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房产律师靳双权:兄弟间借名买房遇被借名人不配合过户引纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-23 17:46

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告王某甲起诉称:我与王某乙是兄弟关系,2007年9月14日,我为降低购买商品房首付款比例,与王某乙约定以王某乙名义同甲市XX置业有限公司签订《甲市商品房预售合同》,购买其开发建设的位于甲市乙区705号房屋,房屋预测建筑面积170.62平方米,房屋总价2478134元,贷款方式支付。合同签订后,我实际支付了诉争房屋的首付款、面积补差款、专项维修基金以及相关的税费,并如期按照借款合同向第三人还款。同时,自房屋交付后,我便一直居住至今,并实际支付了居住使用诉争房屋的物业管理费、水电等费用,其相关的费用票据以及商品房购房合同、房产证、购房发票等相关原件均在我处保存,故诉争房屋实际权利人系我。2009年2月3日,诉争房屋获得房屋所有权证书。我要求王某乙将房屋过户到我名下,王某乙却迟迟不予配合。故请求法院依法判令:1、判决王某乙继续履行借名买房协议,将诉争房屋过户到我名下;2、要求代王某乙偿还对于XX银行的贷款,并要求XX银行协助解除诉争房屋的抵押;3、王某乙承担本案诉讼费。

  二、被告辩称

  被告王某乙答辩称:我不同意王某甲的诉讼请求。诉争房屋的实际产权人是我。王某甲也承认是为了降低首付款比例以我的名义购房。王某甲并未提供任何证据证明是借名买房,且本案是房屋买卖合同关系,具有相对性,王某甲并不是本案的适格主体,无权要求我将诉争房屋过户到王某甲的名下。

  第三人XX银行述称:我行不同意王某甲的诉讼请求。本案涉案的商品房买卖合同合法有效,王某乙也与我行签订了按揭合同,王某乙也无逾期还款的情况出现。双方的债权债务转让需要经过抵押权人的同意。我行不知道王某甲是否具有偿还债务的能力,故不同意王某甲的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2007年9月14日,王某乙与甲市XX置业有限公司签订《甲市商品房预售合同》。该合同主要约定:王某乙购买甲市XX置业有限公司开发的坐落于甲市乙区705号房屋(现行政地址为乙区705号,以下简称诉争房屋),预测建筑面积170.62平方米,总价款2478134元,付款方式为首付款30%,其余价款向XX银行或住房公积金管理机构借款支付。合同签订后,以王某乙的名誉依照合同约定支付了首付款,并向第三人XX银行申请贷款支付了剩余房款。2009年2月3日,诉争房屋登记至王某乙名下。此后,第三人XX银行成为诉争房屋的抵押权人。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、王某乙、第三人XX银行于判决书生效之日起十五日内协助王某甲办理其代王某乙向第三人XX银行一次性结清贷款手续(具体数额以第三人XX银行依据其与王某乙签订的借款合同计算后出具的结算信息为准);

  2、王某乙、第三人XX银行于判决书生效之日起十五日内协助王某甲消除甲市乙区705号房屋上的抵押权;

  3、王某乙于判决书生效之日起十五日内协助王某甲办理将位于甲市乙区705号房屋过户到王某甲名下的转移登记手续。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案争议焦点为王某乙与王某甲之间是否存在借名买房的事实。本案中,王某甲与王某乙之间不存在书面的借名买房协议,但存在以下客观事实:1、诉争房屋的首付款、贷款和还款均由王某甲支付。王某乙对此解释为其与王某甲此前存在合作关系,存在150万元的利润在王某甲处留存,故由王某甲用其利润支付了首付款和截止2012年的贷款。但,王某乙所提供证据不足以证明其与王某甲此前存在合作关系以及存在150万元利润的事实。根据证人的证言却显示了诉争房屋的首付款及贷款还款均由王某甲一方支付。因此,有理由相信诉争房屋的首付款、贷款均由王某甲一方支付。2、诉争房屋的预售合同上预留了王某甲的电话,多份收房单据、票据上均由王某甲签署,且预售合同、房产证、票据原件均由王某甲一方持有。王某乙对此解释为其委托王某甲代为办理相关手续,而这些手续之前一直都是由其母亲保管,母亲去世后,王某甲开始同意后续贷款由其偿还。但双方就诉争房屋的增值部分未达成一致意见,此后才把相关材料的原件给了王某甲。王某乙称其在双方未达成一致意见的情况下即将诉争房屋的相关材料全部交给王某甲的主张,与常理不符,难以采信。3、诉争房屋由王某甲收房并居住至今。王某乙对此解释为其当时不希望女朋友知道其购买诉争房屋的情况,故委托王某甲代为收房,并由王某甲居住诉争房屋,而其结婚后也未在诉争房屋内居住,而是和其母亲一起居住。王某乙称其在婚后有房不住却与其母亲一起居住的主张,严重有违常理,难以采信。4、王某甲与王某乙对话过程中明确提及借王某乙的名义买房,而王某乙并未对此明确予以否认,却多次提到了份额问题。王某乙对此解释为双方对于父母遗产、2013年后由王某甲偿还贷款的问题进行的一并协商。正常情况下,王某乙理应积极反驳对其严重不利的事实,但王某乙却没有此类表示,而王某乙所提的份额更让人对此问题产生合理的怀疑。综合上述情况,以及双方共同亲属的证言和王某乙自述其曾向王某甲借款的事实,有理由相信诉争房屋为王某甲借王某乙名义所购买。现王某甲要求代偿贷款,并要求王某乙配合其办理过户手续的请求,并无不当,应予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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