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借名买房纠纷时,是否根据实际房屋使用者判断房屋所有权归属?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-25 17:58

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
  一、基本案情
 
  1、原告诉称
 
  宋某诉称:我与被告原系男女朋友关系。2000年9月,我购买位于北京市朝阳区某涉诉房屋。因我身份证丢失,借用被告身份证办理购房手续,约定房屋属于我个人所有,待房屋银行按揭还清后,被告协助我办理产权转移登记。现银行贷款已还清,我多次要求被告协助我办理产权转移登记,被告均推脱。因此我要求被告协助我办理涉案房屋的所有权变更登记。
 
  2、被告辩称
 
  吴某辩称:我不同意原告的诉讼请求。双方不存在借名买房的情况。1、涉案房屋应属原告和我的共同财产。2006年以前,我和原告共同经营公司、共同居住长达十多年,此期间双方以公司收入支付按揭还贷和涉案房屋的物业费、供暖费等。涉案房屋首付款、装修款和最后一笔贷款都是我和我母亲支付的。2、本案并非借名买房,且涉及第三人利益,应驳回原告的诉讼请求。如果真存在借名买房,应在购房前签订协议,不应在买房六年后才补签“证明”。根据当前政策规定,原告不具备购房资格,无法办理过户手续。涉案房屋目前已被我出售给第三人张某,已办理网签,因此强行过户会影响第三人的合法权益。3、“证明”实为赠与,我当时急于与原告分手,就同意将共同财产赠与原告,现我明确撤销赠与,请法院驳回原告诉讼请求。4、原告诉讼请求根本无法执行。房屋过户需要基于特定的法律关系和方式,包括买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、房屋分割和合并,现双方缺乏上述基础法律关系,无法执行过户,请驳回原告诉讼请求。
 
  二、法院查明
 
  原告和被告原系男女朋友关系,二人于1996年年底左右确定关系,于2005年年底2006年年初分手。原告与被告于2002年共同出资设立了北京某科技服务中心,2004年又设立了北京某科技有限公司,二人共同经营,原告为法定代表人。
 
  2000年9月7日,被告作为买方与北京某房地产开发有限责任公司签订《北京市内销商品房预售契约》,约定被告购买涉案房屋,关于付款方式,合同约定被告于签约当日交付房款9800元,于2001年9月6日支付房款47657元,余款18万元被告采用建行20年按揭方式贷款。
 
  2000年9月,被告(甲方)作为借款人、抵押人与中国某银行北京分行某支行(乙方)作为贷款人、抵押权人,北京某房地产开发有限责任公司(丙方)作为保证人、开发商签订《中国某银行北京市分行个人住房贷款借款合同》,约定乙方向甲方提供贷款18万元,借款期限为24个月,借款直接划入丙方存款账户,约定扣款账户为借款人被告名下账户,月均还款额为1246.34元,共240期。
 
  2000年9月14日,被告作为甲方与北京某建筑公司装饰部作为乙方签订《家庭装饰装修工程合同书》,约定乙方承接甲方涉案房屋的装饰装修工程。
 
  关于房款的支付情况。首付款,原告提交了金额为57457元的发票一张,付款单位为被告,开票日期无法显示。经询问,双方均表示首付款自2000年至2005年期间分多次支付,最终用多张收据换取了一张发票。关于首付款出资,原告坚持是自己出资,被告表示其母亲出资2万元,在双方经营公司后,由公司资金支付。关于公司资金,原告表示2002年左右公司没有利润,原告直至2003年都在外打工。2005年公司才正式经营,在公司有盈利的情况下,先用于给员工发工资,余款用于还被告的车贷和原告的房贷。原告认为公司还房贷的钱款属于原告应得的报酬。对此,被告则表示其与原告共同生活,家中开销和房贷等事宜都是原告一手办理,被告的收入都在公司账上,被告没有领取过,用钱时向原告要。2002年公司成立后就有盈利,但被告从未管理公司账目,都是原告处理。公司盈利用来偿还被告的车贷和涉案房屋的房贷。
 
  银行按揭贷款一节,原告为证明其偿还了银行按揭贷款,向本院提交了2000年后其向被告名下的某银行账户内存款的储蓄卡存款回执和存款凭条。被告对证据的真实性没有异议,但主张在双方分手前还贷都是原告经手办理的,原告提交的证据可以证明贷款偿还人为被告。
 
  2013年4月7日,被告将涉案房屋的按揭贷款余额65889.98元一次性还清。
 
  关于涉案房屋的使用情况。原告表示其单独使用,在双方分手前,二人没有长期居住在一起,被告偶尔来涉案房屋住。原告为证明其实际居住使用涉案房屋,向本院提交了涉案房屋购买家电、物业费、供暖费等相关票据,部分票据上载明交款人为原告。被告则表示双方分手前,二人共同居住在涉案房屋,并提交了物业公司和居委会的居住证明,证明2000年至2006年间,被告居住在涉案房屋。原告对居住证明不认可,表示物业公司和居委会都是在2010年才成立的。
 
  2006年1月25日,原告和被告共同签字确认了《证明》,载明:由于本人宋某不慎将身份证丢失,2000年9月6日购房位于北京市朝阳区某涉诉房屋时,使用了吴某个人身份证购买。由于此房是银行贷款购买(每月银行贷款还款额为1246.01元,均由宋某支付),因此暂时无法办理产权过户。等银行贷款还清时,吴某无偿提供身份证等一切证明,协助本人办理产权登记过户手续。此文件一式二份,宋某、吴某各持一份。
 
  2007年4月19日,被告取得了涉案房屋的产权证书。
 
  另查,涉案房屋曾被原告出租,后被告将租户清走。
 
  另,原告名下登记有一处位于北京市朝阳区某房屋,原告非京户口,在京缴纳社会保险满五年。
 
  三、法院判决
 
  驳回原告宋某的诉讼请求。
 
  四、律师点评
 
  房产律师靳双权认为:
 
  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方的争议焦点为双方之间是否存在借名买房的事实。可以做如下分析:
 
  首先,关于涉案房屋的出资问题。虽原告提交了首付款的发票以及其向被告名下账户存款的凭证,但庭审查明,自2002年双方共同出资并共同经营公司,原告亦认可公司的结余直接用于偿还被告名下的车贷和涉案房屋的房贷。原告主张其还房贷的钱款系其报酬,但未提交相应的证据,公司的财产与原告、被告的个人收入并未严格区分,故无法认定涉案房屋的全款系原告个人出资。
 
  其次,关于涉案房屋的居住使用问题。庭审查明,双方分手前原告和被告均居住过涉案房屋。二人分手后,涉案房屋由原告实际控制使用。
 
  最后,关于原告主张的借名买房的理由,根据原告提交的证据,原告借名购房的理由系身份证丢失,且该证据仅说明贷款由原告偿还,对首付款未提及。众所周知,买房对于个人讲,属于重大经济活动,如果借名购房,一般人均持审慎态度,必然存在无法以自己名义购房的情况。而身份证丢失则可以通过申请补办等其他方式予以补救,而不必要借名购房。此外,通常来讲,借名人为保障自己的利益,往往通过书面形式确认自己支付了全部款项,而不是如本案《证明》中对首付款避而不谈。
 
  综合上述分析可见,在原告和被告分手前,涉案房屋不论是出资还是实际占有,均不符合借名购房的情形。原告基于双方借名购房的关系,要求被告配合其办理涉案房屋的转移登记手续,证据不足,难以支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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