房产律师分析借名买房的所有权确认纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告赵先生、赵女士起诉称：我二人为兄妹关系，我们与被告为多年朋友关系。2016年8月，我二人因不具备贷款条件，经被告同意，借用被告的名字于2016年9月27日购买了案涉房屋，总价款为795860元，当时房屋首付款、契税及杂费、住宅维修基金均是由我二人支付，后我们每月按期如数支付购房贷款。涉案房屋已取得房屋房地产权证。2017年9月，我二人准备将房屋转售的时候，被告认为房屋为其所有，拒绝配合我们办理房屋登记过户。涉案房屋所有权应归我二人所有，为维护我兄妹的合法权益，请求法院依法确认坐落在甲市乙区XX街道X小区A座901号房屋的所有权归我兄妹二人所有。

　　二、被告辩称

　　被告罗先生答辩称：因第三人谢女士的征信是黑户买不了房，故借用我的名义做按揭买房，房子全款由第三人支付，所有产权归第三人所有。当时我与秦先生签订购房协议，并交了购房诚意金56680元给秦先生。签完合同后，秦先生没有再管，交给杜大娘做贷款，因为是第一次买房，我和第三人不懂，杜大娘将我的装修贷款7万元全部拿走，并拿我的钱给我供了10个月的月供，共4.5万元左右。杜大娘瞒着我用她儿女赵先生、赵女士名义还款，我没有见过赵先生、赵女士，不认识两人，收到法院传票看了才知道他们是杜大娘儿女，我收到传票前连杜大娘的名字都不知道，她所操作的一切都隐瞒和欺骗我。由于房子升值太快，杜大娘借此逼我将房子低价卖给她，我将买房真实情况告诉了杜大娘，即案涉房产属于第三人，如果第三人不同意，我不能做主卖她房子。杜大娘称可以卖房子给她，但只同意给我10万元，我和第三人不同意卖，后来杜大娘起诉到法院。

　　第三人谢女士述称：不同意原告的诉请，案涉房屋是我出钱买的，当时我做不了按揭，所以借用被告名义买房，首期款56680元由我支付给秦先生，由秦先生操作买房事宜，秦先生称给了56680元就可以买房，余款通过按揭贷款形式，我根本不认识原告，也没有跟原告见过面。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告罗先生为坐落于甲市乙区XX街X小区A座901号房的登记权利人，登记时间为2016年12月28日。2016年8月29日，被告罗先生作为认购方与甲市乙区L房地产投资有限公司作为出售方签订《X小区认购书》，约定认购位于甲市乙区X小区A座901号房，总价款795860元;定金20000元须于签署认购书时或之前付清;首期楼款145860元，须于2016年9月5日或之前付清(扣除定金)同时签署《商品房买卖合同》;楼款余额630000元，须于2016年9月5日办理银行按揭。

　　2016年9月27日，被告罗先生与甲市乙区L房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定罗先生向甲市乙区L房地产投资有限公司购买案涉房产，总价款795860元，被告已支付定金20000元，被告应于2016年9月27日前支付首期房价款145860元，占全部房价款的20%，余款630000元向最终审批的银行机构申请贷款支付。同日，被告罗先生与甲市乙区L房地产投资有限公司签订《补充协议》，约定因被告资金周转困难，申请分期付款，双方经协商同意，被告于2016年9月27日前支付购房首期款83060元(含定金)，剩余房款82800元申请分期付款，分12个月支付。

　　2016年9月27日，被告罗先生出具《借据》，载明因资金周转困难，向两原告借款98121.5元，用于购买乙区X小区A座901号房的首期房款及杂费，借款期限为6个月内一次性还清。被告罗先生作为借款人在《借据》上签名。同日，赵某通过其银行账户支付63060元到甲市乙区L房地产投资有限公司。

　　2016年10月13日，被告罗先生作为借款人与中国J银行作为贷款人(抵押权人)、甲市乙区L房地产投资有限公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》，约定被告借款630000元用于购买案涉房产，借款期限为360个月，还款方式为等额本息还款，借款直接划入甲市乙区L房地产投资有限公司开立的银行账户，案涉房产作为借款抵押物。2016年11月15日，中国J银行向被告罗先生放款630000元。

　　2016年10月13日，赵某通过银行转账支付了案涉房产的住宅专项维修资金7958.6元。2016年10月14日，被告罗先生在案涉房产的契税纳税申报表上签名，同日税务机关开具《税收缴款书》，载明案涉房产的实缴税费金额为11369.43元。

　　2017年12月7日，甲市乙区L房地产投资有限公司向被告罗先生开具金额为82800元的案涉房产发票。2017年12月14日，甲市乙区L房地产投资有限公司出具证明，证明其公司账户于2016年11月至2016年12月收到赵女士代付业主罗先生X小区A座901号房首期分期款82800元，于2016年12月结清。同日，甲市乙区L房地产投资有限公司出具证明，证明其收到赵女士代付业主罗先生X小区A座901号房代办证费现金11609.43元。本案庭审中，原、被告均确认原告代被告支付了案涉房产的部分贷款款项。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告赵先生、赵女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产买卖律师靳双权认为：本案为所有权确认纠纷，案件争议焦点在于原告与被告之间是否存在借名买房合同关系，对此靳律师分析如下：

　　首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告主张与被告之间存在借名买房关系，被告对此予以否认，原告应就其主张的借名买房关系承担举证证明责任。本案中，原告提供的证据能够证明其对涉案房屋存在出资行为，但根据原告提供的借据显示，被告曾为购买案涉房屋向原告借款，因此原告的出资行为仅能证明双方之间存在借款关系，无法证明双方存在借名买房关系。原告另持有住宅维修基金对账簿、契税发票、商品房买卖合同等原件，对此被告认为其系通过中介买房，所以将买房材料交给了中介，原告也自认从事地产中介行业，所以虽然原告持有上述原件，但并不能因此直接推定原告与被告之间存在借名买房关系。本案中，原告无法提供借名买房的书面协议，也未举证证明其与被告就借名买房事宜曾进行协商及确认，因此原告提供的证据不足以证明其事实主张，依法应承担举证不能的法律后果。其次，关于借名买房的原因，原告诉称是由于不具备贷款条件，但并未提供证据予以证明，原告另诉称借用被告名义是因为与被告为多年朋友关系，但在本案庭审中原告又称在2016年8、9月购买案涉房屋时才认识被告，而被告对此一直予以否认，因此靳律师认为，原告在本案中的陈述前后不一，其主张借名买房的理由缺乏依据，不合常理，故不予采信。综合上述分析，对于原告主张的借名买房关系，不予确认。

　　本案中，原告诉讼请求为确认案涉房产的所有权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故物权登记具有权利推定效力，在没有充分的证据加以推翻的情况下，登记的权利人应推定为真实的权利人，本案所涉房产已登记在被告罗先生名下，对于原告主张的借名买房关系、也不予确认，因此原告该诉讼请求缺乏依据，而即使原告主张的借名买房合同成立，但借名买房合同仅具有债权效力，不能直接产生物权变动的效果，原告以借名买房合同直接要求确认对涉案房产具有所有权，也缺乏法律依据，因此对于原告的诉讼请求，依法予以驳回。