,经区人民法院及第一中级人民法院两级法院审理,最终驳回了被告的腾房请求。2011年8月,两原告起诉被告,要求法院确认诉争房屋归两原告所有,人民法院认为,经济适用房过户涉及购买人资格审查,政府回购等行政审批,两原告要求确认房屋所有权、并办理过户手续的主张,本院难以支持,最后驳回了两原告的诉讼请求。原告认为根据《合同法》第五十八条规定,合同被认定无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告基于亲情关系,出于对被告的信任借其名义购买了涉案房屋。而被告现在不仅反悔,反而通过暴力和诉讼的方法要求父母腾房。被告的行为不仅违反了诚实信用原则,也违反了社会的公序良俗原则,被告不诚信行为给原告造成了巨大的经济损失。故诉至法院。诉讼请求:1、请求依法确认两原告目前与被告达成的借被告名义购买的某号房屋的口头协议无效;2、请求判令被告返还原告所支付的购房款317739元;3、请求依法判令被告赔偿两原告经济损失2542367元(暂定最终以房屋的评估价为准,该损失包含取得房屋产权证时原告缴纳的税费15867元);4、诉讼费用保全费由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  刘某甲辩称:不同意原告的诉讼请求。原、被告不存在借名买房,购房款及契税、印花税等费用均由被告出资。原告要求经济损失既没有事实根据也没有法律依据。因此不同意原告的诉讼请求。同时,原告行为严重侵犯了被告作为房屋所有权人合法权益,故要求原告立即腾退房屋,并支付2010年9月起非法占有该房屋以来的房屋使用费。事实部分,原告所述有错误。首先,原告不具备经济适用房购买资格。并不是教委人员未在,不能盖章,而是表格填写有误,不能盖章。其次,购房款及契税都是被告出资的,家电及装修均为被告出资。原告于2005年入住,是因为原、被告交换房屋,且原告居住期间所有费用均由被告交付。电卡、水卡一直是被告持有,是为了交费使用。补办房产证是原告刘某把名下房屋卖了,因为安某与刘某想偷着把房屋过户,让被告补房产证,房产证一直放在房子里面。2011年12月两原告起诉被告要求房屋确权及过户,法院判决被告是房屋所有权人。综上,不同意原告的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  安某、刘某系夫妻关系,刘某甲系安某、刘某之女。

 

  座落于北京市的诉争房屋所有权证书上登记的房屋所有权人为刘某甲。该房屋系经济适用房,建筑面积90.08平方米。刘某甲于2004年4月10日与开发商签订关于该房屋的《商品房买卖合同》,2005年3月14日,刘某甲取得该房屋的契税完税凭证,2005年4月29日取得产权证。2010年12月21日刘某甲通过补办方式取得所有权证。

 

  诉争房屋在2005年初交付使用后,由安某、刘某装修后居住使用至今。

 

  安某、刘某提供产权证、付款人署名均为刘某甲数额分别为297256元、20483元共计317739元的购房款发票2张,数额为6355元的北京市住宅公共维修基金专用收据1张、数额为5元的印花税发票1张、数额为4766元的契税完税发票1张、数额为3774元的国有土地有偿使用费专用收据1张,以证明诉争房屋系原告出资购买。刘某甲称,购房款由其出资,分两次现金付清,并称其将购房发票、产权证放在原告居住的诉争房屋的卧室内,后被安某拿走。

 

  刘某甲提供装修合同及预算书,装修订金、首付款、尾款票据,家具购买合同,物业费、供暖费、燃气费、生活垃圾清运费发票若干及抽油烟机、灶具、热水器购物发票,以证明诉争房屋装修款、购置家具均系刘某甲出资。安某、刘某称,刘某甲趁家中无人,将上述证据拿走。

 

  另查:原告提供录音证据,录音中刘某甲承认,安某、刘某借用刘某甲名义购买诉争房屋,诉争房屋购房款、装修款均系安某、刘某出资。刘某甲对录音证据的真实性不予认可,不认可与原告对话的是其本人,提出对录音证据进行鉴定,但未向鉴定机构缴纳鉴定费,亦未提供相关反证证明录音证据系伪造。

 

  另,在民事案件中,刘某甲以系诉争房屋合法所有权人,以安某、刘某非法占有诉争房屋,拒绝腾退为由,诉至本院,要求被告腾退诉争房屋并支付相应使用费。本院于2011年5月9日作出民事判决书,认定现诉争房屋虽然登记在刘某甲名下,但安某、刘某目前无其他住房,并一直居住在诉争房屋内,且二人均已年逾古稀,现不具备腾房及支付房屋使用费条件,驳回刘某甲的诉讼请求。2011年,安某、刘某诉至本院,要求判令诉争房屋为其所有,刘某甲配合办理房屋产权过户手续。2011年12月14日,本院作出民事判决书,认为房屋所有权证系所有权人对登记于其名下的房屋享有权利的凭证。经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房,是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。相对于商品房而言,经济适用房的购买必须符合相应的规定,同时在经济适用住房转让方面,政府亦有明确的政策性规定。诉争房屋性质系经济适用住房,登记在刘某甲名下。刘某甲理应享有与公示状态即作为房屋所有权人相应的权利。结合双方提供的证据及付款情况,即便原告与被告就借名买房一事存在口头协议。又因经济适用房过户涉及购买人资格审查、政府回购等行政审批。故,关于二原告要求确认诉争房屋所有权、并办理房屋产权过户手续的主张,本院难以支持。如协议最终未被履行,原告可采取其他途径主张权利。判决驳回了安某、刘某的全部诉讼请求。该判决现已生效。

 

  另,经原告安某、刘某申请,本院委托,某地产估价有限公司评估,北京市某诉争房屋现价值252.65万元。

 

  上述事实有购房合同、录音、民事判决书、购房发票、公共维修基金票据、契税完税发票、国有土地有偿使用费专用收据、购买电器发票、装修发票,物业费、供暖费、燃气费票据及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  1、刘某甲于本判决生效后十五日内返还安某、刘某购房款三十一万七千七百三十九元;

 

  2、刘某甲于本判决生效后十五日内赔偿安某、刘某经济损失九十万元;

 

  3、驳回安某、刘某的其他诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  借名买房系指以他人(符合购买条件的人)名义购买经济适用房等政府限制购买的房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。本案中,在录音证据中,被告刘某甲承认购房款项均由原告安某、刘某出资,双方是借名买房。虽然刘某甲对录音证据真实性不予认可,但未缴纳鉴定费用,亦未提供相关反证。结合购买房屋主要票据,如购房发票、公共维修基金票据、契税完税发票、国有土地有偿使用费专用收据由原告安某、刘某持有,可以认定,诉争房屋购房款为原告安某、刘某出资。故对原告要求返还购房款317739元的诉讼请求,予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求,刘某甲在取得经济适用房资格后,由原告安某、刘某实际购买和使用诉争房屋,双方就诉争房屋系事实上的借名购房。因诉争房屋系经济适用房,而经济适用房是政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。该种借名购买经济适用房的行为属于用合法形式掩盖非法目的,属于违反《民法通则》第五十八条及《合同法》第五十二条规定的情形,故原、被告之间借名买房协议无效。基于房地产市场状况和实际使用情况,借名买房协议无效后会给安某、刘某产生一定信赖利益损失,安某、刘某在明知诉争房屋系经济适用房的情况下,违反国家政策,借名购买,存在一定过错,故安某、刘某要求按照房屋现值的数额予以赔偿缺乏相应依据,法院根据本案现有事实及考虑到安某、刘某已居住房屋多年,对相应损失予以酌定。被告刘某甲经依法公告传唤,无正当理由未到庭应诉,视为对其享有抗辩权利的放弃,故依法缺席判决。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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