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双方当事人借名买房协议与借款借住的区别——北京丰台区律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-03 09:57

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  李某诉称:我与被告为同学关系。2005年初双方达成约定,由我以被告的名义购买位于北京市丰台区某房屋一套。丰台区人民法院于2013年、2014年分别以(2013)丰民初字第1357号和(2014)丰民初字第01234号判决书确认该借名购房行为无效,并要求我腾退该房。我认为,既然该借名购房行为无效事实被业已生效的法院判决所确认,并要求我腾退该房屋,而被告却是导致该借名购房行为的过错方,其应当赔偿我的相应损失(购房款、房屋增值部分、装修及添附部分等损失)。我认为被告的违约行为,损害了我的合法权益,使我蒙受了巨大的经济损失,故请求人民法院作出公正判决,依法维护我的合法权益。

  2、被告辩称

  刘某明辩称,所谓借名买房没有事实依据。李某主张原被告的法律关系是借名买房,对此答辩人并不认可,在以往的诉讼中原告就此提交的证据也只是证明对涉案房屋有出资行为,但该出资并不能当然证明原被告之间就是借名买房的法律关系,相反原被告之间是借款加借住关系,才产生了原告支付涉案房屋款项的义务;本案的性质属于民间借贷纠纷,北京市丰台区人民法院(2014)丰民初字第01234号及北京市第一中级人民法院(2014)一中民终字第8765号民事判决书在本院认为部分,一方面认定原被告双方对自己的主张都未能提供有效的证据予以证实,另一方面却又主观臆断原告的证据效力更高,并由此认定原被告双方的法律关系为借名买房,上述认定违反了自由裁量的行使规则,应予以纠正;答辩人也正是念及当年的同学情分,才与原告达成了借款购房并加免费借住的口头合同,现原告违背诚信,主张借名买房不应得到支持。

  李某主张赔偿损失的请求没有事实依据。如果双方是民间借贷的法律关系,那么原告主张的损失赔偿也就丧失了事实基础,退一步讲,即使法院认定双方的法律关系为借名买房,那么对于合同无效的后果,也不应认定都是答辩人的责任,要求答辩人承担主要责任更是没有法律依据,同时合同无效也就不存在违约。

  涉案房屋的所有权已被生效的(2013)一中民终字第13579号民事判决书所确认,故被答辩人要求涉案房屋归其所有没有法律依据。

  二、法院查明

  李某与刘某明系同学关系。2005年8月12日,刘某明与某公司签订《商品房买卖合同》,约定刘某明购买位于北京市丰台区某房屋,房屋总价款为502255元,房屋总面积189.53平方米。合同附件五付款方式约定:“1、买受人于2005年8月12日前交付房款102255元;2、买受人于2005年8月19日前交付房款400000元。”上述合同签订后,李某交付了涉案房屋的全部购房款及契税、公共维修基金等相关税费。2005年8月19日,李某办理了上述房屋的入住手续并对房屋进行了装修,一直居住至今。2006年7月25日,涉案房屋取得所有权证书,登记的房屋所有权人为刘某明,房屋坐落位置为北京市丰台区567号,房屋性质为经济适用住房。

  另查,2013年,李某向我院提起诉讼,要求确认涉案房屋归其所有。案件审理过程中,刘某明以相反请求提起反诉。2013年7月3日,我院出具(2013)丰民初字第1357民事判决书判决确认涉案房屋归刘某明所有。判决后,李某不服提起上诉,北京市第一中级人民法院出具(2013)一中民终字第13579号民事判决书判决维持原审判决,驳回李某的上诉请求。2014年,李某又向我院提起诉讼,要求刘某明赔偿其因借名购买涉案房屋导致的损失400万元,刘某明提起反诉,要求李某腾退涉案房屋,将房屋交还其使用。该案庭审中,李某主张其是借刘某明的名义购买房屋,刘某明主张其向李某借全款购房,由李某免费居住,待刘某明需要居住该房时,李某退出,由刘某明返还李某所有因购房支付的款项。2014年7月31日,本院出具(2014)丰民初字第01234号民事判决书,认定李某与刘某明为借名买房之法律关系,因李某对涉案房屋的现值不申请评估,故无法认定其具体损失,刘某明以涉案房屋所有权人的名义要求李某腾退涉案房屋,于法有据,故判决李某从涉案房屋搬离,将房屋交还给刘某明。判决后,刘某明提起上诉,北京市第一中级人民法院出具(2014)一中民终字第8765号民事判决书判决维持原审判决,驳回刘某明的上诉请求。

  经查,李某现不具有在京购房资格。

  三、法院判决

  驳回李某的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  法律规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但法律上或者事实上不能履行的除外。从不动产的登记制度而言,登记是物权的公示方法,它具备的仅仅是物权的正确推定效力,并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时,就不能根据登记来判断所有权的归属,而应认定实际权利人为房屋所有者。但是已有生效判决的,所有权归属以法院判决为准。

  法院在审理借名买房纠纷中,发现借名买房合同违反国家经济适用房规定的,即使当事人没有主张该合同无效,依然可以直接认定借名买房合同无效。借名买房合同无效后,法院直接确认名义登记人为涉诉房屋产权人,若因名义登记人的过错给实际购买人造成损失的,名义登记人需要承担损害赔偿责任,而且实际购买人可以要求名义登记人返还不当得利,用以弥补自己的购房损失。

  本案中,李某以其为涉案房屋的实际出资人,双方存在借名买房合同关系为由主张涉案房屋归其所有,并要求刘某明配合其办理房屋权属转移登记手续,但根据已生效判决认定的事实,李某与刘某明之间虽有借名买房之法律关系,但涉案房屋已被生效判决确认为刘某明所有,故李某要求涉案房屋归其所有的请求于法无据。同时因李某不具有在京购房资格,其要求办理房屋权属转移登记手续的诉讼请求亦无法履行。经法院释明,李某仍坚持办理产权转移登记手续的诉讼请求不变更,法院对李某的诉讼请求无法支持。对于李某因借名买房遭受的损失,双方可协商解决,李某也可另行主张。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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