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房产律师:借名买房人在办理产权过户前死亡的该房可以作为遗产继承吗

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-04 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告牛先生、柴女士起诉称:我二人为夫妻关系,育有一子小牛。小牛在2004年10月13日以被告程女士的名义签署了《商品房买卖合同》,购买了位于甲市乙区A地(XX小区)东侧9号楼1502号房屋一套,总价为552684元,房屋购买后小牛将房屋装修并且一直在该处居住。期间该房屋的贷款以及水电、物业等花费均有小牛支付。该房屋是因危改回迁房,需要购买五年以后才能过户,小牛在购买房屋时与被告口头约定房屋能够过户的时候由被告将房屋过户给小牛。房屋购买至今已经12年,根据法律规定能够办理房屋过户。小牛多次要求被告过户,但是被告始终以各种理由推脱。小牛于2016年7月4日因病去世。虽然已经去世,但是应当属于其的房产仍旧是遗产的一部分。作为小牛的父母,我二人是合法的继承人有权继承其房产。我二人为了维护儿子小牛以及自己的合法权益特向贵院提起诉讼,请求判令:1、请求判令程女士将位于甲市乙区A地(XX小区)东侧9号楼1502号房屋所有权转移登记至牛先生、柴女士名下;2、请求判令程女士承担本案的诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告程女士答辩称:1、从案由上看。原告以继承人的身份主张继承小牛与我之间的合同关系,这本身就不符合法律的规定。本案的案由为合同纠纷,也就是说原告是以合同相对人的身份起诉我要求履行其所为的与小牛之间的房屋买卖合同。2、从诉讼请求上看,原告提出的是物权请求,而诉争房屋的物权毫无争议的属于我,不属于小牛的遗产。原告作为小牛的继承人,只能继承确定归属小牛所有的财产,不能主张继承因其主观臆断而认为小牛可能拥有的财产。3、从事实上看,我与小牛仅仅基于在一定时期内就诉争房屋的使用权达成过一致意见,而根本不涉及房屋的所有权. 4、从原告陈述的事实与理由上看,根本属于其主观臆断,不应采信。本案中,我与死者小牛之间的合作系口头约定,双方没有签署书面协议。而原告在小牛去世之后,自作主张替代小牛的合同相对人身份向法庭陈述我与小牛之间的合同关系,这样的行为没有任何效力。5,小牛已经去世,我与小牛之间的所谓合作关系应当自行终止。原告应当将诉争房屋立即腾退给我,否则我将提起相应的物权之诉维护自身权益。因此,我要求原告立即腾退诉争房屋,以免诉累。综上所述,在此请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

  第三人XX银行A区支行述称:中国XX银行甲市XX大厦支行是我行辖属营业网点,其财务管理权限和行政管理权限由XX银行A区支行所有。本案中,因涉诉房屋由程女士在我行贷款所购,我行为抵押权人。在立案之后,双方当事人举证期间,被告人程女士向我行提出提前归还贷款,我行无理由拒绝客户正当要求,故程女士于2016年11月7日结清了该房屋剩余贷款。由此,该案不涉及我行利益,我行申请不再作为第三人参加诉讼。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2004年10月13日,出卖人:甲市Z开发集团有限公司(以下简称Z公司)与买受人:程女士签订《商品房买卖合同》:主要约定:……第三条:买受人所购商品房的基本情况:买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的:XX小区东侧9号楼1502室。该商品房的用途为住宅。该商品房[合同约定]建筑面积139.92平方米,其中,套内建筑面积117.24平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.68平方米。第四条计价方式与价款。1、按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米3950元,总金额(人民币)伍拾伍万贰仟陆佰捌拾肆元整等。2004年11月24日,贷款人中国XX银行甲市A区支行与借款人程女士签订《个人住房按揭合同》,主要约定:……第二条乙方所购商品房:1、坐落位置甲市乙区XX小区东侧9号楼1502室。5、价值552684.00。第三条借款金额叁拾伍万元,即乙方所购商品房总价款的63.33%。第四条借款期限:借款总期限自2004年11月24日起至2021年11月24日止共17年。第七条:借款偿还3、乙方在获得甲方贷款之前必须向甲方办理银行卡(卡种借记卡,卡号×××)等。同时,程女士办理了其他相关手续。2004年12月20日,甲市Z物业管理有限公司交付上述房屋并开具入住证明。后程女士办理了1502室房屋的所有权证书,载明:经济适用房。房屋所有权人程女士,产别:私有产;房号1502,建筑面积:139.92元。

  再查: 1、被继承人小牛于二〇一六年七月四日,因病在某市医院死亡。2、财产:在中国K银行股份有限公司甲市开户的:1、户名:小牛,账号:×××,存款余额(人民币):贰拾柒元柒角捌分(¥27.78);2、户名:小牛,账号:KKK、存款余额(人民币):壹仟零伍拾贰元壹角柒分(¥1052.17);2、据继承人牛先生、柴女士共同陈述及核实有关资料,被继承人生前无遗嘱、也未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议一事无争议,截止本公证书出具之日也没有他人向本处提出异议。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第十六条的规定,上述死者的财产为被继承人的遗产;被继承人生前无遗嘱(遗赠),也无遗赠扶养协议,故根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定,被继承人的遗产应由其配偶、父母、子女共同继承,因被继承人的配偶离异,且无子女,因此,兹证明被继承人小牛的上述遗产由被继承人的父亲牛先生、母亲柴女士共同继承。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告牛先生、柴女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案第三人XX银行A区支行经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利。

  本案中,对于牛先生、柴女士是否有权提起诉讼,程女士认为二人无权继承小牛与程女士之间的合同关系。对此,靳律师认为,牛先生、柴女士认为小牛借程女士之名购买涉案房屋,后因小牛死亡,相应的合同权利义务应由其法定继承人承继,故牛先生、柴女士有权作为原告提起诉讼。程女士的主张,不予采信。

  诉讼中,牛先生、柴女士提出小牛在2004年10月13日以程女士的名义签署《商品房买卖合同》,购买了涉案房屋,同时提出房屋购买后小牛将房屋装修并且一直在该处居住。期间该房屋的贷款以及水电、物业等花费均由小牛支付。该房屋是因危改回迁房,需要购买五年以后才能过户,小牛在购买房屋时与被告口头约定房屋能够过户的时候由被告将房屋过户给小牛。程女士提出涉案房屋由程女士购买,程女士不否认小牛支付了相关费用,认为小牛与其就诉争房屋的使用权达成过一致意见,而根本不涉及房屋的所有权。当时,小牛提出要长期使用涉案房屋用于开设培训班的场地。小牛替被告支付全部购房款后有权使用该房屋20年。对此,靳律师认为,虽然小牛在使用涉案房屋过程中支付了一定的费用,但牛先生、柴女士提交的证据,不足以证明小牛与程女士之间有借名买房的事实存在,故对其诉讼请求,不予支持。

  对于XX银行A区支行,因不存在任何过错,故不应当承担民事责任。

  XX银行A区支行经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,不影响法院在查明事实的基础上做出缺席判决。

  综上,原告的其他诉称,被告的其他辩称,均缺乏相应的事实与法律依据,不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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