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买二手房怎么解决户口迁移出问题?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-31 15:24

在二手房买卖过程中,由于户口迁移引发的纠纷屡见不鲜,不少买房人遇到了卖家户口迟迟不迁走,或者买了“学区房”却无法落户的糟心事。

  昨日,北京市二中院通报了该院3年来审理的因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件,买房人要求现有户口迁出的案件占86%。市二中院表示,法院无法判决迁移户口,但买房人可以根据合同约定主张相应的违约金。
  违约金最高达房款20%
  在因户口迁移引发的纠纷案件中,涉及学区房买卖的案件占25%
  如房屋中已登记有多人户口,现有学籍可能已被使用,影响学区房落户。
  涉及连环买卖的案件占20%,如房屋中有卖房人或前手房屋所有权人的户口,户口登记人不配合迁出或无法迁出等。
  50%的案件涉及案外人的户口,即涉案房屋中除了卖房人户口外,还涉及其亲属等其他案外人的户口,或者前手房屋所有权人及相关人员的户口。借名买房指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。
  当事人在二手房买卖过程中大多对违反户口迁移义务的违约金进行了明确规定,如一般约定按房屋总价款的一定比例按日支付违约金。由于违反户口迁移义务的违约行为持续时间较长,导致诉讼时违约金数额较高。 ;多数人要求违约方缴纳几十万元,也有部分要求的高达百余万元,最高数额已经达到总房款的20%。 ;
  不迁户口原因多样
   ;学区房 ;交易市场较为活跃。借名买房规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。再比如,已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋,以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。有的当事人购买 ;学区房 ;尤其是东城、西城等中心城区的平房,房产证上登记为居住,但实际是过道,或实际面积非常小,有的甚至不到2平方米,无法满足居住条件,在落户中可能存在障碍。或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格,导致购房目的无法实现。
  还有买房人未预先调查核实,未与其他户籍登记人明确户口迁出义务,仅仅是卖房人答应让其亲属迁出,以至于在合同履行过程中,出现登记人不愿配合、根本找不到登记人,甚至登记人已经死亡等情形,致户口迟迟无法迁出。
  部分户口的登记人没有其他落户地点,如有的卖房人卖房后租住 ;公租房 ;有的老人以 ;卖房养老 ;的方式居住在养老院等,因 ;公租房 ;、养老院及私人租赁的房屋等不具备落户的条件,导致户口无法迁出。
  提前核实户口学位
  如果登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口,或者涉案房屋有其他无法落户的情况,买房人仅能依据双方买卖合同的约定,主张相应的违约金,无法要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口,公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。但根据现有的户籍政策,房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入,买房人取得房屋所有权后,可以办理户口迁入。
  买房人应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况,并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。以购买 ;学区房 ;为主要目的的买房人,应提前向学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制,建议在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。
  如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用,如果卖房人违约,有可能导致买房人购房目的无法实现,买房人要求继续履行合同的,那么买房人可在诉讼过程中向法院申请行为保全,禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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