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借名买房案例:当事人以借名购房名义购置住房的效力认定和房屋所有权归属判定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-03 18:03

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  刘某娟诉称:我与被告张某力原系夫妻关系,于2004年12月10日登记结婚。二被告系姐弟关系。2006年我与被告张某力出资购买位于北京市东城区某房屋(下称涉诉房屋)一套,并取得了房屋的产权证,产权人登记为被告张某力。依照法律规定,该房屋应属于夫妻共同财产,但我与被告张某力婚后感情一般,自孩子出生后就开始分室居住,2012年7月搬离共同住处,2014年4月9日,我与被告张某力被判决离婚。在我和被告张某力分居尚未离婚期间,我得知涉诉房屋已被过户至被告张某红名下,被告张某力无权单独转让涉诉房屋,而且二人面临离婚,被告张某红知道所有情况,其与被告张某力签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通,其取得房产并非善意取得,故我诉至法院,请求法院依法确认二被告于2012年12月21日签订的房屋买卖合同无效,并判令被告张某红协助被告张某力将房屋过户回被告张某力名下。

  2、被告辩称

  张某力、张某红辩称:我们不同意原告的诉讼请求。我二人是姐弟关系。涉诉房屋本来就是被告张某红出资购买的,仅仅就是借用被告张某力的名字而已。当时被告张某力的单位分房,原告刘某娟与被告张某力由于已经购买了另外一套住房,无能力继续购买单位分的房子,于是大家商量好,单位分配的涉诉房屋由被告张某红出资购买,权属归被告张某红所有,待房屋产权能够办理过户手续时再将涉诉房屋从被告张某力名下过户回被告张某红处。购买涉诉房屋的钱款是从被告张某红的公婆处支取的,其后被告张某红对涉诉房屋进行了装修,并且一直居住房屋内。2012年房屋可以办理过户手续了,我们为了过户签了《买卖合同》,房屋价格是按照房管局规定的政府指导价填写的,因为房款在2006年已经支付完毕了,所以没有再支付房款。

  二、法院查明

  原告刘某娟与被告张某力原系夫妻关系,于2004年12月10日登记结婚,于2014年4月9日被判决离婚。被告张某红与被告张某力系姐弟关系。2005年2月5日,被告张某力与北京某公司签订了《公司职工某大厦A座集资建房协议书》,该协议书约定:变电公司根据职工张某力自愿参加该大厦A座集资建房的申请,张某力自愿认购住房一套,即本案的涉诉房屋。张某力在签订协议后必须在2005年2月7日17点前交纳该住房50%的总房款226650.03元,所剩尾款按照建房施工进度届时分两次交纳:第一次为住房施工进入封顶阶段;第二次为职工领取住房钥匙之日。该协议还对其他相关内容进行了约定。2005年12月30日,被告张某力与北京西山地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议,约定由被告张某力购买位于该大厦涉诉的房屋,实测面积后,房屋总价为464240元。

  2005年2月6日,被告张某力交纳了购房款226650.03元;2005年9月28日,被告张某力交纳了购房款113325.01元;2006年8月14日,被告张某力交纳了购房款113746.60元。庭审中,被告张某力、张某红主张涉诉房屋系被告张某红借被告张某力名义所购买,双方为借名购房关系,上述房款均由被告张某红交纳,被告张某红向本院提交了其前夫之母石秀红的银行存折及工商银行的个人业务凭证证明付款情况。被告张某红前夫之父巴伟作为证人出庭作证,证明被告张某力、张某红为借名购房关系,涉诉房屋的购房款系其夫妇为被告张某红所出。被告张某力向本院提交了其收入情况的证明,以及在购买涉诉房屋前刚刚购买了另一套房产的证明,以证明其在购买涉诉房屋期间并无能力支付该房房款。另查,上述购房款票据均由被告张某红持有。庭审中,本院要求原告刘某娟提供其与被告张某力支付涉诉房屋房款的相关证据,原告刘某娟未提供。

  另查,涉诉房屋竣工交付后,被告张某红对其进行了装修,装修款由被告张某红支付,装修后被告张某红居住使用涉诉房屋至今。涉诉房屋于2007年12月3日登记到被告张某力名下。2012年12月21日,被告张某力、张某红办理了《存量房屋买卖合同》的网签,在该网签合同中房屋成交价格填写为2388960元,二被告办理网签当日,涉诉房屋过户至被告张某红名下。庭审中,原告刘某娟认为该成交价格远低于市场价,而且被告张某红并未支付该款项,故被告张某红非善意第三人;被告张某力、张某红称该网签合同的签订仅为办理过户,价格是按照房管部门的政府指导价填写的,由于二被告是在履行双方关于借名购房的过户约定,房款早已由被告张某红支付完毕,故此次过户并未实际支付房款。

  三、法院判决

  驳回原告刘某娟的全部诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据《中华人民共和国物权法》规定,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,此系中国法律对房屋权属的形式要求。而中国民法又充分尊重当事人意思自治原则,在不违反法律强制性规定以及社会公共利益的前提下,允许当事人之间自由订立合同,因此北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。”

  本案中,被告张某力、张某红主张二人之间为借名购房关系,双方约定了待房屋可以办理过户手续之时再过户至被告张某红名下。庭审中,被告张某红向本院提供证据证明了涉诉房屋系其出资购买,并在购买后对该房屋进行了装修,而且一直居住使用涉诉房屋至今。而原告刘某娟并未居住使用涉诉房屋,对该房屋的房款支付情况亦无法提供证据加以证明,根据原告刘某娟、被告张某力的财产状况以及其他购房情况,无法认定原告刘某娟、被告张某力支付过涉诉房屋的购房款。综上,被告张某红、张某力提供的相关证据可以证明双方之间存在借名购房关系。本案中,被告张某红作为借名人有权要求登记人被告张某力办理房屋所有权转移登记手续,二被告办理过户手续的行为合法有效,应当予以确认。在办理过户手续时,二被告进行了《存量房屋买卖合同》的网签,该网签合同仅为办理过户手续的步骤之一,其中填写的成交价格并非二被告之间的真实交易价格,网签合同中填写的2388960元的价格条款应当无效,但该价格条款的无效不影响合同其他部分的效力。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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