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亲属间证明借名买房归属权协议效力的认定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-03 09:57

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  李某诉称:2015年10月22日,我在前往北京市朝阳区太阳宫新区开发商处询问我女儿李某雯关于北京市朝阳区涉事房屋的入住情况时被开发商告知,该房屋存在司法纠纷,我遂向李某雯了解情况,未能得到确认,后我向案外人姜某某了解后得知,姜秀起诉李某雯协助办理产权过户登记手续。位于北京市朝阳区涉事房屋,系李某雯购买,该房屋的款项来源如下:2010年3月27日由姜某梅、姜某天共同与开发商协商购买,当时选房三套,合计付款30万元,3月30日付款100万元,均是姜某梅使用我和姜某天的款项支付,购买人为李某雯与姜某天、张天;部分余款1039万元由姜秀借款给姜某天、张天、李某雯用于购买该房屋,部分余款133 886元由姜某梅用我的钱支付;2010年5月由我和姜某某共同通过姜某梅的账号偿还给姜秀 540万元,由张天与姜某天另外偿还姜秀423万余元,剩余的款项,由李某雯偿还给姜秀给其女儿娄某某购买了西安的房屋。此外,我自案外人姜某2处了解到,2014年5月11日李某雯、姜秀签订了协议书一份,协议内容约定称该房屋系被告姜秀借李某雯的名字购买,款项系姜秀支付,这一约定与事实不符且该协议书内容违反法律规定,系姜秀、姜某梅、李某雯为了将我家的合法财产转移给姜秀而签订的,侵害了我的合法权益,也侵害了我家庭的合法权益,现我特提起诉讼,请依法判决如所请。

  2、被告辩称

  姜某梅辩称:2010年初,我与姜某天共同给子女在北京看房,对位于北京市朝阳区太阳宫火星园的房屋非常中意,遂共同协商购买该房屋。2010年春节结束后,姜某天决定购买两套房屋,我决定给女儿李某雯购买一套房屋。当时,我与李某关系有很大改善,我们二人分别决定出一部分钱。2010年3月,在选房前,销售人员告知我们,一次性付款不贷款可以优惠2%的房价,而我们当时只准备了首付款部分的款项,我们虽与姜秀协商借款,姜秀同意借款给我们,借款时我们都承诺短期内还钱。当日订购房屋三套,如果一次性付款价格为11 823 886元,2010年3月27日付30万元认购金,3月30日100万元认购定金,以上为刷交通银行卡支付。3月31日,姜秀借款给我和姜某天1039万元,转入我在北京开户的卡中。4月3日签订合同时,我代李某雯签字,姜某天代其子张某签字,以及姜某天本人签字购买了三套房屋,1092号房屋为姜某天购买,价款3 917 140元,1112号房屋为张某购买,价款为3 946 127元,XXX号房屋为李某雯购买,价款3 960 169元。当日刷卡两笔,一笔900万元,一笔139万元,差额房款133 886元,李某给我10万元,我存入交通银行卡,与我卡中的余额刷卡支付。

  首付款借款1039万元之外的1 433 886元的来源的情况如下:我在2010年3月5日自证券账户转入卡内64万元,出售理财、基金合计52万元转入卡内,并将其他账号内的款项9万元和22 902元转入该卡中,其中100万元他用,余款30.9万余元拟用于购买房屋。姜某天2010年3月10日自其夫张浩卡中转入我卡中30万元,我于2010年3月10日自证券保证金账户中转入40万元,3月29日自证券保证金账户中转入33万元。以上合计133.9万元,2010年3月27日付款30万元,2010年3月30日付款100万元,2010年4月3日李某给我10万元,与卡内余额中的款支付133 886元。

  2010年5月5日,我和姜某天共同通过我的卡转入我尾号为010的卡还款给姜秀540万元。来源分别为:2010年4月14日姜某天单位集资款由我领取后转入卡中12万元;16日我自证券账户转入卡33万元;19日姜景惠自张仲舟卡转入我卡35万元,自其建设银行的卡转入我卡内564 803.19元;姜某天出售的国债和其它方式转入我卡185.7万元,我自证券账户转入3万元,并自其它账号转入卡上52 425.66元;4月20日,出售国债转入为1 360 392.84元,其中我的份额为100万元,姜某天的份额为360 392元;4月22日,出售国库券38万元转入卡,李某通过李某雯卡给我转账35万元。以上合计540.13万元,于2010年4月22日转入我卡中,2010年5月5日还款给姜秀。

  关于还款117.0905万元的情况说明:2010年12月,李某提出还款100多万给姜秀,姜秀说正好在西安给其女儿买房,要我直接支付姜秀女儿房款。12月30日,我把李某存款在李某雯名下的款项1 170 905元给姜秀女儿娄某某买了房子,目前该房屋已由娄某某入住。

  关于李某雯与姜秀签订协议书的情况说明问题:我与李某复婚后一直处于若即若离的状态。2014年初,我与姜秀商量怎么办,尤其是2010年买房的时候,李某出了钱,如果以后再离婚要分割这个房子怎么办,姜秀说帮我问高人怎么办。2014年4月下旬,姜秀说咨询了法律界人士,可以说是李某雯是借名买房,签个协议,这样就保住这个房子李某以后不再指望。我觉得比较妥当,就告诉李某雯我的想法。李某雯起初不同意,后来架不住我的劝说,就答应了。在2014年5月中旬,李某雯就按我的要求在姜秀草拟好的协议书上签了字。

  关于我在2011年9月25日给姜秀写的证言,内容涉及到姜某天和张天购买房屋的事情,这个证言也是错误的。当时姜某天因患鼻癌住院,情况不乐观,我与姜秀商量姜某天要是真不在了,不能让房子落在她家人手里,而且姜秀说姜某天还欠她400多万的借款没有还,因此我写了这个证言。2015年姜秀起诉姜某天后,姜某天找我质问,我如实作了说明。

  关于2015年5月的证言问题:2015年5月,我分别给姜秀出具了所有房款均为姜秀出资的说明。这个说明与事实不符,具体情况详见上一段论述,我予以澄清。

  关于姜某天后续还款的问题:2015年冬天,姜秀起诉姜某天的案件在西安三桥法庭审理,姜某天找我质问,我询问了姜某天是否还了姜秀借款的问题,姜某天提供了招商银行的记录,证明在2012年已经把姜秀剩余的借款也还清了,记录证明她还了424万元。

  综上,请法院根据事实和法律依法判决。

  李某雯辩称:姜某梅所述均属实,请法院根据事实和法律依法判决。

  姜秀辩称:不认可李某的诉讼请求,姜某梅所述并不属实,请求法院依法判决驳回李某的诉讼请求。

  二、法院查明

  李某与姜某梅为夫妻关系,李某雯为二人所生之女,姜秀为姜某梅之妹。

  2010年4月3日,李某雯与北京正业房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》,约定李某雯购买涉事房屋,房价款总计为3 960 619元。

  李某向法庭提交了落款时间为2014年5月11日、落款甲方为姜秀、乙方为李某雯的《协议书》传真件一份。称姜秀、姜某梅、李某雯为非法转移其与姜某梅、李某雯的家庭财产,恶意串通签署了该《协议书》,要求确认该《协议书无效》。姜某梅、李某雯确认李某雯签署了《协议书》,称签署《协议书》系因为姜某梅、李某夫妻关系一直不稳定,为规避李某在离婚时分割该房产,故欲将房产转移给姜秀,李某雯在姜某梅劝说下签署了《协议书》。《协议书》的基本内容如下:甲方(即姜秀)于2010年4月3日以乙方(即李某雯)名义与房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》,购买北京市朝阳区涉事房屋一套。甲方以乙方名义向北京冠城正业房地产开发有限公司交纳购房款3 960 619元,全部购房款由甲方转给乙方的母亲姜某梅,由姜某梅以乙方名义代甲方支付。乙方对以上事实予以确认并承诺在将该房屋产权登记变更至甲方(含甲方指定的第三人)名下前,为甲方提供一切协助。甲方以乙方名义所购买的北京市朝阳区涉事房屋所有权归甲方所有,甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利,乙方对该房屋无权行使甲方享有的前述权利,亦不得对该房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。甲方于2010年4月3日以乙方名义与北京冠城正业房地产开发有限公司所签《商品房预售合同》的权利义务由甲方享有及承担。因朝阳区涉事房屋目前尚未办理产权证,双方同意甲方可将房产权暂办至乙方名下,产权证由甲方保管,乙方不得以房屋产权登记主张及行使房屋任何权利。甲方有权在任何时间(包括办理产权登记前)将产权变更至本人或指定点人名下,并有权出租及抵押该房屋,乙方应当协助甲方办理相关手续,不得拒绝。因甲方购房(包括房屋产权登记)及转让、出租、抵押等原因产生的费用均出甲方支付,包括购房合同、购房款发票在内的所有购房材料均交由甲方保管,乙方有义务协助甲方办理相关(如交款、材料交接)手续。开发商交付房屋时,由甲方收房,甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品均归甲方所有。鉴于房屋在法律上属于不动产,而按照《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭需经依法登记发生效力,故为了确保本协议内容得以完全实现,双方同意在取得房产证后,为实际产权人(甲方)设定抵押权。为此双方另行签署《借款(抵押)协议》作为本协议附件,双方共同持《借款(抵押)协议》向房屋登记管理部门办理抵押登记。但该《借款(抵押)协议》并不真正产生乙方向甲方的借款。乙方有义务将本协议甲方以自己名义购房事宜通知乙方的所有利害关系人(包括但不限于父母、子女及配偶),保证其利害关系人不得主张北京市朝阳区太阳宫新区涉事房屋所有权利。乙方应当恪守诚信,甲方以自己名义购买的房屋登记在其名下时不得侵害甲方的利益,如果乙方对该房屋进行毁损,乙方应当负责全额赔偿;如乙方恶意侵占、转卖、抵押及赠与该房屋,乙方应当按房屋当时市场价格给予甲方赔偿。乙方不得随意解除本协议,不得拒绝、拖延履行协助义务,如随意解除本协议或拒绝、拖延履行协助义务给甲方造成损失的,乙方负责全额赔偿。本协议己载明乙方联系电话及QQ号码、电子信箱,甲方可通过电话、QQ、短信、电子邮件将协助通知传达给乙方,乙方应按该通知履行协助义务,乙方电话、QQ号码、电子信箱变更时应及时通知甲方。本协议签订前,双方对协议内容已经清晰、明确知晓并理解,不存在欺诈、胁迫等任何影响协议效力的情形,协议签订后,双方均需严格遵守,不得以任何事由主张协议无效,违反协议约定应承担相应违约责任。协议未尽事宜及因履行本协议产生争议的,双方另行协商解决。姜秀向法庭提交了该《协议书》原件,称《协议书》为李某雯与姜秀的真实意思表示,亦符合客观事实,合法有效。

  另,各方还提交了各方之间的银行往来凭证,李某、姜某梅、李某雯称购房时曾向姜秀借款,但目前借款已全部归还姜秀,姜秀否认李某、姜某梅、李某雯的上述主张。

  三、法院判决

  驳回原告李某的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  合同依法成立,便具有法律效力。依法成立的含义,不仅包括合同订立过程应符合法律规定,而且包括无效合同已经成立的合同应当符合法律规定的生效要件。凡不符合法律规定的要件的合同,不能产生合同的法律效力,从而属于无效合同。有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的(注意:一方以欺诈、胁迫手段订立的合同,属于意思表示不真实的合同,一般属于可变更或撤销的合同,只有在损害了国家利益时,才属于无效合同。);(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违法法律、行政法规的强制性规定;(六)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款;(七)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。另外,根据《民法通则》,无民事行为能力人实施的或者限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为为无效民事行为。因此,主体不合格也可能导致合同无效。现李某主张李某雯与姜某梅签署的《协议书》无效,《协议书》并不符合合同无效的法律规定,李某主张缺乏事实和法律依据,应不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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