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北京房产律师:以借名买房为由拒不履行房屋买卖合同一案

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-22 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告Z公司起诉称:我公司与K公司均为某省甲市乙区XX路235号XX大楼房产的所有人(按份共有),我公司拥有大厦房产75%的所有权,K公司拥有大厦房产25%的所有权(房屋产权产证号、土地使用权证号为诉讼请求中所列的证号),为便于经营,经双方协商由我公司出资1,250万元购买K公司在XX大楼所有的上述房地产,并且依此协商我公司先后向K公司支付了1,250万元,K公司收到款项后为我公司出具收条两份,2015年8月6日双方签订的房产买卖协议即明确约定K公司必须协助我公司办理所有相关过户手续,但此后K公司一直拖延办理,到2016年5月该过户仅办理增值税、印花税、教育附加费、地方教育附加费、城建税的缴纳,契税和房产过户相关手续等,K公司至今不配合办理,后我公司多次催促未果,我公司至今无法取得以上完全房地产权,所以请求法院依法判令:1、请求判令K公司继续履行双方签订的房屋买卖协议,K公司协助我公司办理某省甲市乙区XX路235号XX大楼K公司名下房产产权、土地使用权过户手续,将上述房地产权属登记至我公司名下;2、请求判令K公司承担律师费17万元;3、判令K公司承担本案保全费、诉讼费等一切诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告K公司答辩称:首先,房屋买卖合同是双方法律行为,买受方的主要义务是支付购房款,本案我公司名义上是买受方,而实际的购房款为案外L公司出资,我公司没有支付购房款,也没有购房的意思表示。第二,涉案房屋登记在原告与我公司名下后,原告Z公司以涉案房屋抵押向银行借款,Z公司又将借款中的1,250万元汇于案外人L公司,通过我公司出具的《委托函》、《收据》以及我公司与Z公司签订的《贷款资金使用补充说明》以及在购房、贷款、还款的前后过程反映进一步说明,名义上我公司买房,实际是案外人L公司借我公司名义买房。综上,我公司与Z公司之间的房屋买卖关系不能成立,请求驳回Z公司的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2012年12月3日,Z公司与K公司签订《联合受让协议》,联合受让‘某省甲市XX大楼房产’,该房产总金额42,412,000元,Z公司出资31,809,000元,占出资比例的75%,K公司出资10,603,000元,占出资比例的25%,双方按出资比例各自负担房产过户费用,风险盈亏也按照出资比例各自负担。”涉案房屋在2013年后已经过户登记在Z公司与K公司名下,为按份共有。2012年12月18日L公司向K公司转账1,090万元,在银行业务凭证中的事由为借款。2013年5月30日,K公司出具《委托函》。2013年12月18日,K公司出具《收据》一份。2014年11月5日,K公司(甲方)与Z公司(乙方)签订《贷款资金使用补充说明》,主要内容为:“鉴于:XX大楼(位于某省甲市乙区XX路235号)产权为甲乙双方共有房产(产权面积以登记为准),双方均同意以此共有产权为抵押物向中国C银行股份有限公司当地支行申请5,000万元最高额抵押贷款。贷款到期日期分别为:2015年7月30日(2,800)万元、2015年9月24日(2,200)万元。经甲乙双方在友好协商,同时就贷款一事签订协议:甲方使用该贷款金额中的25%,乙方使用该贷款金额中的75%。双方均应履行还款义务,均应按与银行的贷款合同及相关协议、文件中约定的期限进行还款,双方向银行还款比例与第一条相同。同时协议还对还款方式做了约定,如甲方未按本协议约定时间支付还款款项,造成乙方带其向银行偿还款项的属于甲方违约;如乙方未按本协议约定时间支付还款款项,造成甲方房产代其偿还银行款项的属于乙方违约。属于本协议约定情形甲方违约的,甲方XX大楼的全部产权归乙方所有,甲方必须协助乙方办理所有相关过户手续,所有税费由甲方承担。在接到乙方通知后甲方如延迟、或不提供相关过户手续的,将承担一切费用(诉讼费、保全费、律师费、评估费、利息等,但不仅限于此);属于本协议约定情形乙方违约的,乙方应赔偿同等地段房产给予甲方,乙方必须协助甲方办理所有相关过户手续,所有税费由甲方承担。乙方接到甲方通知后乙方如延迟、或不提供相关过户手续的,将承担一切费用(诉讼费、保全费、律师费、评估费、利息等,但不仅限于此)”。

  2014年12月9日,K公司出具《收据》一份,内容为:“兹有我单位K公司于2013年12月9日收到由某省Z公司支付的叁佰柒拾伍万元整(3,750,000元)(原告指定由给原告借款取得XX大楼部分所有权的L公司来收取)原告在此确认已收到此笔款项”。

  2015年8月6日K公司(甲方)与Z公司(乙方)签订《房产买卖协议》,主要约定如下:1、甲方房产坐落于某省甲市乙区XX路235号XX大楼,占比25%;2、甲乙双方商定该房产转让价格为:总金额1,250万元,甲方在此确认已收到乙方付来的全部房款;3、甲方必须协助乙方办理所有相关过户手续,相关税费由乙方承担。同时在过户手续办理完毕前乙方即享有甲方在该大厦的全部产权、所有权、用益物权、抵押权等权利(包括乙方已付款后的期间),甲方如延迟、或不提供相关过户手续的,将承担一切费用(诉讼费、保全费、律师费、评估费、利息、乙方实际损失等,但不仅限于此)。……2016年5月25日K公司因房屋买卖向甲市乙区地方税务局缴纳增值税、印花税、教育附加费、地方教育附加费、城建税等税费合计107,423.33元。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、K公司于本判决生效之日起三十日内协助Z公司办理某省甲市乙区XX路235号XX大楼属于K公司名下25%的房产产权、土地使用权过户手续,并将上述房地产权属登记至Z公司名下;

  2、K公司于本判决生效之日起十日内向Z公司支付律师费17万元。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:关于K公司与L公司之间是否存在借名买房事实的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,K公司认为L公司是借名购买的涉诉房产,K公司应当对此主张承担举证责任,庭审中,K公司陈述其与L公司之间就借名买房未签订过书面协议,K公司提供了证人证言、财务凭证等证据以证实其主张,对此靳律师认为,首先,根据K公司提交的2012年12月18日的银行业务凭证,L公司向K公司转账1,090万元,但在该凭证事由一栏中注明为“借款”,该凭证无法证明K公司与L公司之间存在借名买房的事实;其次,根据K公司提交的2012年12月19日电汇凭证,XX单位向Z公司汇款10,730,236元,在该凭证附加信息及用途一栏中注明“代K公司缴付房款”,该凭证也无法证明涉诉房产的真实购买人是L公司;第三,对于证人证言,因证人原系K公司的法定代表人,其与K公司之间存在利害关系,其证人证言在无其他证据佐证的情况下,不能单独作为定案依据使用,K公司以该证人证言来证实借名买房的行为缺乏事实依据。综上,K公司出示的证据不能证明其与L公司之间存在借名买房的事实,故对K公司认为其与L公司之间存借名买房行为的主张不予支持。

  关于Z公司要求K公司协助办理涉诉房产过户手续的诉讼请求能否成立的问题。首先,根据Z公司提交的《某省产权交易所业务受理协议书》及房产证,可以证实Z公司与K公司之间存在共同出资购买涉诉房产的事实,且购买的房产也已按比例过户至双方名下;其次,庭审中Z公司出具了2013年5月30日的委托函、2013年6月6日的证明、《房产抵押合同》、2013年12月18日及2014年12年9月的两份收据、《贷款合作协议》、贷款资金使用补充说明、《房产买卖协议》及土地增值缴纳税款证明单等证据用以证明其与K公司之间存在房屋买卖合同关系,K公司对上述证据的真实性不认可,认为上述证据中加盖的印章不是K公司的印章,对此靳律师认为,当事人对自己的主张应当提供证据加以证实,K公司庭审中陈述其印章未在公安机关及工商行政部门进行备案,现K公司用以否认上述证据真实性的主要证据为证人证言,如第一项判由所述,因证人原系K公司的法定代表人,其与K公司之间存在利害关系,该证人证言在无其他证据佐证的情况下,不能单独作为定案依据使用,故K公司现无充分证据证实其印章的唯一性及确定性。且从事件的整体发展过程分析:首先,K公司与Z公司存在共同出资买房的行为,并通过抵押共有房产向X银行及C银行进行了贷款,如上述证据虚假且K公司不予配合,双方则无法完成购房行为,也不可能从银行取得贷款;其次,原一审中Z公司出示了L公司出具的875万和375万共计1,250万元的收据两张,K公司对L公司出具的875万元的收据真实性予以认可,依据K公司提交的2012年12月18日的银行业务凭证,可以证实L公司与K公司存在借款关系,现Z公司陈述其向L公司付款是替K公司向L公司归还借款符合客观事实;第三,双方当事人已按房屋买卖协议开始办理过户并向税务机关缴纳税费,在税务机关审核过程中,如印章存在虚假且K公司拒不配合,则双方无法在税务机关完成缴纳税费的行为;第四,从2012年12月Z公司与K公司共同出资购买房产到2016年5月向税务部门缴纳税费,时隔三年多,其中多次用到K公司的印章,如该印章存在虚假,K公司应及时向公安部门报案,但至今K公司未向公安部门报案进行处理。综上,Z公司所出示的证据与客观事实能够相互印证,Z公司陈述的案件事实符合客观事物的发展逻辑,而K公司的陈述不能合理否定Z公司所述的案件事实,且对多项事实不能做出合理解释,故K公司认为Z公司出示的上述证据不真实的抗辩意见不能成立,故对Z公司出示的上述证据真实性予以确认,K公司与Z公司之间存在房屋买卖合同关系,根据双方签订的《房产买卖协议》第二条之约定,Z公司已付清全部购房款,K公司应当配合Z公司办理过户手续,故对Z公司要求K公司协助办理涉诉房屋及土地过户的诉讼请求予以支持。

  关于Z公司要求K公司承担律师费17万元的诉讼请求能否成立的问题。根据2014年11月5日的《贷款资金使用补充说明》第五条及2015年8月6日的《房产买卖协议》第三条之约定,如K公司延迟或不提供相关过户手续的,将承担一切费用,故Z公司要求K公司承担律师费于法有据,根据Z公司出具的某省某律师事务所的发票,对Z公司要求K公司承担律师费17万元的诉讼请求予以支持。

  关于K公司提交的中止审理本案的申请能否成立的问题。2017年7月12日K公司向法院提交了要求中止审理本案的申请,该申请中止的理由经合议庭审查,不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定之情形,故对其申请不予准许。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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